Administração de Condomínios nº 10 / 2010 - O SEGREDO DE SE FAZER BEM FEITO versus O SEGREDO DE SE COBRAR O QUE TEM QUE SER FEITO.

         Naturalmente que o grau de participação de gestores em uma administração condominial proativa, interativa, inteligente, responsável e totalmente transparente, focada objetivamente em resultados, está ancorada na Integridade e Competência desses Gestores em saberem organizar estratégica e logisticamente todo o seu plano plurianual de metas – ano a ano –, conjugando os esforços no sentido de fazer a integração da administração para com terceiros: subsíndicos, conselheiros, membros de comissões de moradores e de empregados, empregados, prestadores de serviços, fornecedores, condôminos e órgãos de governo, de forma clara, questionando responsabilidades na esfera de trabalho, ouvindo críticas diversas de todos os envolvidos direta e indiretamente na administração, formando opiniões para que em consenso com seu corpo administrativo, operacional e de consultores, possa formar uma linha de base que os levem à organização de um planejamento e ao controle de atividades que resultem em definições claras de objetivos a serem sugeridos, aprovados em assembléias e executados, materializando-os, criando e agregando valores aos bens patrimoniais – predial e social –, corrigindo desvios de cursos pelas mitigações de seus riscos pontuais, viabilizando soluções que os mantenham rumo aos objetivos previamente definidos com minimização de custos e riscos, maximização de retornos de resultados, com qualidade.

         Qualidade administrativa se alcança com conhecimento, dedicação e trabalho técnico de gestão – teórico e prático –, sempre priorizado pelas necessidades da comunidade condominial que participativamente interage com os administradores quanto as suas manifestações de interesses, formulações de idéias, priorizações e avaliações de projetos por centros de custos contábeis, definindo as regras de condução dos assuntos pelas constantes cobranças de resultados, pela entrega de balancetes mensais, fiscalização de saldos de contas bancárias e caixa da administração, controle de estoques, manutenção de despesas ordinárias em função das previsões orçamentárias, ou seja, buscando a eficiência, por excelência.

         Acreditando nessas premissas básicas acima expostas, este presente Relado de Situação ora disponibilizado aos senhores tem como único objetivo Gerar Propostas de Soluções aos Problemas Pontuais levantados no dia-a-dia das atividades de um Síndico ou Gestor Profissional, ora por falta de planejamento mais detalhado, ora por falta de cumprimento de metas apresentadas e não previstas, mitigando erros de gestão e buscando sempre o retorno ao viés da gestão proficiente.

         Acima podem encontrar a “Fórmula do Sucesso” –, com todos os subsídios para que em anos próximos e futuros, erros crassos não sejam praticados por gestores que venham a comprometer todos os esforços dos senhores em, no presente, darem início a um trabalho bem feito, com total comprometimento, registrando a marca do sucesso em todas as atividades de gestão.

Marco A. G. Castro  é Consultor de diversos Gestores de Corporações, Administradoras e Condomínios Comerciais e Residenciais no Rio de Janeiro (presencial) e em outros estados do Brasil (via WEB), Consultor/Orientador de Alunos Universitários em TCC (via WEB) e Autor dos Livros Digitais de Gestão Condominial Objetiva e Focada em Resultados - "Abrindo a Caixa Preta da Administração do Condomínio e Virando a Mesa" - 854 págs , "KIT A.G.O. - Estratégia e Logística para Conquista ou Manutenção de Gestão" -  58 págs e, Constituição e Alavancagem de Administradoras de Condomínios e Imobiliárias - Estratégia e Logística. A Bíblia da Gestão Empreendedora " - 801 págs.

E-mail e Skype:  marcoagcastro@hotmail.com

Tels: 55  21  996131211 Vivo WhatsApp  /   99177 0012 Claro

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Administração de Condomínios nº 9 / 2010 - Inadimplência

Condomínios: divulgação de nomes de inadimplentes é permitida?

Creio que não, e fundamento minha argumentação com as evidências objetivas abaixo.

Os Balancetes que são liberados aos Condôminos, normalmente são simplificados (resumidos) e se caracterizam por serem Relatórios Gerenciais que refletem a situação financeira e um condomínio, mês a mês – Receitas, Despesas e Saldos em Caixa da Administração, Bancos (Conta corrente, Aplicações e Fundo de Reserva).

É praxe contábil que as unidades pagantes no mês sejam identificadas nos Balancetes pelo seu “número da unidade”, sendo omitidos os números das unidades não pagantes – inadimplentes.

Os condôminos atentos e interativos acompanham esses movimentos como também até mesmo fiscalizam as atuações dos gestores quanto à administração, finanças, contabilidade, inadimplência, entre outros.

É fato que nos diversos fóruns estaduais as interpretações desta matéria pelos MM Juízes são diversas e até mesmo controversas, dados o universo de vieses colocados pelas correntes de intelectuais juristas altamente renomados.

Entendo que embora muitos advogados conceituados busquem nas jurisprudências a base da formulação de suas teses/ações, as leis não são claras o suficiente para que os diversos síndicos e condôminos espalhados por todo este imenso Brasil possam praticar com absoluta segurança a divulgação de nomes de inadimplentes nos Balancetes mensais e principalmente em Outros Comunicados, e para tanto, neste momento, estou ancorando os fundamentos de minha argumentação nas seguintes evidências objetivas:

1. 1. Não se deve praticar um ato duvidoso, falho, objeto de interpretações diversas, as quais alguém acabará perdendo e este alguém sempre será um síndico ou condômino, e neste particular, o advogado ganhando ou perdendo a causa sempre vai faturar seus honorários;

1. 2. Uma vez que divulgue o nome de um ou mais condôminos inadimplentes nos Balancetes Mensais disponibilizados aos demais condôminos do condomínio, o Síndico e ou Gestor Profissional estão claramente expondo, pela ênfase do destaque de a unidade já não estar listada no Balancete pelo fato deste condômino não ter pago a sua cota do mês, no mês, ter grafado seu nome e novamente associando-o a unidade inadimplente, sinalizando claramente a sua intenção de fazê-lo, ou seja, expô-lo;

1. 3. É praxe administrativa dos Síndicos e ou Gestores Profissionais Inteligentes, Responsáveis, Competentes, Transparentes, Proativos, Interativos para com seu público alvo – Condôminos –, orientar os advogados do condomínio para que providencie o ajuizamento de ações a cada três meses de inadimplência consecutiva ou não de uma unidade (aspecto legal e claramente grafado no maior número de convenções de condomínios hoje em utilização), divulgando a lista de todos os processos ajuizados por número de processo (ato amparado por lei), tornando-se totalmente ineficaz e acredito ilegal o processo de antecipação da exposição do nome do condômino inadimplente.

Concluo.

Com a exposição do nome do inadimplente associado a sua unidade, os Síndicos e ou Gestores Profissionais estão transferindo o foco dos assuntos de gestão que são de sua inteira responsabilidade diante o Código Civil, quando através do Artigo 1.348 definiu-se as competências do Síndico, não somente abdicando as suas responsabilidades de gestor como também fazendo intencionalmente com que todos os demais condôminos passem a discriminar este inadimplente vindo até mesmo a cobrar a sua responsabilidade pelo pagamento através dos canais informais do condomínio, como também gerando um mal estar nesses condomínios, o que vem a ser totalmente incoerente com as dinâmicas de gestões interativas aplicadas nos dias de hoje – Gestão Condominial Focada em Resultados –, e com o agravo de ter exposto o condômino inadimplente e sua unidade antes mesmo de atuar com proficiência quanto a cobrança que lhe é de responsabilidade total e em conformidade com os ditames legais que vêm a ser o ajuizamento das ações de cobranças.

Marco A. G. Castro  é Consultor de diversos Gestores de Corporações, Administradoras e Condomínios Comerciais e Residenciais no Rio de Janeiro (presencial) e em outros estados do Brasil (via WEB), Consultor/Orientador de Alunos Universitários em TCC (via WEB) e Autor dos Livros Digitais de Gestão Condominial Objetiva e Focada em Resultados - "Abrindo a Caixa Preta da Administração do Condomínio e Virando a Mesa" - 854 págs , "KIT A.G.O. - Estratégia e Logística para Conquista ou Manutenção de Gestão" -  58 págs e, Constituição e Alavancagem de Administradoras de Condomínios e Imobiliárias - Estratégia e Logística. A Bíblia da Gestão Empreendedora " - 801 págs.

E-mail e Skype:  marcoagcastro@hotmail.com

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