Administração de Condomínios nº 9 / 2010 - Inadimplência

Condomínios: divulgação de nomes de inadimplentes é permitida?

Creio que não, e fundamento minha argumentação com as evidências objetivas abaixo.

Os Balancetes que são liberados aos Condôminos, normalmente são simplificados (resumidos) e se caracterizam por serem Relatórios Gerenciais que refletem a situação financeira e um condomínio, mês a mês – Receitas, Despesas e Saldos em Caixa da Administração, Bancos (Conta corrente, Aplicações e Fundo de Reserva).

É praxe contábil que as unidades pagantes no mês sejam identificadas nos Balancetes pelo seu “número da unidade”, sendo omitidos os números das unidades não pagantes – inadimplentes.

Os condôminos atentos e interativos acompanham esses movimentos como também até mesmo fiscalizam as atuações dos gestores quanto à administração, finanças, contabilidade, inadimplência, entre outros.

É fato que nos diversos fóruns estaduais as interpretações desta matéria pelos MM Juízes são diversas e até mesmo controversas, dados o universo de vieses colocados pelas correntes de intelectuais juristas altamente renomados.

Entendo que embora muitos advogados conceituados busquem nas jurisprudências a base da formulação de suas teses/ações, as leis não são claras o suficiente para que os diversos síndicos e condôminos espalhados por todo este imenso Brasil possam praticar com absoluta segurança a divulgação de nomes de inadimplentes nos Balancetes mensais e principalmente em Outros Comunicados, e para tanto, neste momento, estou ancorando os fundamentos de minha argumentação nas seguintes evidências objetivas:

1. 1. Não se deve praticar um ato duvidoso, falho, objeto de interpretações diversas, as quais alguém acabará perdendo e este alguém sempre será um síndico ou condômino, e neste particular, o advogado ganhando ou perdendo a causa sempre vai faturar seus honorários;

1. 2. Uma vez que divulgue o nome de um ou mais condôminos inadimplentes nos Balancetes Mensais disponibilizados aos demais condôminos do condomínio, o Síndico e ou Gestor Profissional estão claramente expondo, pela ênfase do destaque de a unidade já não estar listada no Balancete pelo fato deste condômino não ter pago a sua cota do mês, no mês, ter grafado seu nome e novamente associando-o a unidade inadimplente, sinalizando claramente a sua intenção de fazê-lo, ou seja, expô-lo;

1. 3. É praxe administrativa dos Síndicos e ou Gestores Profissionais Inteligentes, Responsáveis, Competentes, Transparentes, Proativos, Interativos para com seu público alvo – Condôminos –, orientar os advogados do condomínio para que providencie o ajuizamento de ações a cada três meses de inadimplência consecutiva ou não de uma unidade (aspecto legal e claramente grafado no maior número de convenções de condomínios hoje em utilização), divulgando a lista de todos os processos ajuizados por número de processo (ato amparado por lei), tornando-se totalmente ineficaz e acredito ilegal o processo de antecipação da exposição do nome do condômino inadimplente.

Concluo.

Com a exposição do nome do inadimplente associado a sua unidade, os Síndicos e ou Gestores Profissionais estão transferindo o foco dos assuntos de gestão que são de sua inteira responsabilidade diante o Código Civil, quando através do Artigo 1.348 definiu-se as competências do Síndico, não somente abdicando as suas responsabilidades de gestor como também fazendo intencionalmente com que todos os demais condôminos passem a discriminar este inadimplente vindo até mesmo a cobrar a sua responsabilidade pelo pagamento através dos canais informais do condomínio, como também gerando um mal estar nesses condomínios, o que vem a ser totalmente incoerente com as dinâmicas de gestões interativas aplicadas nos dias de hoje – Gestão Condominial Focada em Resultados –, e com o agravo de ter exposto o condômino inadimplente e sua unidade antes mesmo de atuar com proficiência quanto a cobrança que lhe é de responsabilidade total e em conformidade com os ditames legais que vêm a ser o ajuizamento das ações de cobranças.

Marco A. G. Castro  é Consultor de diversos Gestores de Corporações, Administradoras e Condomínios Comerciais e Residenciais no Rio de Janeiro (presencial) e em outros estados do Brasil (via WEB), Consultor/Orientador de Alunos Universitários em TCC (via WEB) e Autor dos Livros Digitais de Gestão Condominial Objetiva e Focada em Resultados - "Abrindo a Caixa Preta da Administração do Condomínio e Virando a Mesa" - 854 págs , "KIT A.G.O. - Estratégia e Logística para Conquista ou Manutenção de Gestão" -  58 págs e, Constituição e Alavancagem de Administradoras de Condomínios e Imobiliárias - Estratégia e Logística. A Bíblia da Gestão Empreendedora " - 801 págs.

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