Administração de Condomínios nº 19/ 2013 - Destituição de Síndico – Passo a passo.

Destituição de Síndico / Parâmetros e Procedimentos 1

         Abaixo Parâmetros e Procedimentos – 1ª Orientação – para reorganizar administrativamente as estruturas econômica, financeira, contábil, jurídica, predial e social de seu Condomínio. 

         Trata-se de uma Panorâmica Objetiva para macro visualização dos níveis de execução das atividades que o conduzirá ao sucesso da implantação de uma Gestão Inteligente, Responsável, Transparente e totalmente Voltada a Resultados. 

         Importante ressaltar que poderei acompanhar todo o processo administrativo da transição da gestão de seu condomínio, em todos os Estados do Brasil – via Internet.

         Ao final dos Trabalhos Corretivos, iniciados por decisão do Grupo de Condôminos que vislumbram mudanças radicais no Condomínio, os conduzirei a Alinharem as Idéias aos Interesses Coletivos, formatando a ‘Linha de Base Cronológica das Atividades’ para posterior execução dos trabalhos, conduzindo-os aos objetivos previamente firmados e consubstanciados na Gestão Focada em Resultados. 

         A presente proposta está ancorada na premissa de que os grandes juristas supõem que os legisladores que participaram da elaboração do CCB – Código Civil Brasileiro –, transferiram a decisão da identificação do quorum das assembléias de destituições de síndicos às convenções, dando margens às interpretações diversas quanto à este quorum, ora pela aplicabilidade ou não da Lei n° 4591, fundamentada no artigo 2°, parágrafo 2° da LICCB (Lei de Introdução ao Código Civil Brasileiro) que remete os ditames do quorum à Lei nº 4591 * e em função desta omissão no CCB. 

* No artigo 22, parágrafo 5° da Lei n° 4591 temos: ‘O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta, pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes, em assembléia geral especialmente convocada.

         Dado o exposto, concluo que é melhor pecar pelo excesso de uso de medidas preventivas do que pela sua falta, orientando-os para que, em Assembleias de Destituição de Síndicos, procurem: 

1. Obter o quorum de Maioria Absoluta (50% + 1, dos condôminos votantes, proprietários ou procuradores legalmente constituídos) e,

2. Seguir as instruções do Roteiro abaixo, às quais darão total transparência às suas ações que deverão ser utilizadas (em totalidade) posteriormente, caso haja necessidade, como recursos jurídicos a serem instrumentalizados por profissionais competentes da área de direito – advogados –, com maior probabilidade de sucesso, em todas as instâncias. 

         Importante alertá-los de que o meu entendimento administrativo dos atos jurídicos esta consubstanciado na premissa de que: 

1. Os julgamentos das ações ajuizadas, quaisquer que sejam em relação às divergências em condomínios, serão praticados pelos Magistrados com base na disposição concatenada dos atos e fatos documentados com suas respectivas evidências objetivas – documentos materiais complementares –, instrumentalizados de forma metodologicamente estruturada e dentro de princípios jurídicos;

2. Que tais disposições permitem o enquadramento dos atos e fatos em leis vigentes, sem desvio de curso, ou seja, se a lei é abstrata ou omissa o encadeamento da proposta da ação, bem estruturada e cronologicamente documentada, com todos os seus argumentos, é que conduzirá o Magistrado à sua Decisão.

         O que me faz crer que, até que se prove o contrário, que a Transparência Moral do processo o conduzirá às melhores chances de vitória.  

MINHA PROPOSTA 

Destituição de Síndico Parâmetros e Procedimentos – 1ª Orientação. 

I.             Premissas: 

A Legislação se observada, jamais poderá ser contrariada. 

1. As assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos (Art. 1.355 do CCB);

2. Com 50% + 1, condôminos na assembléia (maioria absoluta *), votando-se a favor da destituição, o síndico tem que ser destituído, exceto se na Convenção do Condomínio estiver registrada a exigência de um quorum diferente para maior, improvável.                                                                * Lembrando que:

   1. Maioria absoluta representa mais da metade de todos os votos do condomínio.

   2. Maioria simples consiste em mais da metade dos votos dos condôminos presentes à assembléia.

3. A assembléia – AGE – Assembléia Geral Extraordinária tem que ser Especialmente Convocada para Destituição do Síndico (artigo 2, parágrafo 5° da Lei n° 4591);

4. A decisão deve ser motivada por um ato de má gestão do síndico (artigo 1349).

Comentário: Tudo que possível deve ser registrado em atas de reuniões internas e documentado como evidências objetivas dos fatos relatados – documentos materiais, fotos, falta de entrega de balancetes aos condôminos, ….

Observação:

1. Se solicitar os balancetes formalmente ao síndico e ele não os fornecer, reitere a solicitação;

2. Em havendo administradora, solicite formalmente a administradora com cópia ao síndico, reiterando a solicitação caso não seja atendido.

Comentário: As administradoras são obrigadas legalmente a atenderem as solicitações dos condôminos, quanto ao cumprimento de exigências expressamente ditadas pelo Código Civil * quanto a  atender às solicitações feitas por condôminos, extra assembleias, e se não atendidas pelo Síndico, como  co-responsáveis pelas pela omissão desse e principalmente por ter contrato para aos interesses coletivos e não os pessoais do Síndico.  * Art. 1.348. Compete ao síndico - VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas. 

II.            Roteiro:

1.            Formar uma Comissão para trabalhos de Destituição do Síndico;

Comentário: Levantamentos e elaboração da Convocação.

2.            Documentar todas as evidências objetivas de má gestão;

Comentário: Tudo que for possível, inclusive com fotos digitais da estrutura do Ed. em obras, depredação, vandalismo, falta de atuação proativa do síndico em querer promover as manutenções corretivas e preventivas, falta de contratos, falta de orçamentos para licitações, FALTA DE ENTREGA MENSAL DE BALANCETES, não aceitar pedidos formais de condôminos que têm interesses em passar os olhos em PASTAS COM DOCUMENTOS ORIGINAIS CONTÁBEIS, não fornecer contratos quando solicitados para que condôminos possam confrontá-los com pagamentos efetuados, não CORRIGIR ATAS conforme solicitado em assembleia posterior e de aprovação, aprovar gastos e investimentos SEM VOTAÇÃO, não divulgar abertamente as dívidas do condomínio e PRINCIPALMENTE AS COM MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL – INSS, FGTS – omitindo-as, não permitir que condôminos inquilinos votem em assuntos que as leis o autorizam, encobrir quorum de votações por maioria sem que exista a maioria, ….

Observação:

Muito cuidado com DÍVIDAS FEDERAIS que foram geradas pela pessoa jurídica do condomínio e estão registradas em nome do Síndico que a constituiu e, sob seu CPF.

Ao assumir a nova administração, não admita que esta dívida seja transferida à sua pessoa física, ou seja, venha a ser registrada em seu nome e CPF, devendo permanecer como dantes, ou seja, em  nome do síndico que a gerou.

3.            Preparar a Convocação para a assembléia nos próximos 7 ou mais dias (Assembléia Específica de Destituição);

Comentários:

a.            Para que o síndico tenha condições de se defender, o que será considerado positivo no julgamento do processo para pedido de intervenção no condomínio com busca e apreensão de documentos e equipamentos se houver necessidade;

b.            Se o Síndico solicitar esclarecimentos, não os deixe sem respostas porem, formalizadas e que assine um protocolo de recebimento;

c.            Ideal é que os próprios condôminos proprietários ASSINEM A CONVOCAÇÃO;

d.            Para a AGE de Destituição, utilizar procurações dos Condôminos que assinaram a convocação e não pretendem comparecer a AGE de Destituição.

Obs.: Nesta NOVA Convocação, aproveitar para CANCELAR A A.G.O. ou A.G.E. MARCADA INDEVIDAMENTE pelo Síndico.

Comentário: Se não foi feita uma Convocação Específica para Destituição de Síndico, qualquer iniciativa deve ser cancelada e substituída pela Nova Convocação Específica.

4.            Pós ‘abaixo assinado da Convocação da AGE de Destituição’, solicitar o maior número de procurações possíveis, evitando-se a falta do condômino na AGE, PARA ASSINATURA DA ATA.

Comentário: Ideal é que essas procurações contenham FIRMA RECONHECIDA, dando-lhe maior efeito jurídico.

5.            Durante a Assembléia de Destituição, firmar na ata:

a.            A data da destituição, ou seja, o dia e hora que o síndico deverá entregar a chave da administração, preferencialmente ao final da AGE ou no máximo pela manhã do dia seguinte a assembléia;

Comentário: Para que a solicitação de intervenção jurídica com busca e apreensão de documentos e equipamentos possa ser decidida pelo Juiz de Direito.

b.            Registrar todas as evidências objetivas que motivaram a destituição;

Comentário:

1. Entregar os Comunicados de Condôminos (se houverem) ao presidente da mesa, solicitando-lhe que anexe a ata da AGE;

2. A solicitação por condômino e a viva voz, o obriga a tomar a decisão solicitada, podendo responder judicialmente por não tê-la cumprido.

c.            Registrar na ata e Documentar, se possível, todas as evidências de irregularidades que não estejam na Carta de Condômino, levantadas por condôminos na assembléia;

d.            Eleger uma Comissão para entregar a ata ao síndico e receber as chaves da administração.

Comentários:

i.             Ideal é que contenha no mínimo três condôminos;

ii.            Quando for entregar a ata ao síndico, levar mais dois condôminos que não sejam da comissão para assinarem na segunda via do documento (protocolo) como testemunhas, que ele se recusou a receber formalmente a ata;

iii.            Em o Síndico se recusando a receber a ata, formalmente e sob protocolo (2ª via da ata), os dois condôminos assinam uma declaração na 2ª via da ata, registrando a recusa do síndico em recebe-la.

6.            Ideal é que se tenha no mínimo 50% + 1, presentes na assembléia e, preferencialmente adimplentes;

Comentários:

a.            Na assinatura da Nova Convocação, pergunte particularmente ao Condômino se é ou não inadimplente, somente para informar futuramente ao Juiz, caso haja necessidade, de que inadimplentes assinaram o “abaixo assinado” para a convocação e a ata na AGE;

b.            Toda transparência dada aos atos e fatos marcarão pontos para a decisão do Juiz quando, se necessário, houver solicitação de intervenção judicial no condomínio e, principalmente, com mandato de busca e apreensão de documentos e equipamentos no escritório do condomínio (trancado pelo Síndico destituído), na casa do Síndico e em demais locais em que este tenha “escondido” informações do condomínio.

Observação.  As buscas e apreensões poderão ser determinadas pelo Juiz, para ser executada por oficial de Justiça, na Administração e nas Residências do Síndico (se houverem suspeitas de que foram transportados da administração para outro local), com ou sem arrombamento se o mesmo se recusar a acatar a Ordem Judicial.

7.            Ao final da assembléia, solicitar que todos assinem a ata que deverá ser redigida definitivamente no momento da assembléia e lida para todos;

Comentário: Em havendo tempo suficiente para digitar a ata, NA ASSEMBLÉIA, para coleta das assinaturas no local, melhor.

8.            Em o síndico não entregando as chaves da administração com todos os seus documentos e equipamentos:

a.            Solicitar audiência a um Juiz de Direito, levando a ata, os comunicados dos condôminos, a Convenção e todos os demais documentos materiais que comprovem a má gestão e ou má fé do síndico e, que nesta ata, a decisão da assembléia seja registrada de forma bem objetiva e direta com: 1) DECISÃO, 2) QUORUM DA DECISÃO (QUANTIDADE DE VOTANTES FAVORÁVEIS, CONTRÁRIOS E ABSTENÇÕES), E ANEXOS (CARTA DE CONDÔMINO, CONVOCAÇÃO, CONVENÇÃO E DEMAIS DOCUMENTOS EXISTENTES);

b.            Solicitar que o juiz promova a intervenção no condomínio e, inclusive, com mandato de busca e apreensão de documentos e equipamentos – computadores e outros -, em todos os locais possíveis;

c.            Enfatizar ao Juiz que existe a Comissão que poderá acompanhar a intervenção e a busca e apreensão, INCLUSIVE NA OU NAS RESIDÊNCIAS DO SÍNDICO DESTITUÍDO.

Comentário: Se houverem suspeitas de que foram transportados da administração para outro local.

9.            A Comissão deverá assumir a gestão interinamente e convocar nova assembléia para eleição de Síndico, ao concluir todos os levantamentos sob os documentos existentes.

10.          …

11.          Comentário: Orientações sobre os procedimentos complementares serão passadas a posteriori e sob demanda.

III.           Conclusão.

         Se todo o processo for documentado conforme acima referenciado, dando total transparência aos trabalhos, não existem chances de o sindico pós destituição conseguir qualquer regalia jurídica e, acredito que seu advogado o abandone tendo em vista que todas as evidências objetivas o levará à tomada dessa decisão pelo fato de que, ponderando, chegará a conclusão que diante dos atos, dos fatos e das evidências objetivas que serão apresentadas em juízo,  perderá a causa se posteriormente ajuizada pelo provável réu – síndico destituído.

Matéria Complementar: Cancelamento de Assembleia Geral Ordinária – Caminho Administrativo e Legal.

http://consultoriacondominialmagcastro.wordpress.com/cancelamento-de-assembleia-geral-ordinaria-caminho-administrativo-e-legal/

Informações Complementares:

Do CCB – Código Civil Brasileiro

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

     III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações.

Da Lei 4591

Artigo 49 – Os contratantes da construção, inclusive no caso do Artigo 43, para tratar de seus interesses, com relação a ela, poderão reunir-se em assembléia, cujas deliberações, desde que aprovadas por maioria simples dos votos presentes, serão válidas e obrigatórias para todos eles, salvo no que afetar ao direito de propriedade previsto na legislação.

§ 1º – As assembléias serão convocadas, pelo menos, por um terço dos votos dos contratantes, pelo incorporador ou pelo construtor, com menção expressa do assunto a tratar, sendo admitido comparecimento de procurador bastante.

§ 2º – A convocação da assembléia será feita por carta registrada ou protocolo, com antecedência mínima de 5 (cinco) dias para a primeira convocação, e mais 3 (três) dias para a segunda, podendo ambas as convocações ser feitas no mesmo aviso.

§ 4º – Na assembléia os votos dos contratantes serão proporcionais às respectivas frações ideais de terreno.

Matéria Complementar: Cancelamento de Assembleia Geral Ordinária – Caminho Administrativo e Legal.

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Marco Castro – Consultor de Gestores de Administradoras e Condomínios, Síndico Profissional no RJ e, autor dos livros: 

1º) Livro de Gestão / TEORIA e PRÁTICA – ”Abrindo a Caixa Preta da Administração do Condomínio e Virando a Mesa – A Bíblia da Gestão Condominial Objetiva: Inteligente, Responsável e Transparente ®.” * Arquivo em PDF ** com 854 páginas em formato A4 e totalmente liberado para impressão. 

2º) Livro de Instrução / O QUE FAZER AO ASSUMIR A GESTÃO –“KIT A.G.O. - Assembléia Geral Ordinária – Estratégia e Logística para Conquista ou Manutenção de Gestão ®.” * Arquivo em PDF ** com 58 páginas em formato A4 e totalmente liberado para impressão.

3º  Novo Livro: ”Constituição e Alavancagem de Administradoras de Condomínios e Imobiliárias – Estratégia e Logística. A Bíblia da Gestão Empreendedora ®©“ Lançado em dez12 - 801 págs. * Arquivo em PDF ** com 58 páginas em formato A4 e totalmente liberado para impressão.

 Livros comercializados exclusivamente pelo Autor através do site:  http://gestaocondominialobjetiva.wordpress.com/

http://criandoealavancandoempresas.blogspot.com.br/ 

* Direitos Autorais e Intelectuais Registrados.                                                                       ** DPF é um Software da Adobe para leitura de textos que pode ser obtido gratuitamente através do link http://get.adobe.com/br/reader/.

Marco A. G. Castro  é Consultor de diversos Gestores de Corporações, Administradoras e Condomínios Comerciais e Residenciais no Rio de Janeiro (presencial) e em outros estados do Brasil (via WEB), Consultor/Orientador de Alunos Universitários em TCC (via WEB) e Autor dos Livros Digitais de Gestão Condominial Objetiva e Focada em Resultados - "Abrindo a Caixa Preta da Administração do Condomínio e Virando a Mesa" - 854 págs , "KIT A.G.O. - Estratégia e Logística para Conquista ou Manutenção de Gestão" -  58 págs e, Constituição e Alavancagem de Administradoras de Condomínios e Imobiliárias - Estratégia e Logística. A Bíblia da Gestão Empreendedora " - 801 págs.

E-mail e Skype:  marcoagcastro@hotmail.com

Tels: 55  21  996131211 Vivo WhatsApp  /   99177 0012 Claro

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Administração de Condomínios nº 18/ 2013 - Cancelamento de Assembleia Geral Ordinária – Caminho Administrativo e Legal.

O síndico é o legítimo mandatário do condomínio e responde civil e criminalmente sobre os seus atos, não existindo uma forma legal de um ou mais condôminos cancelarem a assembleia convocada pelo próprio, exceto se os condôminos tiverem evidências objetivas - documentos - que comprovem uma má gestão ou mesmo a sua falta de atuação, e o utilizem para promoverem um ABAIXO ASSINADO nas formas aceitas pela legislação, quanto ao quórum, assinaturas legítimas de proprietários e ou inquilinos legalmente habilitados - com procurações preferencialmente com firmas reconhecidas -, CONVOCANDO UMA ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA e, com O TÍTULO ESPECÍFICO DE "DESTITUIÇÃO DE SÍNDICO", respeitando-se o período legalmente estabelecido na convenção entre a data da convocação e a data da assembleia a ser realizada que deverá ser de no mínimo oito dias (exceto se evidências objetivas forem comprobatórias de atos graves e ou ilícitos, podendo até mesmo a assembleia ser convocada para o dia seguinte ao do levantamento da documentação referenciada/comprobatória/CONVOCAÇÃO) , assembleia esta agendada para até um dia anterior ao dia da assembleia convocada pelo síndico, DESTITUINDO-O e ao mesmo tempo, FIRMANDO ATRAVÉS DA ASSEMBLEIA A DATA DA NOVA ASSEMBLEIA DE ELEIÇÃO DE SÍNDICO, SUBSÍNDICO E CONSELHEIROS, tornando a assembleia convocada pelo síndico NULA em sua plenitude - administrativa e jurídica.

Em ocorrendo esta Assembleia de Destituição nas formas acima alinhadas e, efetivamente votando-se a favor da destituição do síndico, a assembleia por este convocada tornar-se-á dissolvida até mesmo pela falta dos condôminos que não comparecerão a aquela assembleia por ele convocada.

Mesmo que este síndico tenha a seu favor um número de procurações que lhe reeleja, procurações estas de posse de terceiros - não é legal e nem ético que o síndico tenha em seu nome, procurações de terceiros/condôminos -, esta convocação feita por ele tornar-se-á sem efeito legal pelo fato de ele ter sido Destituído por Assembleia especificamente convocada para este fim e, a assembleia ter fixado a data da nova Assembleia de Eleição de Síndico, Subsíndico e Conselheiros.

Em resumo. 1) A força do Abaixo Assinado da Convocação de Assembleia de Destituição de Síndico; 2) A efetiva consumação da Assembleia; 3) A Destituição votada pelo quórum legal (ideal é que seja de metade mais um dos condôminos que representem frações ideais, 50 % + 1 unidade, dadas as diversas correntes de entendimentos jurídicos hoje observadas, pecando-se pelo excesso e não pela falta) seguido do  4) Registro da votação que fixa a nova data da nova Assembleia de Eleição de Síndico, Subsíndico e Conselheiros, ANULA O ATO DA CONVOCAÇÃO DO SÍNDICO ANTERIOR, acreditando, que este síndico destituído não tenha, inclusive, chances de retorno em qualquer pleito jurídico futuro, cujas evidências objetivas comprobatórias (TUDO DEVE SER DOCUMENTADO) lhe imputarão maior carga de ônus.

Acreditando ter alinhado as informações para tomada de decisões do Grupo de Condôminos Insatisfeitos, coloco-me prontamente a disposição para dirimir quaisquer dúvidas que persistam.

Os passos da Destituição estão grafados em meu Site cujo link é: http://consultoriacondominialmagcastro.wordpress.com/destituicao-de-sindico/

Cordiais saudações,

Sucesso em todas as atividades.

Marco A. G. Castro  é Consultor de diversos Gestores de Corporações, Administradoras e Condomínios Comerciais e Residenciais no Rio de Janeiro (presencial) e em outros estados do Brasil (via WEB), Consultor/Orientador de Alunos Universitários em TCC (via WEB) e Autor dos Livros Digitais de Gestão Condominial Objetiva e Focada em Resultados - "Abrindo a Caixa Preta da Administração do Condomínio e Virando a Mesa" - 854 págs , "KIT A.G.O. - Estratégia e Logística para Conquista ou Manutenção de Gestão" -  58 págs e, Constituição e Alavancagem de Administradoras de Condomínios e Imobiliárias - Estratégia e Logística. A Bíblia da Gestão Empreendedora " - 801 págs.

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Administração de Condomínios nº 17/ 2013 - Pontos Relevantes a serem considerados da Decisão de Contratação de Gestor Profissional / Síndico Profissional - O Cerne da Contratação.

            

            O Gestor Profissional / Síndico Profissional é totalmente desprovido dos vínculos com moradores e empregados por não residir no condomínio, fazendo com que os atos e fatos de gestão estejam voltados às práticas da boa conduta ética e técnico profissional – administrativa, econômica, financeira, contábil, de recursos humanos e, jurídica –, direcionados objetivamente aos resultados que são avaliados diuturnamente pelos seus patrões – Condôminos –, podendo ser eleitos por assembleia geral ordinária, extraordinária ou mista, uma vez sendo convocada exclusivamente para este fim e em função da prévia manifestação de interesses da maioria dos condôminos, devendo ser a assembleia firmada, mesmo que existam manifestações contrárias de uma minoria que venham até mesmo “lançar uma Chapa com candidatos” opositores, o que soberanamente deverá ser decidido na assembleia.

·         Cálculo de Honorários versus Atribuições de Responsabilidades.

            Seus honorários são calculados em função do número de unidades privadas que compõe o condomínio edilício, bem como a consolidação os fatores adversos: defasagem de valor de cota condominial, dívidas do condomínio para com terceiros e principalmente quanto a recolhimentos e pagamentos de encargos e tributos municipais, estaduais e federais, número de processos ajuizados pelo condomínio contra terceiros e o seu inverso, defasagem de salários dos empregados, idade da edificação, antecedentes de gestão profissionalmente desqualificada, problemas de estrutura predial e principalmente de infraestrutura de sustentação das edificações, localização, sistema de segurança quanto a para-raios e hidrantes, vandalismo, controle eletrônico de entrada de pedestres e veículos, sistema de monitoramento interno por TV (com ou sem gravação), existência de habite-se e consequentemente contratação de seguro*, acrescidos do porcentual dos riscos inerentes às suas atribuições que lhes são delegadas no artigo nº1.348 do Código Civil Brasileiro - Lei nº 10.406, de 10/01/2002 - abaixo transcrito.

                            * O seguro da edificação nunca é feito por seguradoras se não existe o habite-se.

            Compete ao síndico:

I.          Convocar a assembleia dos condôminos;

II.        Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III.       Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV.       Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V.         Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI.       Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII.      Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII.    Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX.       Realizar o seguro da edificação.

·         Regulamentação da Profissão e Encargos.

            A atividade de Gestor Profissional / Síndico Profissional até então não é regulamentada por lei, não têm vínculos empregatícios e tanto o condomínio como o profissional são obrigados a recolherem todos os impostos legalmente instituídos como de suas competências.

·         Registro no Conselho Regional de Administração versus Autuações.

Para trabalhar com Gestor Profissional / Síndico Profissional, obrigatoriamente o profissional deve estar registrado no CRA de seu estado, Conselho que fiscaliza e autua as pessoas jurídicas que mantenham em atividades técnicas administrativas, empregados que não tenham formação em administração de empresas e estejam legalmente registrados nos seus respectivos Conselhos Regionais.

·         Contratação do Profissional – Passos e Recomendação.

            A contratação do Profissional está amparada pelo artigo nº 1.348 do Código Civil Brasileiro e em seus parágrafos: 1º “Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação” e 2º “O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.” e deve ser precedida de: 1) Minuta de Proposta Contratual, 2) Entrevista pela Comissão instituída no condomínio para tal fim, ou com o atual síndico com subsíndico(s) e conselheiros, 3) Uma pesquisa de atuações e feitos, comprobatória das revelações em entrevistas; 4) Referências Profissionais; 5) Pesquisa de Antecedentes.

Recomendável ao contratá-los, observar se têm as características: Zelo, Cortesia, Discrição, Cooperação (Espírito de Equipe), Honestidade, Lealdade, Responsabilidade, Pontualidade e sejam Proativos, Interativos, Éticos, e Coerentes, ou sejam, se Mantenham sob o Controle da Inteligência.

·         O Passo a Passo do Processo de Homologação de Intenções.

Partindo do Condômino.

1. Qualquer Condômino pode promover a Verificação de Interesses Gerais;
2. Levar a Proposta formalmente ao atual Síndico, com cópias aos Conselheiros, sob protocolo;

O Síndico Deve.

3. Promover reunião de alinhamento de ideias com os conselheiros;

Emitir Comunicado à todos os Condôminos no sentido de informá-los sobre interesses que parecem ser gerais, dando transparência à todos os “Pontos Relevantes a serem considerados da Decisão de Contratação de Gestor Profissional / Síndico Profissional.”;

4. Convocar Assembleia exclusivamente para este fim, com deliberação;
5. Promover a Deliberação na Assembleia;
6. Solicitar Propostas a diversos Síndicos Profissionais;
7. Agilizar o processo licitatório junto aos prováveis candidatos;
8. Licitar em conjunto com Conselheiros;
9. Finalizar o Processo Licitatório;
10. Ajustar Contrato do Síndico Profissional aos Interesses do Condomínio, discutir, acordar e Contratar o Síndico Profissional;
11. Homologar contratação em próxima assembleia.

·         Mandato do Gestor Profissional / Síndico Profissional.

 A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. (Artigo nº 1.347 do Código Civil Brasileiro - Lei nº 10.406, de 10/01/2002).

·         Poder de Decisão.

Pelas competências firmadas no artigo nº 1.348 do Código Civil Brasileiro, o Gestor Profissional / Síndico Profissional nomeado Síndico do condomínio passa a ser o Responsável e Fiel Mandatário, tendo suas obrigações atribuídas pelo artigo 667 do Código Civil Brasileiro, ficando “obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente.”, complementado por seus parágrafos de 1 a 4 (não transcrito).

·         Quem pode ser Síndico.

Qualquer pessoa física ou jurídica pode ser síndico profissional.

A pessoa física -      Legalmente contratada recebe remuneração como autônomo, não  tem vínculo empregatício, deve cumprir horário pré-determinado, tem subordinação a um Conselho Fiscal.

A pessoa jurídica -   Legalmente contratada, o titular destacado para a atividade deve cumprir horário pré-determinado, tem subordinação a um Conselho Fiscal além da subordinação direta ao escalão superior da empresa, direito a férias entre outros celetista, pela empresa que o empregou.

·         Gestor Profissional / Síndico Profissional versus Administradora Contratada pelo Condomínio.

Não é conveniente que o Síndico Profissional seja Empregado de Administradora, da mesma forma que os Síndicos em geral não devem presidir assembleias ordinárias e ou extraordinárias em seus próprios condomínios para que não incorram em desvios de conduta por estarem entre interesses conflitantes – administradora e condôminos –, e não poderem tomar decisões profissionais, técnicas e independentes,EXCETO SE, em havendo condições de ajustes na convenção interna do condomínio no sentido de que se criem mecanismos que façam com que os Conselheiros * Consultivos e Fiscais sejam mais atuantes,POLICIANDO, DECIDINDO e CORRIGINDO desvios de curso já tomados pelo Gestor Profissional / Síndico Profissional, de forma soberana sobre este, o que de certa forma “entra em conflito” com os ditames do Código Civil em relação ao artigo nº 1.348 ante-citado.

Enquanto o assunto não esteja normatizado através da legislação (muito difícil) ou mesmo instruções internas através da alteração da convenção e seu regimento interno para que o mandatário não se autofiscalize, MELHOR MESMO É CONTRATAR PROFISSIONAL INDEPENDENTE.

* Nota sobre Conselhos:

Conselho Consultivo

      Sua criação é amparada legalmente pela antiga lei (Lei N° 4.591 16DEZ1964 - Lei do Condomínio – Art. 9, § 3 e, e Art. 23), quando enfatiza que “Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo ...”, remetendo-a a decisão de criação do conselho à convenção, e é fundamental que o tenha, uma vez tratar-se de órgão em que os membros funcionam como consultores do síndico, podendo ser conselheiros os mesmos membros do conselho fiscal, com as funções de assessoria administrativa para assuntos pontuais diversos, composto por três membros eleitos por assembleia com mandato de até dois anos e podendo ser reeleitos.

 Conselho Fiscal

      Não existente na lei anterior (Lei N° 4.591 16DEZ1964 - Lei do Condomínio), e legalmente previsto no Código Civil 2002 (Art. 1.356), POREM, FACULTATIVO - “Poderá haver no condomínio um conselho fiscal” -, composto por três membros eleitos por assembleia com mandato de até dois anos e podendo ser reeleitos.  Seus membros podem ser os mesmos conselheiros do conselho consultivo e compete-lhes acompanhar, analisar e dar parecer sobre as contas do síndico, cuja aprovação pela assembleia geral ordinária (Código Civil 2002 - Art. 1.350) não é vinculativo,ou seja, independente da aprovação do conselho a assembleia poderá não aprová-la. 

      Sendo este conselho um órgão fiscalizador, é de fundamental importância a sua inclusão na convenção - caso não esteja previsto -, uma vez que sem o mesmo o condomínio poderá incorrer em erros e prejuízos incalculáveis.

·         Atividades do Gestor Profissional / Síndico Profissional versus Atividade das Administradoras.

São atividades independentes e harmônicas, não existindo conflitos de interesses desde que os contratos sejam paralelamente independentes.

Ideal é que o Gestor Profissional / Síndico Profissional não seja indicado pela Administradora pelas razões acima expostas.

·         Características Pessoais.

Para desempenhar suas funções e sustentar sua posição, o Gestor Profissional / Síndico Profissional deve desenvolver várias habilidades e algumas características extraídas dos ditames técnicos administrativos * apontados como fundamentais ao seu Perfil de um Bom Administrador.  * MEIRELES (2003, p. 34).

ü  Capacidade de identificar prioridades;

ü  Capacidade de operacionalizar ideias;

ü  Capacidade de delegar funções;

ü  Habilidade para identificar oportunidades;

ü  Capacidade de comunicação, redação e criatividade;

ü  Capacidade de trabalho em equipe;

ü  Capacidade de liderança;

ü  Disposição para correr riscos e responsabilidade;

ü  Facilidade de relacionamento interpessoal;

ü  Domínio de métodos e técnicas de trabalho;

ü  Capacidade de adaptar-se a normas e procedimentos;

ü  Capacidade de estabelecer e consolidar relações;

ü  Capacidade de subordinar-se e obedecer à autoridade."

·         Tendências.

Em função das informações divulgadas através das mídias especializadas como portais, revistas, jornais, entre outras, realinhamentos de ideias e ajustes de cursos estão sendo promovidos em todos os níveis de responsabilidades dentro das administrações dos condomínios verticais, horizontais, comerciais e mistos; nas administradoras como também nas mentes dos legisladores (em futuro próximo), no sentido de pressionarem os atuais Síndicos Amadores a abrirem mão das administrações de “SEUS” condomínios aos Gestores Profissionais / Síndicos Profissionais, tendo em vista que essas responsabilidades estão ficando mais transparentes e pesando nos bolsos dos próprios condôminos quanto às decisões equivocadas e muitas das vezes antiéticas e tomadas por pessoas totalmente despreparadas que atuam como verdadeiros Síndicos: “Aposentados”, “Oportunistas”, “Tapa Buracos”, e ou “Perpétuos”, gerando conflitos de interesses que na maior parte das vezes são levados ao Juizado Especial Civil (JEC) – antigo Juizado de Pequenas Causas – que têm recuperado em curtos e médios prazos o patrimônio de muitos.

·         Finalização e Conclusão.

Nas administrações modernas, dinâmicas e globalizadas, tudo se faz através de definições de metas para alcance de objetivos claros e bem definidos.

Para administrar condomínios a tendência é essa, declaradamente colocada em prática por uma grande maioria de Síndicos Profissionais - Administradores e Gestores Inteligentes, Responsáveis, Competentes.

A Canalização das Energias, Habilidades e Conhecimentos dos Gestores Profissionais / Síndicos Profissionais e demais participantes –Subsíndicos, Conselheiros, Comissões e Corpo Administrativo –, disponibilizadas à Comunidade Condominial de forma transparente, sempre conduzirá o Síndico Profissional a ganhos, criando valores e os agregando aos Condomínios, traduzindo o Alinhamento de Informações Estratégicas em Ações - tirando do papel as ideias, os planos e as metas -, difundindo-os em todos os níveis internos (empregados) e externos (condôminos moradores e proprietários não residentes), homogeneizando os conhecimentos de gestão dos seus condomínios, sob todos os aspectos, em diferentes segmentos, harmonizando e consolidando o efeito de sinergia entre culturas, níveis sociais, ideias e interesses comuns dos condôminos e que sejam voltados aos verdadeiros resultados esperados.

Em Suma: Síndicos, Subsíndicos, Conselheiros e Condôminos devem unir-se a objetivos comuns e, em havendo confirmação dos interesses coletivos, por maioria, não pestanejar, CONTRATANDO UM SÍNDICO PROFISSIONAL desde que observadas as EVIDÊNCIAS OBJETIVAS acima identificadas que os conduzam a tomada de decisões centradas, objetivas e estritamente voltadas à REOXIGENAÇÃO FÍSICA, SOCIAL, OPERACIONAL, ECONÔMICA E FINANCEIRA do Condomínio.

Marco A. G. Castro  é Consultor de diversos Gestores de Corporações, Administradoras/Imobiliárias e Condomínios Comerciais e Residenciais no Rio de Janeiro (presencial) e em outros estados do Brasil e Exterior (via WEB), Síndico Profissional, Consultor/Orientador de Alunos Universitários em TCC (via WEB) e Autor dos Livros Digitais de Gestão Empresarial e Condominial Objetiva e Focada em Resultados, abaixo destacados:

• Livro "Abrindo a Caixa Preta da Administração do Condomínio e Virando a Mesa" ^®© - 854 págs e,
• Livro "KIT A.G.O. - Estratégia e Logística para Conquista ou Manutenção de Gestão" ^®© -  58 págs.
• LIVRO NOVO: "Constituição e Alavancagem de Administradoras de Condomínios e Imobiliárias. A Bíblia da Gestão Empreendedora." ^®© - Primeira Edição BETA lançada em 08DEZ12 com 801 páginas, totalmente liberado para consultas e impressões,

          comercializados exclusivamente através de contato pessoal com o autor por seus Sites:

• Consultoria em Gestão Condominial >> http://consultoriacondominialmagcastro.wordpress.com/
• Livro de Constituição de Administradoras de Condomínios / Imobiliárias >> http://constituindoadmcondominiosmagcastro.wordpress.com  
• Livros de Gestão Condominial >> http://gestaocondominialobjetiva.wordpress.com
• Matérias de Gestão Condominial  >> http://marcoagcastro.blogspot.com/  
• Consultoria em Gestão Empresarial >> http://consultoriaempresarialmagcastro.wordpress.com/
• Síndico Profissional - Marco Castro >> http://sindicoprofissional-condominiosrj.blogspot.com.br/

Marco A. G. Castro  é Consultor de diversos Gestores de Corporações, Administradoras e Condomínios Comerciais e Residenciais no Rio de Janeiro (presencial) e em outros estados do Brasil (via WEB), Consultor/Orientador de Alunos Universitários em TCC (via WEB) e Autor dos Livros Digitais de Gestão Condominial Objetiva e Focada em Resultados - "Abrindo a Caixa Preta da Administração do Condomínio e Virando a Mesa" - 854 págs , "KIT A.G.O. - Estratégia e Logística para Conquista ou Manutenção de Gestão" -  58 págs e, Constituição e Alavancagem de Administradoras de Condomínios e Imobiliárias - Estratégia e Logística. A Bíblia da Gestão Empreendedora " - 801 págs.

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