Todas as necessidades de obras, manutenções e reparos que sejam comprovadamente partes da Estrutura da Edificação, ou seja, que estejam dentro do condomínio, mesmo que atendam às unidades - e todas as partes comuns o estão para dar acesso e atendimento às unidades, como tubulações de: água, gás, esgoto, eletricidade, telefone, antenas, ... -, são de responsabilidade de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante rateio de despesas, se necessário, sob condução do síndico gestor, cabendo as obras, manutenções e reparos destes mesmos itens e suas despesas, e outros conseqüentes desses que prejudiquem terceiros, ao proprietário da unidade, individualmente, se constatado o problema do Ponto de Referência Unidade *1 para dentro de sua unidade residencial ou comercial.
Se constatado o problema antes do Ponto de Referência Condomínio, todas as responsabilidades e despesas são do fornecedor ou da concessionária prestadora do serviço, ou seja, vejamos o resumo na tabela:
Tabela. Marcos Delimitadores dos Pontos de Referências *1: Condomínio e Unidade Autônoma.
Tabela. Marcos Delimitadores dos Pontos de Referências *1: Condomínio e Unidade Autônoma.
*1
Pontos de Referência são os instrumentos que servem de elo de ligação do
sistema externo fornecedor, concessionária -, com o sistema do condomínio -
Ponto de Referência Condomínio -, e do condomínio com o sistema das unidades -
Ponto de Referência Unidades.
São pontos meramente informativos, ora criados para facilitar os entendimentos, e que servem como referência em todas as discussões hoje observadas entre condôminos e síndicos, na maioria dos condomínios, quanto ao mérito de quem é a responsabilidade pelo pagamento das despesas objeto da obra, manutenção ou reparo em condomínios.
São pontos meramente informativos, ora criados para facilitar os entendimentos, e que servem como referência em todas as discussões hoje observadas entre condôminos e síndicos, na maioria dos condomínios, quanto ao mérito de quem é a responsabilidade pelo pagamento das despesas objeto da obra, manutenção ou reparo em condomínios.
*2 Da caixa de distribuição ao duto na parte externa do
condomínio a responsabilidade de entupimento, embora remota, é do condomínio,
entendendo-se que a administração seja atuante quanto a limpeza da caixa geral
interna.
*3 Toda a distribuição de energia elétrica, desde a rua até os
medidores das unidades, inclusive o medidor do condomínio, que em condomínios
normalmente encontram-se em uma única sala reservada, são de responsabilidade
exclusiva dos fornecedores da energia elétrica e cujos acessos normalmente são
lacrados e invioláveis.
*4 Normalmente em condomínios são os compartimentos que recebem
as fiações da rua e a distribuem para as caixas de entrada das unidades.
*5 É a caixa externa a unidade que recebe a fiação do
compartimento de distribuição *4 e a distribui às unidades próximas.
*6 As tubulações de gás e água que partem dos respectivos
medidores até o registro geral das unidades são de total responsabilidade do
condomínio. Os medidores sempre estão fora das unidades para praticidade de
apontamento mensal pelos respectivos agentes apontadores das concessionárias.
Análise da Tabela.
Dentro da Estrutura da Unidade - Responsabilidade do Proprietário.
Todos os danos observados, quaisquer que sejam, dentro da unidade privada - a direita do Ponto de Referência Unidade, na tabela -, são de exclusiva responsabilidade do proprietário da unidade que deverá incumbir-se de providenciar imediatamente os devidos reparos, à qualquer problema observado, para que não afetem as partes comuns do condomínio ou mesmo as propriedades de terceiros, pelo que será responsabilizado, arcando com todos os prejuízos advindos, uma vez a origem do problema encontra-se dentro de sua unidade privada.
Dentro da Estrutura da Edificação que Impliquem em Danos às Unidades - Responsabilidade do Condomínio.
Todos os danos que sejam identificados em áreas comuns do condomínio ou em unidades particulares, cujas origens estejam em áreas comuns - antes do Ponto de Referência Unidade, na tabela -, são de exclusiva responsabilidade do condomínio que arcará com todas as futuras despesas consequentes da falta de atuação pontual do síndico.
Fora da Estrutura da Edificação - Responsabilidade do Fornecedor ou Concessionária.
Todos os prejuízos que o condomínio tenha que arcar, e que sejam decorrentes de problemas gerados fora da estrutura da edificação, ou seja, antes do Ponto de Referência Condomínio, devem ser repassados administrativa ou juridicamente aos fornecedores ou concessionárias responsáveis pelos respectivos seguimentos de serviços.
A você síndico inteligente, imparcial e conciliador, proativo, cabe a missão de documentar até mesmo fotografando todos os trabalhos: antes, durante e depois, em áreas comuns e, ou privadas, para que não existam dúvidas quanto a origem do problema objeto de futuras prováveis discussões e desentendimentos, quando as contas forem cobradas e tiverem que ser repassadas.
Todos os danos observados, quaisquer que sejam, dentro da unidade privada - a direita do Ponto de Referência Unidade, na tabela -, são de exclusiva responsabilidade do proprietário da unidade que deverá incumbir-se de providenciar imediatamente os devidos reparos, à qualquer problema observado, para que não afetem as partes comuns do condomínio ou mesmo as propriedades de terceiros, pelo que será responsabilizado, arcando com todos os prejuízos advindos, uma vez a origem do problema encontra-se dentro de sua unidade privada.
Dentro da Estrutura da Edificação que Impliquem em Danos às Unidades - Responsabilidade do Condomínio.
Todos os danos que sejam identificados em áreas comuns do condomínio ou em unidades particulares, cujas origens estejam em áreas comuns - antes do Ponto de Referência Unidade, na tabela -, são de exclusiva responsabilidade do condomínio que arcará com todas as futuras despesas consequentes da falta de atuação pontual do síndico.
Fora da Estrutura da Edificação - Responsabilidade do Fornecedor ou Concessionária.
Todos os prejuízos que o condomínio tenha que arcar, e que sejam decorrentes de problemas gerados fora da estrutura da edificação, ou seja, antes do Ponto de Referência Condomínio, devem ser repassados administrativa ou juridicamente aos fornecedores ou concessionárias responsáveis pelos respectivos seguimentos de serviços.
A você síndico inteligente, imparcial e conciliador, proativo, cabe a missão de documentar até mesmo fotografando todos os trabalhos: antes, durante e depois, em áreas comuns e, ou privadas, para que não existam dúvidas quanto a origem do problema objeto de futuras prováveis discussões e desentendimentos, quando as contas forem cobradas e tiverem que ser repassadas.
Marco A. G. Castro é Consultor de diversos Gestores de Corporações, Administradoras e Condomínios Comerciais e Residenciais no Rio de Janeiro (presencial) e em outros estados do Brasil (via WEB), Consultor/Orientador de Alunos Universitários em TCC (via WEB) e Autor dos Livros Digitais de Gestão Condominial Objetiva e Focada em Resultados - "Abrindo a Caixa Preta da Administração do Condomínio e Virando a Mesa" - 854 págs , "KIT A.G.O. - Estratégia e Logística para Conquista ou Manutenção de Gestão" - 58 págs e, Constituição e Alavancagem de Administradoras de Condomínios e Imobiliárias - Estratégia e Logística. A Bíblia da Gestão Empreendedora " - 801 págs.
E-mail e Skype: marcoagcastro@hotmail.com
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