Administração de Condomínios nº 16/2012 - Voto do Inadimplente - Parte 1.

O assunto do direito de voto do inadimplente é estritamente técnico jurídico e em minhas pesquisas incessantes, pude depreender que existem duas correntes de juristas que divergem quanto as atuações de voz e voto dos inadimplentes em assembleias: Corrente Legalista ou Corrente Patrimonialista e a dos Garantistas ou Garantidores. (Decifrando o Condomínio por Alexandre Gossn - Site: http://decifrandoocondominio.blogspot.com.br/2010/08/o-condominio-e-lei-o-inadimplente-pode.html

Enquanto a primeira corrente sustenta que o entendimento deve ser dado estritamente sobre o texto expresso no Código Civil, em seus artigos 1.335. São direitos do condômino: III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite e, art. 1.336. São deveres do condômino: I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção, portanto para o entendimento desses “legalistas e patrimonialistas o condômino inadimplente não pode votar tampouco participar, vide parte final do inciso III do art. 1.335 do Código Civil ("e delas participar, estando quite".)”, para a segunda corrente dos “garantistas ou garantidores, o direito à expressão é um bem da vida inerente ao nosso regime democrático e sendo o princípio da dignidade humana um dos princípios de nossa Constituição (art. 1º, inciso III), não se poderia vedar tal direito aos inadimplentes.”, finalizando o advogado:

    

“Caberá ao presidente da assembleia decidir, levando em conta que seja qual direção adotar, não deverá tratar o inadimplente indignamente, vez que seus direitos pessoais e garantias fundamentais são irrevogáveis e inalienáveis, podendo sofrer meras sanções patrimoniais (perda do direito ao voto, por exemplo), previstas em lei.”

Para a qual complemento e concluo: A assembleia é soberana e todas as decisões têm que ser acatadas por todos os presentes e ausentes e, para tanto, minha sugestão é que o presidente da assembleia não tome qualquer decisão pessoal e unilateral favorável ou não ao inadimplente, conduzindo o assunto à deliberação da assembleia extraordinária, quanto a possibilidade de voto ou não dos inadimplentes, esclarecendo aos condôminos participantes que: 1) como os assuntos a serem deliberados envolvem gastos extraordinários aos proprietários, mesmo que inadimplentes, esses condôminos devem participar da votação tendo em vista que o objeto da assembleia é a manutenção e ou conservação física e financeira do seu patrimônio; 2)  como os assuntos a serem deliberados NÃO envolvem gastos extraordinários aos condôminos e proprietários não residentes, os mesmos devem participar da votação tendo em vista que o objeto da assembleia é a manutenção e ou conservação do ambiente social, mantendo-se a proibição da voz e voto em assembleias ordinárias, evitando-se a possibilidade de o futuro provável síndico candidato “comprar o voto” dos inadimplentes com promessas ilegais de promoção de descontos para acordos ou mesmo perdão parcial da dívida, comumente observado em condomínios mais carentes.

Ancoro minhas colocações no Código Civil, com os seguintes esclarecimentos:

Se a quantidade de inadimplentes no condomínio for significativamente acentuada a ponto de que os mesmos votem contra deliberações que envolvam gastos extraordinários para a manutenção e ou conservação física e financeira de seus patrimônios (1), ou mesmo contra os assuntos de manutenção e ou conservação do ambiente social, sem que nas deliberações sejam envolvidos custos aos condôminos (2), levando o condomínio ao caos operacional e financeiro, o cerne da questão não deve estar focado no “Direito do Condômino” acima referenciado, e sim na “Competência do Síndico”, conforme preceitua o artigo 1.348. Compete ao Síndico: III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas, sem deixar de cumprir os demais artigos., momento em que devamos atribuir o “CAOS OPERACIONAL E FINANCEIRO” à improbidade administrativa do Síndico, Subsíndico e Conselheiros que não atentaram ao logo do tempo para as consequências de suas omissões.

Alerto-os de que devam observar atentamente os atos e fatos de gestão para que não cheguem ao ponto extremo acima referenciado o qual pode ser observado em diversos condomínios em vários estados do Brasil e mesmo no exterior.

  

            O voto do inadimplente não definido claramente pelo legislador no Código Civil nos remete aos primórdios de sua constituição em que todos os detalhamentos complementares ao tema do Capítulo VII - Do Condomínio Edilício foram transferidos às comunidades e para serem inseridos em respectivas convenções e regimentos internos, e se omissos, às assembleias.

            Sugiro:

Evitem discussões e futuros problemas com inadimplente, acrescendo instrumentos que regulem às convenções e regimentos internos e que impeçam discussões infrutíferas sobre um ponto não claramente bem redigido no Código Civil.

Corrija ou introduza na convenção, parágrafos como:

ü   O inadimplente poder participar como ouvinte das assembleias gerais ordinárias, sem que possa exercer seu direito de voz e voto.

ü   O inadimplente que estiver ancorado em acordo da dívida administrativa ou jurídica, cujo acordo tenha sido firmado até dois meses antes da data marcada para a assembleia, e que esteja em dia não só com as obrigações condominiais como também com as suas cotas do acordo, terão pleno direito como o adimplente.

ü   O síndico eleito que esteja ancorado em acordo de dívida administrativa e que deixe de honrar seu compromisso quanto ao pagamento das duas quotas – acordo mais a mensal – perde imediatamente e após o vencimento do acordo – dia do pagamento – o mandato, podendo qualquer condômino convocar nova A.G.O, e que esse novo síndico assuma os trabalhos do condomínio em seguida ao seu término.

Observações:

1.        O detalhamento constante no segundo item acima protege a assembleia quanto possíveis espertezas de inadimplentes que por interesses firmam acordos com a administração às vésperas da assembleia, beneficiando-se com o pleno direito de voz e voto, inclusive com a possibilidade de ser votado e em seguida não honram o compromisso;
2.     A legislação brasileira não prevê a suspensão dos serviços essenciais aos inadimplentes.

Marco A. G. Castro  é Consultor de diversos Gestores de Corporações, Administradoras/Imobiliárias e Condomínios Comerciais e Residenciais no Rio de Janeiro (presencial) e em outros estados do Brasil (via WEB), Consultor/Orientador de Alunos Universitários em TCC (via WEB) e Autor dos Livros de Gestão Empresarial e Condominial Objetiva e Focada em Resultados, abaixo destacados.

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Marco A. G. Castro  é Consultor de diversos Gestores de Corporações, Administradoras e Condomínios Comerciais e Residenciais no Rio de Janeiro (presencial) e em outros estados do Brasil (via WEB), Consultor/Orientador de Alunos Universitários em TCC (via WEB) e Autor dos Livros Digitais de Gestão Condominial Objetiva e Focada em Resultados - "Abrindo a Caixa Preta da Administração do Condomínio e Virando a Mesa" - 854 págs , "KIT A.G.O. - Estratégia e Logística para Conquista ou Manutenção de Gestão" -  58 págs e, Constituição e Alavancagem de Administradoras de Condomínios e Imobiliárias - Estratégia e Logística. A Bíblia da Gestão Empreendedora " - 801 págs.

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