Institui-se um “Plano de Quitação da Dívida” – PQD*.
* Detalhes constam no Site de Consultoria Condominial com link ao final desta matéria.
Atua-se com cobrança intensiva através da administração *, por um período de 3 meses.
Finalizando o período, promove-se uma reunião de conselho para avaliação dos resultados e estabelecem-se novas metas para ajuizamento de ações contra inadimplentes.
Prepara-se exposição gráfica dos resultados, complementado por relatório sucinto;
Divulgam-se seus resultados sem, contudo expor os proprietários das unidades inadimplentes.
Através dos Balancetes Mensais pode-se até divulgar os números das unidades sem registrar seus proprietários. Não os exponha para evitar Ações de Danos Morais contra o condomínio;
Parte-se para a segunda etapa conforme definições das três considerações abaixo, sobre a capacidade financeira do condomínio em estar com estabilidade financeira por 12 meses, inferior a 12 meses ou sem estabilidade financeira – déficit de caixa –, e respectivas ações pontuais.
Considerações
I. O condomínio está com caixa positivo que reflita uma estabilidade financeira por no mínimo 12 meses?
Ações
1 Aguarda-se por um período de 3 meses dando tempo aos condôminos retardatários que procure a administração para acordos, promovendo-se em seguida uma nova chamada nos moldes estabelecidos anteriormente;
2 Faz-se um levantamento da nova posição de inadimplência e, levando-se em consideração a capacidade de o condomínio bancar as despesas iniciais de justiça com o ajuizamento de ações, ajuíza-se ações de maior valor para a de menor valor, tantos quantos forem possíveis, dentro da capacidade financeira acima referenciada e sem comprometimento de sua estabilidade pela manutenção do caixa, ou seja, do capital de giro necessário às despesas semanais e mensais.
Obs.: Condôminos insatisfeitos com as ações de cobranças parciais não poderão recorrer a justiça uma vez que todas as decisões estejam documentadas e registradas de forma transparente ou seja, a quantidade de ajuizamentos foi efetuada em consideração às condições financeiras do condomínio o que lhe impediu de ajuizar todos os inadimplentes.
II. O condomínio está com caixa positivo refletindo estabilidade financeira, mas por período inferior a 12 meses?
Ações
1 Ajuízam-se todas as ações possíveis aos moldes da segunda ação anterior, sem promover nova chamada para acordos.
Obs.: Você está sem excedente de caixa e qualquer problema que venha a agravar sua capacidade financeira acarretará no comprometimento de toda a sua Gestão Inteligente.
2 Continue trabalhando a re-oxigenação financeira, buscando recursos para que possa promover novas chamadas para acordos e posterior ajuizamento de novas ações.
III. O condomínio está com o caixa negativo?
Ações
1 Estabelecer parcerias com escritórios de advocacia que tenham experiência em cobrança condominial, propondo contrato em que os escritórios ‘banquem’ as despesas iniciais e pratiquem percentuais de honorários sobre o valor líquido total da causa – já descontado os honorários –, acrescido de um percentual de cobertura das despesas bancadas e acrescidas de uma margem de risco a ser negociada, inerente a cada unidade e ao montante da dívida para com o condomínio;
2 Não postergue a decisão de cobrança para que o condomínio não fique insolvente e tenha que recorrer a cotas extras ou empréstimos bancários que comprometerão a sua gestão;
3 Por última hipótese, existe o artifício do empréstimo bancário para início de ajuizamento de ações. Cuidado com os juros que no Brasil são exorbitantes e estratosféricos. Faça um levantamento das taxas praticadas pelas diversas entidades financeiras e antes de fechar o empréstimo convoque uma assembléia geral extraordinária para tomada de decisão sobre as possibilidades de empréstimo ou cota extra.
Não tome uma decisão unilateral cuja responsabilidade futuramente poderá ser jogada em suas costas.
4 Continue trabalhando a re-oxigenação financeira para que possa promover novas chamadas para acordos e ajuizamento de novas ações pelo condomínio – preferencialmente –, ou em parceria com escritórios de advocacia.
Obs.: Estes tipos de contratos são onerosos ao condomínio. Procure seguir uma linha de contratações que no mínimo lhe dêem retorno para promovê-las futuramente através da própria administração, ou seja, bancando as custas através dos recursos do condomínio que são mais baratos em relação ao capital de terceiros.
Observação Final.
É bom lembrar que os proprietários são cidadãos comuns que em suas vidas passam por momentos de autos e baixos graus de endividamento com inclusive um condomínio mal administrado. São muitas das vezes chefes de família e você síndico ou gestor profissional não deve julgar os condôminos sobre o quanto são bons ou maus pagadores, cabendo-lhes a árdua tarefa de cobrar-lhes por suas atribuições de responsabilidades à frente do condomínio.
Dentro da macro-visão de gestão do caixa, quanto aos inadimplentes, não se comprometa colocando toda uma comunidade em risco por caprichos ou mesmo excesso de cuidados e preocupações com a capacidade de endividamento de cada proprietário. Seja coerente e aja com maturidade. Faça tudo possível para não ferir interesses dos proprietários desde que não comprometa sua gestão responsável.
Na prática da Gestão Condominial Objetiva: Inteligente, Responsável e Transparente ® todas as atuações devem ser firmes e responsáveis, refletindo ganhos aos proprietários como um todo, sem que venham a prejudicar terceiros, mesmo que inadimplentes.
Próximos Passos.
Assuntos Pontuais de Gestão - Inadimplência.
o Promoção dos Trabalhos e
o Aferindo Resultados.
* Todos os documentos – acordos e contratos –, impressos, formulários, planilhas, comunicados, formas de cálculos financeiros por modalidade de acordo – a vista, parcelas iguais com e sem entrada, gradiente (prestações variadas) –, tabelas e roteiro para promoção da Política de Cobrança estão detalhados no CD do Livro de "Gestão Condominial Focada em Resultados" de minha autoria.
Marco A. G. Castro é Consultor de diversos Gestores de Corporações, Administradoras e Condomínios Comerciais e Residenciais no Rio de Janeiro (presencial) e em outros estados do Brasil (via WEB), Consultor/Orientador de Alunos Universitários em TCC (via WEB) e Autor dos Livros Digitais de Gestão Condominial Objetiva e Focada em Resultados - "Abrindo a Caixa Preta da Administração do Condomínio e Virando a Mesa" - 854 págs , "KIT A.G.O. - Estratégia e Logística para Conquista ou Manutenção de Gestão" - 58 págs e, Constituição e Alavancagem de Administradoras de Condomínios e Imobiliárias - Estratégia e Logística. A Bíblia da Gestão Empreendedora " - 801 págs.
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