Administração de Condomínios nº 16/2012 - Voto do Inadimplente - Parte 1.

O assunto do direito de voto do inadimplente é estritamente técnico jurídico e em minhas pesquisas incessantes, pude depreender que existem duas correntes de juristas que divergem quanto as atuações de voz e voto dos inadimplentes em assembleias: Corrente Legalista ou Corrente Patrimonialista e a dos Garantistas ou Garantidores. (Decifrando o Condomínio por Alexandre Gossn - Site: http://decifrandoocondominio.blogspot.com.br/2010/08/o-condominio-e-lei-o-inadimplente-pode.html

Enquanto a primeira corrente sustenta que o entendimento deve ser dado estritamente sobre o texto expresso no Código Civil, em seus artigos 1.335. São direitos do condômino: III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite e, art. 1.336. São deveres do condômino: I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção, portanto para o entendimento desses “legalistas e patrimonialistas o condômino inadimplente não pode votar tampouco participar, vide parte final do inciso III do art. 1.335 do Código Civil ("e delas participar, estando quite".)”, para a segunda corrente dos “garantistas ou garantidores, o direito à expressão é um bem da vida inerente ao nosso regime democrático e sendo o princípio da dignidade humana um dos princípios de nossa Constituição (art. 1º, inciso III), não se poderia vedar tal direito aos inadimplentes.”, finalizando o advogado:

    

“Caberá ao presidente da assembleia decidir, levando em conta que seja qual direção adotar, não deverá tratar o inadimplente indignamente, vez que seus direitos pessoais e garantias fundamentais são irrevogáveis e inalienáveis, podendo sofrer meras sanções patrimoniais (perda do direito ao voto, por exemplo), previstas em lei.”

Para a qual complemento e concluo: A assembleia é soberana e todas as decisões têm que ser acatadas por todos os presentes e ausentes e, para tanto, minha sugestão é que o presidente da assembleia não tome qualquer decisão pessoal e unilateral favorável ou não ao inadimplente, conduzindo o assunto à deliberação da assembleia extraordinária, quanto a possibilidade de voto ou não dos inadimplentes, esclarecendo aos condôminos participantes que: 1) como os assuntos a serem deliberados envolvem gastos extraordinários aos proprietários, mesmo que inadimplentes, esses condôminos devem participar da votação tendo em vista que o objeto da assembleia é a manutenção e ou conservação física e financeira do seu patrimônio; 2)  como os assuntos a serem deliberados NÃO envolvem gastos extraordinários aos condôminos e proprietários não residentes, os mesmos devem participar da votação tendo em vista que o objeto da assembleia é a manutenção e ou conservação do ambiente social, mantendo-se a proibição da voz e voto em assembleias ordinárias, evitando-se a possibilidade de o futuro provável síndico candidato “comprar o voto” dos inadimplentes com promessas ilegais de promoção de descontos para acordos ou mesmo perdão parcial da dívida, comumente observado em condomínios mais carentes.

Ancoro minhas colocações no Código Civil, com os seguintes esclarecimentos:

Se a quantidade de inadimplentes no condomínio for significativamente acentuada a ponto de que os mesmos votem contra deliberações que envolvam gastos extraordinários para a manutenção e ou conservação física e financeira de seus patrimônios (1), ou mesmo contra os assuntos de manutenção e ou conservação do ambiente social, sem que nas deliberações sejam envolvidos custos aos condôminos (2), levando o condomínio ao caos operacional e financeiro, o cerne da questão não deve estar focado no “Direito do Condômino” acima referenciado, e sim na “Competência do Síndico”, conforme preceitua o artigo 1.348. Compete ao Síndico: III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas, sem deixar de cumprir os demais artigos., momento em que devamos atribuir o “CAOS OPERACIONAL E FINANCEIRO” à improbidade administrativa do Síndico, Subsíndico e Conselheiros que não atentaram ao logo do tempo para as consequências de suas omissões.

Alerto-os de que devam observar atentamente os atos e fatos de gestão para que não cheguem ao ponto extremo acima referenciado o qual pode ser observado em diversos condomínios em vários estados do Brasil e mesmo no exterior.

  

            O voto do inadimplente não definido claramente pelo legislador no Código Civil nos remete aos primórdios de sua constituição em que todos os detalhamentos complementares ao tema do Capítulo VII - Do Condomínio Edilício foram transferidos às comunidades e para serem inseridos em respectivas convenções e regimentos internos, e se omissos, às assembleias.

            Sugiro:

Evitem discussões e futuros problemas com inadimplente, acrescendo instrumentos que regulem às convenções e regimentos internos e que impeçam discussões infrutíferas sobre um ponto não claramente bem redigido no Código Civil.

Corrija ou introduza na convenção, parágrafos como:

ü   O inadimplente poder participar como ouvinte das assembleias gerais ordinárias, sem que possa exercer seu direito de voz e voto.

ü   O inadimplente que estiver ancorado em acordo da dívida administrativa ou jurídica, cujo acordo tenha sido firmado até dois meses antes da data marcada para a assembleia, e que esteja em dia não só com as obrigações condominiais como também com as suas cotas do acordo, terão pleno direito como o adimplente.

ü   O síndico eleito que esteja ancorado em acordo de dívida administrativa e que deixe de honrar seu compromisso quanto ao pagamento das duas quotas – acordo mais a mensal – perde imediatamente e após o vencimento do acordo – dia do pagamento – o mandato, podendo qualquer condômino convocar nova A.G.O, e que esse novo síndico assuma os trabalhos do condomínio em seguida ao seu término.

Observações:

1.        O detalhamento constante no segundo item acima protege a assembleia quanto possíveis espertezas de inadimplentes que por interesses firmam acordos com a administração às vésperas da assembleia, beneficiando-se com o pleno direito de voz e voto, inclusive com a possibilidade de ser votado e em seguida não honram o compromisso;
2.     A legislação brasileira não prevê a suspensão dos serviços essenciais aos inadimplentes.

Marco A. G. Castro  é Consultor de diversos Gestores de Corporações, Administradoras/Imobiliárias e Condomínios Comerciais e Residenciais no Rio de Janeiro (presencial) e em outros estados do Brasil (via WEB), Consultor/Orientador de Alunos Universitários em TCC (via WEB) e Autor dos Livros de Gestão Empresarial e Condominial Objetiva e Focada em Resultados, abaixo destacados.

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Marco A. G. Castro  é Consultor de diversos Gestores de Corporações, Administradoras e Condomínios Comerciais e Residenciais no Rio de Janeiro (presencial) e em outros estados do Brasil (via WEB), Consultor/Orientador de Alunos Universitários em TCC (via WEB) e Autor dos Livros Digitais de Gestão Condominial Objetiva e Focada em Resultados - "Abrindo a Caixa Preta da Administração do Condomínio e Virando a Mesa" - 854 págs , "KIT A.G.O. - Estratégia e Logística para Conquista ou Manutenção de Gestão" -  58 págs e, Constituição e Alavancagem de Administradoras de Condomínios e Imobiliárias - Estratégia e Logística. A Bíblia da Gestão Empreendedora " - 801 págs.

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Administração de Condomínios nº 15/ 2012 - Administradora x Síndico/Gestor Profissional x Gestor Operacional x Consultor de Gestores de Condomínios e de Administradoras – Escopo dos Trabalhos.

É comum entre condôminos, não saberem distinguir o escopo dos trabalhos de cada uma das partes envolvidas nas gestões dos condomínios, como também se manterem alheios a todos os assuntos pontuais que movem os gestores as tomadas de decisões centradas e coerentes com suas responsabilidades e em função, principalmente, dos recursos operacionais que lhes são disponibilizados e resultantes das aplicações corretas dos recursos financeiros advindos das cotas condominiais ordinárias e extraordinárias.

Vejamos por foco, como as atuações são e devem ser cumpridas:

ü  Administradora – Gestão de apoio ao síndico quanto aos cumprimentos e registro de atos e fatos de gestão, compreendendo trabalhos nas áreas: administrativa, contábil, financeira, recursos humanos e jurídicos.

As Administradoras são Empresas de Prestação de Serviços Operacionais e NÃO CONSULTORIAS, como muitas hoje em dia vêm se rotulando, cujos seus gerentes operacionais de condomínios, se e somente se altamente qualificados e com registros no CRA, podem até prestar serviços como Consultores quanto aos direcionamentos das demandas pontuais dos Síndicos e Gestores Profissionais – Estudos, Análises, Pareceres, ... –, conduzindo-os objetivamente à resultados focados em suas metas pré-estabelecidas em comum acordo.

São obrigações das administradoras:

Þ    Elaboração de todo o processo contábil;

Þ    Controle fiscal e recolhimentos;

Þ    Assessoria jurídica em geral;

Þ    Assessoria jurídica trabalhista;

Þ    Assessoria de pessoa:

ü  Frequência;

ü  Férias;

ü  Pagamentos;

ü  Recrutamento;

ü  Afastamentos;

ü  Exames pré-admissional e pós-demissional;

Þ    Flexibilização de pagamentos a fornecedores;

Þ    Flexibilização de recebimentos de condôminos;

Þ    Elaboração de previsão orçamentária;

Þ    Cobertura de saldo devedor quando necessário;

Þ    Pagamento de bônus para saldo credor;

Þ    Disponibilização de informações via Internet -  24 horas - por relatórios:

ü  Contábeis;

ü  Financeiros e

ü  Gerais.

Þ    Cobertura em assembleias;

Þ    Serviço rápido de entregadores e captadores de documentos;

Þ    Serviços de despachantes;

Þ    Assessoria em seguros;

Þ    Acesso a Juízo Arbitral para solucionar conflitos entre condomínio e empregados.

ü  Síndico/Gestor Profissional – Atua como propulsor da máquina administrativa do condomínio, fazendo com que todos os atos e fatos sejam executados concatenadamente de forma a proporcionar ganho de eficiência – fazer com que as coisas sejam feitas –, com redução de custos, perdas e riscos e maximização dos resultados operacionais, financeiros e de qualidade.

A contratação de Síndico Profissional (Full Time) somente é viável à condomínios comerciais e residenciais – horizontais e verticais – que estejam operacional e financeiramente ajustados.

O Síndico Profissional promoverá os ACERTOS DE SINTONIA necessários para que a cada dia existam ganhos em qualidade quanto aos atendimentos dos empregados aos Condôminos e a seus Clientes transeuntes (Condomínio Comercial), efetivamente controlando as respectivas atividades dos empregados, estoques, limpezas, elevadores sociais e de automóveis, garagens, transeuntes, congestionamentos em geral – pessoas e automóveis quando da existência de garagens e manobristas –, ..., dando soluções pontuais as demandas apresentadas pelos empregados – recepcionistas e ou porteiros, serviços gerais e de limpeza, manutenção, brigada de incêndio –, mecânicos em geral – elevadores, bombas, sprinklers, exaustores, eletricistas, ... –, terceirizados de internet, telefonia, parabólica, circuitos internos de Tv, entre outros, e as demais atuações pontuais visualizadas pela sua capacidade e discernimento de se antecipar aos atos e fatos de gestão – visão holística –, SEMPRE PROCURANDO SE ANTECIPAR AOS FATOS DE FORMA PREVENTIVA em detrimento as corretivas de maiores custos, riscos e sem qualidade.   

  

Em um condomínio não ajustado operacional e financeiramente, SEM RECURSOS para que a CURTO PRAZO o Gestor possa estabelecer metas de atuação conjugadas com padrões de qualidade a serem implantados, consoante ditames de Gestão Técnica Administrativa Eficaz, PRINCIPALMENTE COM PESSOAL ANTIGO, DESQUALIFICADO E COM DIFICULDADE DE SE ATUALIZAR E CAPACITAR TECNICAMENTE, MESMO QUE SOB ORIENTAÇÃO, não comporta a contratação do profissional em referência, pelo fato de que este Gestor Profissional, se contratado, NÃO FICARÁ AS OITO HORAS A SERVIÇO DO CONDOMÍNIO, simplesmente por NÃO DISPOR de recursos humanos e financeiros para implantar seu RITMO ÉTICO, INTERATIVO e PROFICIENTE de trabalho que seja condizente com seu Status de Gestor Profissional Qualificado, MANTENDO-SE OCUPADO.

A contratação deste profissional ancorada em decisão de assembleia liderada por uma minoria não esclarecida de condôminos é um engodo e produzirá uma destruição de valores no condomínio.

Para esses condomínios, a sugestão até que se tenham recursos o suficiente para ajustá-los em curto prazo é a contratação de um Gestor Operacional de grande capacitação técnica, disposição, sem horário fixo, com menor custo e em detrimento a contratação do Gestor Profissional.

Importante destacar que, independente da contratação de Gestor Profissional ou Gestor Operacional, não se descarta a manutenção de Administradora contratada, exceto se o condomínio já tenha experiência em autogestão.

ü  Gestor Operacional – Sua contratação é indicada aos condomínios que necessitem ajustes operacionais e financeiros a CURTO E MÉDIO PRAZO, desde que requeiram recursos para investimentos em estrutura predial e social, não disponíveis, cujos trabalhos de adequação e conformidade estejam sendo executados sob a orientação de Síndico (se capacitado) e ou de Consultor Técnico Qualificado – Consultor de Gestores de Condomínios e de Administradoras – que promoverão as modernizações operacionais e financeiras requeridas através de um Projeto de Gestão Plurianual, especificamente modelado para o condomínio em questão, e em conformidade com os padrões de Elaboração de Projetos ditados pelo PMI – Project Manager Institut – entidade internacional de estudos e normatizações de Projetos.

As atribuições técnicas do Gestor Profissional comparativamente as do Gestor Operacional se confundem quanto ao ponto de vista da supervisão dos trabalhos, tendo o Gestor Operacional a responsabilidade de coordenar tudo o que está sendo executado enquanto o Gestor Profissional além de ter esta incumbência, também tem que aferir resultados ajustando desvios de curso e adequá-los proficientemente aos padrões de qualidade, COM OTIMIZAÇÃO  E SINERGIA.

Em suma, ambos coordenam e corrigem, mas somente os Gestores Profissionais têm as atribuições de responsabilidades de proficientemente otimizarem as rotinas, proporcionando ganhos de tempos, em custos e em qualidade dos resultados, com mitigação ou eliminação de riscos, PELO FATO DE DISPOR DE RECURSOS OPERACIONAIS, FINANCEIROS E DE RECURSOS HUMANOS, não disponibilizados ao Gestor Operacional.

ü  Consultor de Gestores de Condomínios e de Administradoras – Na administração moderna, dinâmica e globalizada, tudo se faz através de definições de metas para alcance de objetivos claros e bem definidos.

Para administrar condomínios a tendência é essa, declaradamente colocada em prática por uma grande maioria de Síndicos - Administradores/Gestores, Inteligentes e Responsáveis.

 Com um instrumental técnico de Projeções Orçamentárias, detalhado com gráficos de sensibilidade e acrescido de fluxo de caixa disponibilizado pelo Projeto acima referenciado, todos preparados por Profissional Consultor Especializado, o síndico terá toda a ferramenta que necessita para visualizar seu Norte Magnético, seguir rumo a objetivos bem definidos, aumentando receitas com atuações pontuais e reduzindo custos pela eficácia na administração dos gastos, ou seja:  Conduzindo o Condomínio a agregar valores não somente a sua administração/Gestão como ao patrimônio dos proprietários.

Dentre as atribuições de responsabilidades do Consultor de Gestores de Condomínios e de Administradoras, posso destacar:

Þ    Projeção Orçamentária Detalhada de DOZE MESES, economicamente ancorada e financeiramente sustentada;

Þ    Projeto de Gestão para cinco anos: Reformas e Implementações;

Þ    Preparação de Simulações de Fluxo de Caixa com Opções de Investimentos para Tomada de Decisões;

Þ    Sintetização Histórica de Gestão de seis em seis meses para anexação ao Livro de Atas;

Þ    Perícia Condominial – Levantamentos, Diagnósticos e Pareceres;

Þ    Assessoria em Assuntos Administrativos – Problemas Pontuais;

Þ    Assessoria em Assembleias;
Þ    Alavancagem Operacional e Financeira.

ü  Custos (Síndico/Gestor Profissional versus Gestor Operacional) – Sendo os custos de ambos os profissionais de difícil levantamento, análise e conclusão, uma vez tendo que se levar em consideração todas as variáveis acima apresentadas, sugere-se que o custo do Gestor Operacional seja mensurado em função do custo de um Gestor Profissional para o mesmo condomínio que supostamente já esteja na condição de totalmente operacional e financeiramente ajustado, ponderado pelos investimentos que se tenham que fazer e o tempo a transcorrer para que estes investimentos sejam concluídos.

Marco A. G. Castro  é Consultor de diversos Gestores de Corporações, Administradoras e Condomínios Comerciais e Residenciais no Rio de Janeiro (presencial) e em outros estados do Brasil (via WEB), Consultor/Orientador de Alunos Universitários em TCC (via WEB) e Autor dos Livros Digitais de Gestão Condominial Objetiva e Focada em Resultados - "Abrindo a Caixa Preta da Administração do Condomínio e Virando a Mesa" - 854 págs , "KIT A.G.O. - Estratégia e Logística para Conquista ou Manutenção de Gestão" -  58 págs e, Constituição e Alavancagem de Administradoras de Condomínios e Imobiliárias - Estratégia e Logística. A Bíblia da Gestão Empreendedora " - 801 págs.

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