Administração de Condomínios nº 14 / 2011 - Parametrizando Ganhos Patrimoniais em seu Condomínio.

Mais-valia condominial.

Para refletir.

         Tendo em vista que os recebimentos e gastos registrados contabilmente nos balancetes emitidos pela administradora de seu condomínio, descontados as Receitas e Despesas Transitórias que mascaram os resultados mensais desses balancetes - receitas antecipadas e despesas de adiantamentos ou mesmo pagamentos efetuados no último dia do mês que não foram contabilizados no mês de competência - distorcem sobremaneira as análises sobre os resultados mensais, posso concluir que jamais chegará a um resultado esperado de quanto houve de investimentos / ganho de patrimônio por unidade, via Balancete, uma vez que os condomínios trabalham com o sistema de rateio de despesas (Código Civil) e que os gestores sempre contam para cobertura de seus Déficit's Orçamentários Anuais e outros Investimentos, com os RECURSOS COMPULSÓRIOS que alavancam seus Fluxos de Caixas através das cobranças de inadimplentes ou mesmo locações de espaços (enfatizando), procurando fazer com que ao final das gestões seus Fluxos de Caixa Geral não sejam negativados.

Em resumo: Todas as Receitas de Inadimplentes o são, por regra geral, "Ordinárias Passadas (principal)" acrescidas de juros a título de atualização monetária (Correção Ordinária do Principal Passado), juros moratórios e multas, sendo estas duas últimas “Receitas Não Ordinária”, ou seja, Extraordinárias, não representando qualquer Ganho Patrimonial (investido ou não).

Parametrizando:

1. Quanto aos recursos advindos de locações até então não existentes (Total de Recursos), podemos dividi-los pela Fração ideal e chegar a conclusão de quanto seu patrimônio foi valorizado pelos gestores em referência (últimos doze meses), por atos de gestão;
2. Quanto aos recursos economizados pela eficiência da máquina proficiente, difícil se faz calculá-los para computá-los ao primeiro parâmetro acima.

Concluindo: A quantificação do Ganho Patrimonial gerado pelo esforço dos gestores em criar e agregar valores pode ser feita única e exclusivamente através do somatório de todas as Receitas Extraordinárias resultantes do esforço de sinergia em gerar novas riquezas através da obtenção de recursos até então não recebidos pelo condomínio - Locação de Espaço para instalação de antenas de telefonia ou transmissão de dados, coleta seletiva de lixo, recolhimento de óleo - ou mesmo, excepcionalmente, através do resultado obtido pelas atividades dos empregados bem qualificados e profissionalmente treinados para desenvolver suas atividades com qualidade, menores custos e riscos, poupando esforços e produtos, ou seja, atuando com eficiência.

Uma mensagem final.

         O Gestor Inteligente, Responsável, Transparente que promove a eficiência do funcionamento da máquina condominial - econômico, financeiro, contábil, jurídico, administrativa, de recursos humanos, de manutenção preventiva e corretiva, físico de estrutura predial e social interna e externa, de gestão de contratos (físico e financeiro) - não precisa se preocupar com a quantificação financeira dos ganhos apontados no item dois, acima parametrizado, tendo em vista que seus resultados são transparentes aos olhos dos condôminos e o Ganho Patrimonial dar-se-á pelo Mercado Imobiliário - valor da unidade - e não por resultados hipotéticos e resultantes de aplicações de modelos matemáticos complexos.

Marco A. G. Castro  é Consultor de diversos Gestores de Corporações, Administradoras e Condomínios Comerciais e Residenciais no Rio de Janeiro (presencial) e em outros estados do Brasil (via WEB), Consultor/Orientador de Alunos Universitários em TCC (via WEB) e Autor dos Livros Digitais de Gestão Condominial Objetiva e Focada em Resultados - "Abrindo a Caixa Preta da Administração do Condomínio e Virando a Mesa" - 854 págs , "KIT A.G.O. - Estratégia e Logística para Conquista ou Manutenção de Gestão" -  58 págs e, Constituição e Alavancagem de Administradoras de Condomínios e Imobiliárias - Estratégia e Logística. A Bíblia da Gestão Empreendedora " - 801 págs.

E-mail e Skype:  marcoagcastro@hotmail.com

Tels: 55  21  996131211 Vivo WhatsApp  /   99177 0012 Claro

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Administração de Condomínios nº 13 / 2011 - Alteração de Convenção e Regulamento Interno

Condução Administrativa de alteração de Convenção e Regulamento Interno, com ou sem Registro prévio no Cartório de Registro de Imóveis – Orientação e Argumentos.

Partindo-se da premissa de que pela Lei Nº 4.591, de 16 de dezembro 1964 – LEI DO CONDOMÍNIO “O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: j) minuta da futura Convenção de Condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações” (Artigo 32 j), e que “Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos * que representem, no mínimo, dois terços das frações ideais que compõem o condomínio” (Artigo 9º § 2º), ENTENDO que independentemente de a Convenção e seu Regulamento Interno estarem registrados ou não no Cartório de Registro de Imóveis **, quaisquer alterações que sejam necessárias – modernização/atualização ou adequação – somente poderão ser feitas em Assembléia geral Extraordinária especificamente convocada para este fim, e que apresente um quorum mínimo de 2/3 dos condôminos. (Lei nº 10.406, de 10/01/2002, publicação: Diário Oficial do dia 11/01/2002 – Código Civil brasileiro Art. 1.351. “Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.”

** Se a Minuta da Convenção – pós Assembléia de Instalação –, contiver a assinatura de menos de 2/3 dos titulares de direito que representem as respectivas frações ideais, grandemente observado na prática, providências imediatas devem ser tomadas no sentido de adequá-la aos interesses gerais da comunidade e a legislação (Lei nº 10.406 – Código Civil brasileiro Art. 1.351. “A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.”, através de nova assembléia especificamente convocada à este fim ou mesmo de “abaixo assinado” que contemple o “rito formal” que o dê valor legal.

* Em tendo sido registrado no Cartório de Registro de Imóveis, ENTENDO que qualquer alteração deverá ser averbada consoante Artigo 9º § 1º da Lei Nº 4.591 – LEI DO CONDOMÍNIO.

A ORIENTAÇÃO fundamenta-se nos argumentos abaixo listados que lhes dão consistência, estando ancorados nos dispositivos de leis (evidências objetivas), os quais sejam:

Da Lei Nº 4.591 – LEI DO CONDOMÍNIO ***

1. Uma vez tendo sido a Minuta da Convenção Registrada no Cartório de Registro de Imóveis pelo Incorporador, condição fundamental para que o Incorporador comercialize as unidades – (Artigo 32 j);
2. Tenha acontecido a Assembléia de Instalação, com qualquer quorum;
1. Através desta Assembléia de Instalação o Incorporador tenha repassado ao Síndico eleito e aos novos proprietários da edificação:
2. Todos os documentos de comprovação e certificação de que os tramites do desenvolvimento do empreendimento, sua execução e conclusão foram feitos em conformidade com as leis vigentes (Artigo 9º § 1º - a a i, l a p) e,
3. Demais Instrumentos de gestão – MINUTA DA CONVENÇÃO (Artigo 9º § 1º - j), Manuais, Plantas, ..., entre outros estabelecidos pela - Associação Brasileira de Normas Técnicas;
4. “Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão (verbo de ação e determinação de lei), por escrito, a Convenção de Condomínio, e deverão, também (verbo de ação e determinação de lei), por contrato ou por deliberação, em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.” (Artigo 9º);
5. “Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis bem como a averbação das suas eventuais alterações.” (Artigo 9º § 1º).

*** Decreto-Lei nº 4.657, de 04/09/1942 - Lei de Introdução ao Código Civil brasileiro - publicação: Diário Oficial do dia 09/09/1942

Art. 2º - Não se destinando à vigência temporária, a lei terá vigor até que outra a modifique ou revogue.

§ 2º. A lei nova, que estabeleça disposições gerais ou especiais a par das já existentes, não revoga nem modifica a lei anterior.

Marco A. G. Castro  é Consultor de diversos Gestores de Corporações, Administradoras e Condomínios Comerciais e Residenciais no Rio de Janeiro (presencial) e em outros estados do Brasil (via WEB), Consultor/Orientador de Alunos Universitários em TCC (via WEB) e Autor dos Livros Digitais de Gestão Condominial Objetiva e Focada em Resultados - "Abrindo a Caixa Preta da Administração do Condomínio e Virando a Mesa" - 854 págs , "KIT A.G.O. - Estratégia e Logística para Conquista ou Manutenção de Gestão" -  58 págs e, Constituição e Alavancagem de Administradoras de Condomínios e Imobiliárias - Estratégia e Logística. A Bíblia da Gestão Empreendedora " - 801 págs.

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Administração de Condomínios nº 12 / 2011 - Limites de responsabilidade quanto às Obras, Manutenções e Reparos.

Todas as necessidades de obras, manutenções e reparos que sejam comprovadamente partes da Estrutura da Edificação, ou seja, que estejam dentro do condomínio, mesmo que atendam às unidades - e todas as partes comuns o estão para dar acesso e atendimento às unidades, como tubulações de: água, gás, esgoto, eletricidade, telefone, antenas, ... -, são de responsabilidade de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante rateio de despesas, se necessário, sob condução do síndico gestor, cabendo as obras, manutenções e reparos destes mesmos itens e suas despesas, e outros conseqüentes desses que prejudiquem terceiros, ao proprietário da unidade, individualmente, se constatado o problema do Ponto de Referência Unidade *¹ para dentro de sua unidade residencial ou comercial.

Se constatado o problema antes do Ponto de Referência Condomínio, todas as responsabilidades e despesas são do fornecedor ou da concessionária prestadora do serviço, ou seja, vejamos o resumo na tabela:
Tabela. Marcos Delimitadores dos Pontos de Referências *¹: Condomínio e Unidade   Autônoma.

*1 Pontos de Referência são os instrumentos que servem de elo de ligação do sistema externo fornecedor, concessionária -, com o sistema do condomínio - Ponto de Referência Condomínio -, e do condomínio com o sistema das unidades - Ponto de Referência Unidades.
São pontos meramente informativos, ora criados para facilitar os entendimentos, e que servem como referência em todas as discussões hoje observadas entre condôminos e síndicos, na maioria dos condomínios, quanto ao mérito de quem é a responsabilidade pelo pagamento das despesas objeto da obra, manutenção ou reparo em condomínios.

*2 Da caixa de distribuição ao duto na parte externa do condomínio a responsabilidade de entupimento, embora remota, é do condomínio, entendendo-se que a administração seja atuante quanto a limpeza da caixa geral interna.

*3 Toda a distribuição de energia elétrica, desde a rua até os medidores das unidades, inclusive o medidor do condomínio, que em condomínios normalmente encontram-se em uma única sala reservada, são de responsabilidade exclusiva dos fornecedores da energia elétrica e cujos acessos normalmente são lacrados e invioláveis.

*4 Normalmente em condomínios são os compartimentos que recebem as fiações da rua e a distribuem para as caixas de entrada das unidades.

*5 É a caixa externa a unidade que recebe a fiação do compartimento de distribuição *4 e a distribui às unidades próximas.

*6 As tubulações de gás e água que partem dos respectivos medidores até o registro geral das unidades são de total responsabilidade do condomínio. Os medidores sempre estão fora das unidades para praticidade de apontamento mensal pelos respectivos agentes apontadores das concessionárias.

Análise da Tabela.

Dentro da Estrutura da Unidade - Responsabilidade do Proprietário.

Todos os danos observados, quaisquer que sejam, dentro da unidade privada - a direita do Ponto de Referência Unidade, na tabela -, são de exclusiva responsabilidade do proprietário da unidade que deverá incumbir-se de providenciar imediatamente os devidos reparos, à qualquer problema observado, para que não afetem as partes comuns do condomínio ou mesmo as propriedades de terceiros, pelo que será responsabilizado, arcando com todos os prejuízos advindos, uma vez a origem do problema encontra-se dentro de sua unidade privada.

Dentro da Estrutura da Edificação que Impliquem em Danos às Unidades - Responsabilidade do Condomínio.

Todos os danos que sejam identificados em áreas comuns do condomínio ou em unidades particulares, cujas origens estejam em áreas comuns - antes do Ponto de Referência Unidade, na tabela -, são de exclusiva responsabilidade do condomínio que arcará com todas as futuras despesas consequentes da falta de atuação pontual do síndico.

Fora da Estrutura da Edificação - Responsabilidade do Fornecedor ou Concessionária.

Todos os prejuízos que o condomínio tenha que arcar, e que sejam decorrentes de problemas gerados fora da estrutura da edificação, ou seja, antes do Ponto de Referência Condomínio, devem ser repassados administrativa ou juridicamente aos fornecedores ou concessionárias responsáveis pelos respectivos seguimentos de serviços.
A você síndico inteligente, imparcial e conciliador, proativo, cabe a missão de documentar até mesmo fotografando todos os trabalhos: antes, durante e depois, em áreas comuns e, ou privadas, para que não existam dúvidas quanto a origem do problema objeto de futuras prováveis discussões e desentendimentos, quando as contas forem cobradas e tiverem que ser repassadas.

Marco A. G. Castro  é Consultor de diversos Gestores de Corporações, Administradoras e Condomínios Comerciais e Residenciais no Rio de Janeiro (presencial) e em outros estados do Brasil (via WEB), Consultor/Orientador de Alunos Universitários em TCC (via WEB) e Autor dos Livros Digitais de Gestão Condominial Objetiva e Focada em Resultados - "Abrindo a Caixa Preta da Administração do Condomínio e Virando a Mesa" - 854 págs , "KIT A.G.O. - Estratégia e Logística para Conquista ou Manutenção de Gestão" -  58 págs e, Constituição e Alavancagem de Administradoras de Condomínios e Imobiliárias - Estratégia e Logística. A Bíblia da Gestão Empreendedora " - 801 págs.

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