Administração de Condomínios nº 11 / 2010 - Pró-labore versus Isenção da Cota Condominial.

         No interesse de conciliar esforços no sentido de ajustar os atos de gestão do seu Condomínio a um denominador comum que atenda os vossos interesses, os dos condôminos e a legislação em vigor, sugiro que repasse ao(s) Subsíndico(s) e aos Srs. Conselheiros os seguintes entendimento sobre a Isenção da Cota Condominial em detrimento ao Pagamento do Pró-labore, seus desdobramentos, sugestões e como fazer.

Premissas.

1. Pela legislação previdenciária – Decreto n.º 3.048/99, art. 9º § 1º –, transcrita ao final, o síndico que recebe remuneração do condomínio é classificado como Segurado Obrigatório e nesta condição é um contribuinte individual, devendo contribuir para a Previdência Social;
2. Sua remuneração é considerada como base de cálculo para pagamento da contribuição previdenciária cujo processamento se faz mediante a retenção do percentual de 11% (parte empregado) e 20% (empregador), pelo condomínio;
3. A remuneração do síndico deve ser somada as suas demais remunerações, por este, para a formação da base de cálculo para isenção ou pagamento de seu Imposto de Renda Pessoa Física.

Considerações

Considerando que:

4. O síndico que têm isenções de cotas condominiais está sonegando obrigações, tendo em vista que os valores das cotas condominiais que lhes foram dadas isenções não são bases de cálculos para os recolhimentos de encargos trabalhistas mensais;
5. O síndico que têm isenções de cotas condominiais não poderá utilizar esses valores base como acréscimo às suas demais remunerações objeto de cálculos para apuração de isenções ou pagamentos de seu Imposto sobre a Renda;
6. O síndico que recebe isenções de cotas condominiais em detrimento ao recebimento de pró-labore está de certa forma emaranhando competências de sua vida privada com a de prestador de serviços ao condomínio - síndico.

Concluo

7. É um erro grave praticar ou dar manutenção às isenções de cotas condominiais aos síndicos, pelos motivos acima expostos;
8. Os síndicos que o aceitam por constar em Convenções desatualizadas e não providenciam a sua transformação em pró-labore, provavelmente em curto espaço de tempo serão cobrados pelas autoridades competentes, tendo em vista que as legislações sobre condomínios estão sendo totalmente revisadas em função de suas obsolescências frente às expectativas dos novos condomínios que estão sendo construídas em todos os estados do Brasil, cada vez maiores, mais estruturados dos pontos de vista de suas administrações, situações econômicas, físicas e financeiras, perante as demandas exigidas pelas modernizações impostas pelo desenvolvimento global e, principalmente, sustentado;
9. Os condôminos que co-participam dessa irregularidade também poderão ser futuramente responsabilizados e chamados a responderem financeiramente pelos recursos não recolhidos por parte do condomínio e na forma descrita no item 2 acima.

Sugiro

10. Seja gerado um documento administrativo a ser homologado pelo Subsíndico e pelos Conselheiros, transformando simplesmente a Isenção da Cota Condominial em Pró-labore, pelo mesmo valor, remunerando o Síndico na forma da lei e recolhendo os devidos encargos trabalhistas em consonância a legislação vigente.

Providencie Correções Preventivas

11. Como Fazer:

1. Verificar se a isenção da cota condominial consta na Convenção Interna;
2. Formalize um documento para ser referendado pelo(s) Subsíndico(s) e Conselheiros, em que constem os 10 itens acima, acrescidos de seu voto quanto à necessidade de mudança;
3. Acrescente ao documento os custos adicionais ao condomínio (20% de recolhimento de encargos patronais), diante da tomada de decisões pela mudança de Isenção de Cota Condominial para Pró-labore;
4. Justifique o acréscimo com a alegação de que o condomínio está sujeito ao recolhimento retroativo e obrigatório em havendo notificação dos órgãos competentes e da forma como são hoje praticados quanto ao INSS, FGTS, ISS entre outros, junto aos condomínios devedores;
5. Justifique que a Decisão de Gestão não contraria a convenção (se constante na mesma) e sim adéqua as atuações de gestão à legislação, não necessitando de parecer ou deliberação de condôminos reunidos em assembléia;
6. Ao convocar uma AGE – assembléia geral extraordinária –, homologue os trabalhos e documentos relacionados a esta mudança, fazendo com que sejam partes integrantes da ata para que seja respeitada por futuros síndicos.

Marco Castro

Anexo

DECRETO Nº 3.048 - DE 06 DE MAIO DE 1999 - DOU DE 7/05/1999 - Republicado em 12/05/1999

Art. 9º São segurados obrigatórios da previdência social as seguintes pessoas físicas:

§ 1º O aposentado pelo Regime Geral de Previdência Social que voltar a exercer atividade abrangida por este regime é segurado obrigatório em relação a essa atividade, ficando sujeito às contribuições de que trata este Regulamento.

Marco A. G. Castro  é Consultor de diversos Gestores de Corporações, Administradoras e Condomínios Comerciais e Residenciais no Rio de Janeiro (presencial) e em outros estados do Brasil (via WEB), Consultor/Orientador de Alunos Universitários em TCC (via WEB) e Autor dos Livros Digitais de Gestão Condominial Objetiva e Focada em Resultados - "Abrindo a Caixa Preta da Administração do Condomínio e Virando a Mesa" - 854 págs , "KIT A.G.O. - Estratégia e Logística para Conquista ou Manutenção de Gestão" -  58 págs e, Constituição e Alavancagem de Administradoras de Condomínios e Imobiliárias - Estratégia e Logística. A Bíblia da Gestão Empreendedora " - 801 págs.

E-mail e Skype:  marcoagcastro@hotmail.com

Tels: 55  21  996131211 Vivo WhatsApp  /   99177 0012 Claro

Em se beneficiando de alguma matéria e quiser fazer uma contribuição/doação ao Autor, retorne à esta página e o faça através do PagSeguro.

Administração de Condomínios nº 10 / 2010 - O SEGREDO DE SE FAZER BEM FEITO versus O SEGREDO DE SE COBRAR O QUE TEM QUE SER FEITO.

         Naturalmente que o grau de participação de gestores em uma administração condominial proativa, interativa, inteligente, responsável e totalmente transparente, focada objetivamente em resultados, está ancorada na Integridade e Competência desses Gestores em saberem organizar estratégica e logisticamente todo o seu plano plurianual de metas – ano a ano –, conjugando os esforços no sentido de fazer a integração da administração para com terceiros: subsíndicos, conselheiros, membros de comissões de moradores e de empregados, empregados, prestadores de serviços, fornecedores, condôminos e órgãos de governo, de forma clara, questionando responsabilidades na esfera de trabalho, ouvindo críticas diversas de todos os envolvidos direta e indiretamente na administração, formando opiniões para que em consenso com seu corpo administrativo, operacional e de consultores, possa formar uma linha de base que os levem à organização de um planejamento e ao controle de atividades que resultem em definições claras de objetivos a serem sugeridos, aprovados em assembléias e executados, materializando-os, criando e agregando valores aos bens patrimoniais – predial e social –, corrigindo desvios de cursos pelas mitigações de seus riscos pontuais, viabilizando soluções que os mantenham rumo aos objetivos previamente definidos com minimização de custos e riscos, maximização de retornos de resultados, com qualidade.

         Qualidade administrativa se alcança com conhecimento, dedicação e trabalho técnico de gestão – teórico e prático –, sempre priorizado pelas necessidades da comunidade condominial que participativamente interage com os administradores quanto as suas manifestações de interesses, formulações de idéias, priorizações e avaliações de projetos por centros de custos contábeis, definindo as regras de condução dos assuntos pelas constantes cobranças de resultados, pela entrega de balancetes mensais, fiscalização de saldos de contas bancárias e caixa da administração, controle de estoques, manutenção de despesas ordinárias em função das previsões orçamentárias, ou seja, buscando a eficiência, por excelência.

         Acreditando nessas premissas básicas acima expostas, este presente Relado de Situação ora disponibilizado aos senhores tem como único objetivo Gerar Propostas de Soluções aos Problemas Pontuais levantados no dia-a-dia das atividades de um Síndico ou Gestor Profissional, ora por falta de planejamento mais detalhado, ora por falta de cumprimento de metas apresentadas e não previstas, mitigando erros de gestão e buscando sempre o retorno ao viés da gestão proficiente.

         Acima podem encontrar a “Fórmula do Sucesso” –, com todos os subsídios para que em anos próximos e futuros, erros crassos não sejam praticados por gestores que venham a comprometer todos os esforços dos senhores em, no presente, darem início a um trabalho bem feito, com total comprometimento, registrando a marca do sucesso em todas as atividades de gestão.

Marco A. G. Castro  é Consultor de diversos Gestores de Corporações, Administradoras e Condomínios Comerciais e Residenciais no Rio de Janeiro (presencial) e em outros estados do Brasil (via WEB), Consultor/Orientador de Alunos Universitários em TCC (via WEB) e Autor dos Livros Digitais de Gestão Condominial Objetiva e Focada em Resultados - "Abrindo a Caixa Preta da Administração do Condomínio e Virando a Mesa" - 854 págs , "KIT A.G.O. - Estratégia e Logística para Conquista ou Manutenção de Gestão" -  58 págs e, Constituição e Alavancagem de Administradoras de Condomínios e Imobiliárias - Estratégia e Logística. A Bíblia da Gestão Empreendedora " - 801 págs.

E-mail e Skype:  marcoagcastro@hotmail.com

Tels: 55  21  996131211 Vivo WhatsApp  /   99177 0012 Claro

Em se beneficiando de alguma matéria e quiser fazer uma contribuição/doação ao Autor, retorne à esta página e o faça através do PagSeguro.

Administração de Condomínios nº 9 / 2010 - Inadimplência

Condomínios: divulgação de nomes de inadimplentes é permitida?

Creio que não, e fundamento minha argumentação com as evidências objetivas abaixo.

Os Balancetes que são liberados aos Condôminos, normalmente são simplificados (resumidos) e se caracterizam por serem Relatórios Gerenciais que refletem a situação financeira e um condomínio, mês a mês – Receitas, Despesas e Saldos em Caixa da Administração, Bancos (Conta corrente, Aplicações e Fundo de Reserva).

É praxe contábil que as unidades pagantes no mês sejam identificadas nos Balancetes pelo seu “número da unidade”, sendo omitidos os números das unidades não pagantes – inadimplentes.

Os condôminos atentos e interativos acompanham esses movimentos como também até mesmo fiscalizam as atuações dos gestores quanto à administração, finanças, contabilidade, inadimplência, entre outros.

É fato que nos diversos fóruns estaduais as interpretações desta matéria pelos MM Juízes são diversas e até mesmo controversas, dados o universo de vieses colocados pelas correntes de intelectuais juristas altamente renomados.

Entendo que embora muitos advogados conceituados busquem nas jurisprudências a base da formulação de suas teses/ações, as leis não são claras o suficiente para que os diversos síndicos e condôminos espalhados por todo este imenso Brasil possam praticar com absoluta segurança a divulgação de nomes de inadimplentes nos Balancetes mensais e principalmente em Outros Comunicados, e para tanto, neste momento, estou ancorando os fundamentos de minha argumentação nas seguintes evidências objetivas:

1. 1. Não se deve praticar um ato duvidoso, falho, objeto de interpretações diversas, as quais alguém acabará perdendo e este alguém sempre será um síndico ou condômino, e neste particular, o advogado ganhando ou perdendo a causa sempre vai faturar seus honorários;

1. 2. Uma vez que divulgue o nome de um ou mais condôminos inadimplentes nos Balancetes Mensais disponibilizados aos demais condôminos do condomínio, o Síndico e ou Gestor Profissional estão claramente expondo, pela ênfase do destaque de a unidade já não estar listada no Balancete pelo fato deste condômino não ter pago a sua cota do mês, no mês, ter grafado seu nome e novamente associando-o a unidade inadimplente, sinalizando claramente a sua intenção de fazê-lo, ou seja, expô-lo;

1. 3. É praxe administrativa dos Síndicos e ou Gestores Profissionais Inteligentes, Responsáveis, Competentes, Transparentes, Proativos, Interativos para com seu público alvo – Condôminos –, orientar os advogados do condomínio para que providencie o ajuizamento de ações a cada três meses de inadimplência consecutiva ou não de uma unidade (aspecto legal e claramente grafado no maior número de convenções de condomínios hoje em utilização), divulgando a lista de todos os processos ajuizados por número de processo (ato amparado por lei), tornando-se totalmente ineficaz e acredito ilegal o processo de antecipação da exposição do nome do condômino inadimplente.

Concluo.

Com a exposição do nome do inadimplente associado a sua unidade, os Síndicos e ou Gestores Profissionais estão transferindo o foco dos assuntos de gestão que são de sua inteira responsabilidade diante o Código Civil, quando através do Artigo 1.348 definiu-se as competências do Síndico, não somente abdicando as suas responsabilidades de gestor como também fazendo intencionalmente com que todos os demais condôminos passem a discriminar este inadimplente vindo até mesmo a cobrar a sua responsabilidade pelo pagamento através dos canais informais do condomínio, como também gerando um mal estar nesses condomínios, o que vem a ser totalmente incoerente com as dinâmicas de gestões interativas aplicadas nos dias de hoje – Gestão Condominial Focada em Resultados –, e com o agravo de ter exposto o condômino inadimplente e sua unidade antes mesmo de atuar com proficiência quanto a cobrança que lhe é de responsabilidade total e em conformidade com os ditames legais que vêm a ser o ajuizamento das ações de cobranças.

Marco A. G. Castro  é Consultor de diversos Gestores de Corporações, Administradoras e Condomínios Comerciais e Residenciais no Rio de Janeiro (presencial) e em outros estados do Brasil (via WEB), Consultor/Orientador de Alunos Universitários em TCC (via WEB) e Autor dos Livros Digitais de Gestão Condominial Objetiva e Focada em Resultados - "Abrindo a Caixa Preta da Administração do Condomínio e Virando a Mesa" - 854 págs , "KIT A.G.O. - Estratégia e Logística para Conquista ou Manutenção de Gestão" -  58 págs e, Constituição e Alavancagem de Administradoras de Condomínios e Imobiliárias - Estratégia e Logística. A Bíblia da Gestão Empreendedora " - 801 págs.

E-mail e Skype:  marcoagcastro@hotmail.com

Tels: 55  21  996131211 Vivo WhatsApp  /   99177 0012 Claro

Em se beneficiando de alguma matéria e quiser fazer uma contribuição/doação ao Autor, retorne à esta página e o faça através do PagSeguro.