Índice Geral da Matéria
I. Cláusulas Objeto de Contrato com Advogado do Condomínio – Cuidados Especiais.
> Revogando direitos outorgados ao advogado do condomínio, pela gestão anterior.
> Quanto aos Honorários a Serem Pagos ao Advogado Dispensado;
- Com Evidências Objetivas de Negligência e, ou Culpa do Advogado;
- Com Evidências Objetivas de Difícil Relacionamento do Advogado para com o Cliente;
- Sem Evidências Objetivas;
> Quanto a Obrigação do Comparecimento do Advogado Dispensado, às Audiências Marcadas;
> Quanto a Obrigação do Comparecimento do Advogado que Renunciou ao Mandato, às Audiências Marcadas;
> Assinatura de Contrato com Advogado Autônomo ou Advogado Titular de Escritório Jurídico;
> Um Alerta especial para Assinatura de Contrato Único em detrimento a Contratos Específicos e por Área de Atuação Profissional;
II. Minuta de Carta a ser Enviada ao Advogado a ser Contratado pelo Condomínio. Parâmetros Objeto do Contrato a ser firmado entre Gestores de Condôminos e Advogados – Sugestão.
III. Formatação de Contrato com Advogado do Condomínio e Cláusulas Objeto – Cuidados Especiais. Comentários;
IV. Minuta de Encaminhamento de Rescisão Contratual ao Advogado Titular do Escritório Jurídico a ser Dispensado;
V. Minuta de Encaminhamento de Contrato Revisado ao Advogado Titular do Escritório Jurídico.
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I. Cláusulas Objeto de Contrato com Advogado do Condomínio – Cuidados Especiais.
Revogando direitos outorgados ao advogado do condomínio, pela gestão anterior.
Antes de dispensar o advogado do condomínio, certifique-se de que existe um contrato com este advogado e verifique todos os itens que digam respeito à rescisão contratual, substabelecimento de ações ajuizadas, entre outros ônus que os condôminos terão que arcar, uma vez tomada a sua decisão de encaminhar-lhe carta revocatória.
Todo contrato deve conter uma cláusula em que garanta direitos para ambos os lados, e em caso de rescisão unilateral não fundamentada e documentada, tanto do lado do contratante como do contratado, alguma parte terá que arcar com o ônus da rescisão.
Existindo contrato, ou em sua ausência existindo procurações ao advogado, os cuidados devem ser maiores.
Documente todas as irregularidades observadas como não cumprimento dos deveres contratuais por parte do advogado quanto à emissão periódica de informações ao condomínio – andamento das ações ajuizadas, julgamentos, não comparecimento em audiências, não emissão de recibos detalhados objeto de contabilização dos recursos recebidos com a ação, entre outros.
Se o interesse da dispensa do advogado for por questões de falta de entendimento entre as partes – você como novo síndico e o advogado contratado pela gestão anterior –, ao chamá-lo para novos entendimentos, convoque o subsíndico e conselheiros para que sejam testemunhas dos diálogos mantidos.
Somente elabore a carta rescisória – revocatória – de contrato firmado para ser protocolada junto ao escritório jurídico contratado em sua gestão ou mesmo por síndicos de gestões anteriores, depois de juntar todas as evidências objetivas que lhes dêem respaldos legais para rescindir o contrato em vigência, por negligência ou culpa do advogado contratado, sem chances de o condomínio ter que arcar com qualquer ônus por sua decisão.
Uma vez de posse de todas as evidências objetivas acima comentadas, elabore documento – carta revocatória – endereçada formalmente ao advogado, declarando sua intensão em não mais mantê-lo com advogado do condomínio, com todas as justificativas e evidências objetivas plausíveis.
Evitando-se desdobramentos mais graves e que venham a comprometer o status do profissional junto ao seu conselho, não encaminhe cópia da carta revocatória à OAB, exceto se constatado falta grave em relação a atuação deste profissional por inoperância, imperícia, imprudência ou mesmo inconveniência no trato deste para com o cliente, em que você tenha testemunhas conforme acima elucidado.
Quanto aos Honorários a Serem Pagos ao Advogado Dispensado.
Com Evidências Objetivas de Negligência e, ou Culpa do Advogado.
Documente a carta revocatória com todos os fundamentos que a justifiquem, ou seja, cite item a item objeto de atuações pontuais do advogado junto ao desenrolar do andamento do processo sobre sua responsabilidade e que contrariem as normas de ética e boa conduta ditadas pelo Código Civil Brasileiro - Lei nº 10 406, de 10/01/2002, pelo Estatuto da OAB - Lei 8906, de 04 /7/1994, entre outras leis disciplinadoras da questão.
Protocole uma cópia junto a OAB de seu estado, solicitando através de carta específica cuja revocatória esteja em anexo, providências imediatas do Órgão.
Importante: Este documento lhes dará amparo legal quanto ao não pagamento dos honorários advocatícios, independentemente de a administração do condomínio, ter ou não contrato com este advogado.
Com Evidências Objetivas de Difícil Relacionamento do Advogado para com o Cliente.
Conforme orientado acima, tendo convocado testemunhas para presenciar os desentendimentos com o advogado, ao terminar a reunião, elabore uma carta de próprio punho com todos os fundamentos e esclarecimentos que lhes sejam pertinentes, em duas vias, e solicite as testemunhas que as assine.
Faça uma carta específica à OAB, junte em anexo a carta revocatória e a carta assinada pelas testemunhas e protocole junto a OAB de seu estado, solicitando imediatas providências ao Órgão.
Importante: Este documento lhes dará amparo legal quanto ao não pagamento dos honorários advocatícios, independentemente de a administração do condomínio, ter ou não contrato com este advogado.
Sem Evidências Objetivas.
Uma vez tendo dispensado o advogado sem evidências objetivas que a justifiquem, convoque formalmente através de carta assinada pelo novo advogado, uma reunião com este advogado dispensado, sugerindo que em sua presença sejam discutidas e formalizado um acordo sobre as formas de remuneração dos serviços executados no espaço de tempo transcorrido entre o início do ajuizamento da ação ou ações até o momento do recebimento da carta revocatória, consoante aos ditames da OAB e outros instrumentos que regulam a questão.
Importante: Este documento lhes dará amparo legal para que sejam tomadas todas as providências de pagamento dos serviços advocatícios ao advogado dispensado, obrigatoriamente e nos moldes sugerido pelo Estatuto da OAB - Lei 8906, de 04 /7/1994, sem, contudo venha a ter qualquer problema futuro tanto em relação a este advogado como em relação aos condôminos a quem o síndico deve prestar contas, que não tenha como se respaldar.
Quanto a Obrigação do Comparecimento do Advogado Dispensado, às Audiências Marcadas.
É responsabilidade do gestor do condomínio tomar todas as precauções necessárias quanto à contratação do novo advogado para atuar em nome do condomínio antes de revogar o mandato outorgado ao seu advogado, com ou sem causa, independentemente de ter sido contratado em sua gestões ou anteriores, afirmativa fundamentada nas disposições legais que expressam “que toda pessoa é responsável por aquilo a que der causa” *1 e “A parte, que revogar o mandato outorgado ao seu advogado, no mesmo ato constituirá outro que assuma o patrocínio da causa” *2.
Antes de revogar o mandato do advogado, certifique-se de que tem todas as informações como nº dos Processos, andamento, próximos passos e, ou Audiências marcadas, etc., de todos os processos que lhes foram outorgados pelo contrato a ser rescindido.
Entenda que “O antigo Advogado não pode ser responsabilizado pela inabilidade e, ou incompetência do Gestor Profissional ou Síndico, em cancelar um Contrato de Serviços Advocatícios com Processos em pleno andamento, e não ter outro Advogado já contratado!” *3
*1 Lei nº 10.406, de 10/01/2002 - Código Civil brasileiro.
Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
*2 Lei nº 5.869, de 11/01/1973 - Código de Processo Civil.
Art. 44. A parte, que revogar o mandato outorgado ao seu advogado, no mesmo ato constituirá outro que assuma o patrocínio da causa.
*3 http://www.contratosonline.com.br
Quanto a Obrigação do Comparecimento do Advogado que Renunciou ao Mandato, às Audiências Marcadas.
Se a renuncia do mandato partir do advogado contratado pelo condomínio, e este advogado cientificar o gestor para que este nomeie um substituto, terá que atuar nos próximos 10 dias seguintes como representante do mandante – gestor do condomínio –, desde que necessário para lhe evitar prejuízos. *4
*4 LEI Nº 5.869, DE 11 DE JANEIRO DE 1973 - DOU DE 17/01/1973 - CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL
Art. 45. O advogado poderá, a qualquer tempo, renunciar ao mandato, provando que cientificou o mandante a fim de que este nomeie substituto. Durante os 10 (dez) dias seguintes, o advogado continuará a representar o mandante, desde que necessário para lhe evitar prejuízo. (Redação dada pela Lei nº 8.952, de 13.12.1994)
Assinatura de Contrato com Advogado Autônomo ou Advogado Titular de Escritório Jurídico.
Nunca assine contrato com advogado de escritório jurídico que venha a trabalhar para o condomínio, sem que esse contrato seja analisado e criticado por gestor profissional – administrador –, ou advogado condômino proprietário que tenha interesse em apoiar a sua gestão, objetivando valorizar seu patrimônio, mitigando riscos presentes e principalmente futuros de você gestor ser objeto de ajuizamento de ação de condômino atento a todas as decisões administrativas de sua gestão, por ingestão, imprudência ou imperícia na análise e assinatura de contrato jurídico ou mesmo outros, tendo em vista que é obrigação do gestor do condomínio avaliar se existe o perfeito equilíbrio entre decisões que devam ser tomadas e por quem de direito – gestor ou advogado –, sem esquecer o lado financeiro do condomínio, ou seja, o quanto se deve pagar pelos serviços.
Se esta atenção não for observada pelo gestor e de certa forma caracterizar a sua imprudência no trato dos assuntos de sua gestão – assinatura de contrato sem equilíbrio administrativo (quanto a quem toma quais decisões), econômico (quanto ao uso dos índices de atualização legalmente permitidos), financeiro (o percentual de honorários a ser sugerido deverá ser o suportado pelo caixa do condomínio, o menor possível, e o máximo permitido pela Lei 8906/94 – Estatuto da OAB ou outro órgão regulador), e mesmo jurídico (enquadrado nas cláusulas contratuais dentro das normas de direito e preferencialmente que a procuração seja "SEM RESERVAS DE DIREITO", ou seja, se o contrato for revogado, os processos serão substabelecidos e o advogado dispensado não poderá atuar mais sobre os processos que tenha ajuizado, individualmente ou em conjunto com o novo advogado contratado).
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Um Alerta especial para Assinatura de Contrato Único em detrimento a Contratos Específicos e por Área de Atuação Profissional.
Importante: Sempre procure assinar somente contratos específicos e por assunto.
Nunca assine um “Pacote de Contratos” ou “Contrato Combo”, que contenha como objeto, contratos de diversas áreas, como por exemplo:
> “Contrato de Apoio aos Serviços da Administração – contratação de administradora” que englobe “Prestação de Serviços Jurídicos”;
> “Contrato de Apoio aos Serviços da Administração – contratação de administradora” que englobe “Prestação de Serviços de Limpeza”;
> “Prestação de Serviços de Segurança Armada” que englobe “Prestação de Serviços de Limpeza”;
> “Prestação de Serviços em Fornecimento de Pessoal - Porteiros” que englobe “Prestação de Serviços de Limpeza”;
> ..........................
Justificativas: Mais difíceis de serem rescindidos no momento em que você o tenha assinado com preço fixo do pacote, ou seja, os valores dos serviços não foram desmembrados de tal forma que possa dispensar uma parte dos serviços sem que o preço da outra seja majorado em função da alegação de que o preço base do contrato “combo” continha um desconto em função da contratação do pacote de serviços. É sempre o que alegam.
Procure sempre os advogados estabelecidos em sua região, para que se evite o ônus das despesas de deslocamento.
Sugestão de Cláusula Complementar de Deslocamento, que torna o contrato mais equilibrado.
Fica acordado que em caso de necessidade de viagens para fora da Comarca de ..........................., em raio superior a 100 (cem) quilômetros, o CONTRATANTE pagará, adiantadamente, a diária de R$ ............ (por extenso), em número correspondente aos dias necessários, para fazer frente às despesas de transporte, estadia e alimentação, por serviços fora de sede, ficando estabelecido que em havendo despesas com passagens aéreas, estas deverão ser pagas pelo CONTRATANTE, independente das diárias pagas. Caso a diária e passagens aéreas se houverem e não forem pagas adiantadamente, o CONTRATADO fica desobrigado do cumprimento do ato em questão, podendo a seu critério rescindir o presente contrato e ficando isento de qualquer responsabilidade profissional ou pessoal.*5
*5 http://www.boletimjuridico.com.br/peticao/modelo.asp?id=111
Dentre as principais cláusulas de um contrato de prestação de serviços jurídicos, sugiro, aponto cuidados especiais e comento, como abaixo:
II. Minuta de Carta a ser Enviada ao Advogado a ser Contratado pelo Condomínio.
Parâmetros Objeto do Contrato a ser firmado entre Gestores de Condôminos e Advogados – Sugestão.
Tendo em vista a necessidade de tratarmos de assuntos jurídicos do condomínio com responsáveis tecnicamente qualificados de vosso escritório, quanto aos andamentos dos trabalhos já ajuizados bem como de novos assuntos a serem implementados pela gestora, e que dependam de suporte jurídico, solicito providenciar encaminhamento no menor tempo possível de proposta contratual para este fim e que contemple os itens abaixo:
> Sem custo mensal de manutenção;
> Cada assunto será tratado individualmente, mediante procuração especifica;
> Os honorários serão previamente acordados em 10% mais sucumbência, quando esta última for determinada pelo MM Juiz;
> Poderão ser substabelecidos, por interesse do titular do condomínio – gestor –, com ou sem causa.
- Sem Causa – O titular recebe honorários * integralmente ao final do processo, e pelo porcentual contratado;
* Em havendo honorários de sucumbência, estes deverão ser previamente acordados na ocasião da contratação do novo titular, e entre ambos os advogados: destituído e o novo titular.
- Com Causa – Os honorários serão discutidos a posteriori na presença do novo advogado constituído, segundo o Código Civil Brasileiro - Lei nº 10 406, de 10/01/2002, o Estatuto da OAB - Lei 8906, de 04 /7/1994, entre outras leis disciplinadoras da questão.
> Em havendo rescisão contratual, o advogado titular terá um prazo máximo de cinco dias úteis para encaminhar todos os relatórios jurídicos sobre os processos ao condomínio, sob protocolo, e responderá pelos próximos 10 dias seguintes como representante do mandante – gestor do condomínio –, desde que necessário para lhe evitar prejuízos, conforme determinação do Artigo 45 da Lei Nº 5.869 - CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL *4;
> O Gestor do Condomínio poderá solicitar ao titular do escritório que emita até três cartas de cobrança, consecutivas, podendo cobrar por essas;
> Cada ação objeto de carta de cobrança jurídica e ou ajuizamento de ação será precedida de autorização formal, que deverá ser feita através de instrumento legal de procuração;
> Não existirão cobranças de honorários advocatícios para acordos com inadimplentes que sejam efetuados na administração do condomínio, desde que não passados formalmente através de procuração específica, ao escritório;
> Havendo acordo administrativo com o inadimplente, posterior a emissão pelo gestor, de procuração específica para determinada unidade, ao escritório jurídico, os honorários ficam estabelecidos em 5% do valor do acordo;
> O Gestor do Condomínio deverá receber relatório mensal de vosso escritório, com detalhamento do andamento dos processos;
> O recibo a ser encaminhado pelo advogado, ao final da ação, deverá constar detalhadamente:
- O montante líquido recebido pelo advogado;
- O montante de honorários e,
- O montante a ser repassado à administração do condomínio, para registros de escrituração contábil e posteriormente prestação de contas aos condôminos;
> Todas as baixas de registros ao final do processo, deverão ser providenciadas pelo advogado contratado;
> Toda a documentação processual, ao final do processo, deverá ser de imediato encaminhada à administração do condomínio, sob protocolo, para arquivamento no condomínio;
> O advogado colocar-se-á prontamente a disposição para dirimir quaisquer dúvidas do gestor, pertinentes aos processos ajuizados através de seu escritório.
Contando com o vosso cordial apoio na agilização dos assuntos presentes e futuros de minha gestão, coloco-me no aguardo de vosso pronto retorno.
Att,
III. Formatação de Contrato com Advogado do Condomínio e Cláusulas Objeto – Cuidados Especiais. Comentários.
1. Tipo de contrato a ser firmado – PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS ADVOCATÍCIOS.
2. Qualificação das partes envolvidas.
Contratante – Nome do condomínio, endereço completo com cep., CNPJ, Nome do representante eleito síndico, data da AGO;
Contratado – Nome do advogado, número do registro na OAB/Estado, nome do escritório registrado na junta comercial, CNPJ, endereço completo com cep.;
3. Cláusulas:
I. CLÁUSULA PRIMEIRA – DO OBJETO.
a. Prestação de serviços advocatícios, que compreende os procedimentos extrajudiciais de cobrança de até três meses consecutivos e, judiciais em conseqüência do não atendimento anterior, objetivando a propositura de ação de cobrança e o seu regular acompanhamento até o desfecho da ação, a todos os inadimplentes cujas documentações e a respectivas procurações específicas por unidade, sejam devidamente encaminhadas ao advogado ora contratado.
Comentário.
O período de três meses para cobrança via escritório jurídico é definido pelo gestor do condomínio e em função das custas do processo, sendo precedida por cobrança administrativa de três meses pela administração do condomínio.
Para condomínios com quota condominial igual ou inferior a R$ 150,00 não se justifica ajuizar ação cuja dívida seja menor que o custo do processo.
II. CLÁUSULA SEGUNDA – DA OBRIGAÇÃO DO CONTRATADO.
a. O advogado contratado obriga-se a cumprir o mandato que lhe foi outorgado, através de procurações específicas que receberá do contratante, para cada caso – unidade –, com cláusula “ad judicia”, a prestar seus serviços profissionais na defesa dos direitos de seu Contratante, descritos no objeto deste instrumento, bem como:
Comentário.
O advogado não pode receber uma procuração com plenos poderes para ajuizar ações por sua decisão.
Muitas das vezes os condôminos passam por dificuldades momentâneas e procuram a administração com objetivo de esclarecer o motivo da dívida e pedindo um tempo para pagá-la.
O objetivo dos gestores de condomínios não é promover o ajuizamento de ações e sim contornar situações de forma a conjugar melhores interesses entre as partes – proprietário e condômino -, na esfera administrativa.
Esfera jurídica, somente deve ser usada em último caso.
1. Proceder à prestação de contas mensalmente ao contratante, através de relatório detalhado e que contenha o número do processo, histórico do seu andamento, audiências marcadas e demais instruções que sejam objeto de decisões a curto, médio e longo prazos, por parte do gestor;
Comentário.
Quando houver intenção de acordo de condômino com processo ajuizado, uma vez que este condômino procure o escritório jurídico, o titular do escritório deve levar ao gestor do condomínio a minuta proposta a ser formalizada para que o gestor decida sobre a viabilidade do acordo.
Um exemplo é condômino com dívida elevada e acima de R$ 20.000,00, cuja multa pode ser liberada por ato decisório do gestor do condomínio, se e somente se na proposta do acordo houver intenção de pagamento à vista.
Documentação comprobatória de viabilidade financeira da dispensa da multa poderá ser formatada e assinada por profissional da área financeira com registro no CRA, por solicitação do gestor do condomínio, se tornando objeto de elaboração do instrumento – “Ato Decisório de Gestão sobre Dispensa de Multa de Inadimplente” – cuja dívida seja paga à vista, a ser elaborado pelo gestor e assinado por todos os conselheiros.
O documento “Ato Decisório de Gestão sobre Dispensa de Multa de Inadimplente” com seu anexo. o “Documentação comprobatória de viabilidade financeira da dispensa da multa” servirão para comprovação da viabilidade financeira do ato administrativo do síndico do condomínio junto aos demais condôminos que futuramente venham a questioná-lo a nível administrativo ou mesmo jurídico.
O advogado titular não deve receber através do contrato, direito total de ação e decisão. Pelo Código Civil, o síndico é o responsável por todos os atos de gestão, inclusive passar procurações ou assinar contratos com os advogados, dando-lhes pleno poderes de ação e decisão por tempo indeterminado.
Cada ação deve ser precedida de uma procuração específica e por unidade a ser ajuizada.
2. Informar ao CONTRATADO por escrito, quando da intensão de acordo por parte do condômino, com o imediato envio da respectiva planilha do débito, contendo detalhadamente, o valor principal, juros de mora, multa e atualização monetária; e demais parâmetros objeto de análise e decisão do gestor;
Comentário.
O titular do escritório tem que fazer todos os cálculos de atualização da dívida do condômino, com base nas informações históricas fornecidas pelo gestor, tendo em vista que em juízo, se for requerida a peritagem sobre os cálculos apresentados, pelo juiz ou por parte do advogado do condômino, o advogado do condomínio é que terá que prestar todos os esclarecimentos necessários e não o gestor do condomínio.
O gestor é responsável pelos dados encaminhados ao advogado, ou seja, por todos os valores históricos informados.
3. O CONTRATADO se compromete a envidar todos os esforços no sentido de oferecer ampla atuação nos interesses do CONTRATANTE, nos respectivos prazos assinalados pelo MM. Juiz, bem como velar pelo rápido e bom andamento processual.
III. CLÁUSULA TERCEIRA – DA OBRIGAÇÃO DO CONTRATANTE.
a. Constituem obrigações do CONTRATANTE, fornecer ao CONTRATADO, em tempo hábil, toda a documentação que lhe for solicitada, objetivando uma melhor defesa dos interesses do CONTRATANTE, bem como arcar com todas as despesas judiciais e extrajudiciais, pertinentes ao ajuizamento da Ação de Cobrança, mediante prévia informação, decisão e outorga de procuração específica em relação unidade objeto.
Comentário.
Como esclarecido acima, todos os documentos somente deverão ser entregues ao titular do escritório jurídico, juntamente com a procuração para ajuizamento da ação contra o condômino inadimplente, nunca antes da sua decisão ou procuração.
Quem decide sobre o ajuizamento ou não da ação é o Gestor do Condomínio e através de procuração específica para a unidade a ser ajuizada.
Sugestão de Cláusulas Complementares que tornam o contrato mais equilibrado.
Fica estabelecido que, iniciados os serviços especificados na Cláusula Primeira, são devidos os honorários contratados por completo neste instrumento, ainda que em caso de desistência por parte do CONTRATANTE, ou se for cassado o mandato do CONTRATADO sem sua culpa, ou ainda, por acordo do CONTRATANTE com a parte contrária, sem a devida aquiescência do CONTRATADO, podendo este exigir os honorários de imediato.
Parágrafo Primeiro: Fica estabelecido que em caso de serviços de cobrança ou de execução, ou ainda de qualquer outra natureza, em que o CONTRATADO receba verba ou importância em nome do CONTRATANTE, este desde já, autoriza àquele, descontar os honorários advocatícios, da verba ou importância recebida, ficando obrigado o CONTRATADO a reembolsar o CONTRATANTE no valor correspondente ao saldo remanescente, em substituição à cobrança bancária especificada no caput desta cláusula. *5
IV. CLÁUSULA QUARTA – DO PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO
a. O CONTRATANTE pagará ao CONTRATADO, a título de honorários profissionais, o percentual de 10% (dez por cento), relativo a cada processo que o contratado ajuizar, seja através de sentença ou acordo.
Comentário.
Os 10% caberão a todos os processos ajuizados pelo escritório jurídico do advogado titular deste contrato, considerado um percentual justo e comumente utilizado.
Como exceção, em havendo interesse de acordo de condômino com ação já ajuizada, antes ou durante este contrato, ficará a critério do advogado, decidir pela aceitação ou não da proposta do condômino, desde que submetida à apreciação da administração e não contrarie interesses de gestão – recebimento no menor tempo possível sem que se abra mão de multa *, juros, correção da dívida, bem como dos direitos do condômino.
* Exceto se para recebimento à vista.
Parágrafo 1º - Havendo êxito na demanda judicial sobre os processos ajuizados pós-assinatura deste contrato, fica desde já avençado que os honorários de sucumbência serão repassados ao CONTRATADO.
Comentário.
Os honorários de sucumbência somente existirão se o processo for a julgamento final e o seu porcentual é determinado pelo MM. Juiz, em sentença final de processo.
Parágrafo 2º - O total dos honorários poderá ser exigido imediatamente, no caso do não prosseguimento da prestação de serviços, única e exclusivamente para processos ajuizados a partir da data de assinatura deste contrato, por qualquer circunstância não determinada pelo advogado contratado, ou ainda, se lhe for cassado o mandato sem culpa da mesma.
Comentário.
Não existe sentido em se pagar honorários de 10% ao advogado, em havendo negligência do advogado sobre os processos não ajuizados por este, ou seja, ajuizados antes da assinatura deste contrato, que lhes foram transferidos por procuração específica para este fim com base na carta revocatória protocolada junto ao advogado anterior.
Em o processo sendo julgado ou mesmo acordado entre as partes antes do julgamento, deverá prevalecer o entendimento do item acima “Quanto aos Honorários a Serem Pagos ao Advogado Dispensado”.
Parágrafo 3º - Em havendo necessidade de a gestora do condomínio ter que decidir formalizar a revocatória, contrariando interesses do contratado, desde que não lhe seja cassado o mandato por culpa, lhes serão devidos os honorários na forma estabelecida no Parágrafo 2º.
Comentário.
Se a carta revocatória do mandato da titular do presente contrato for expedida pela gestora do condomínio, sem causa ou culpa, são devidos os honorários ao advogado titular deste contrato na forma sugerida no entendimento do item acima “Quanto aos Honorários a Serem Pagos ao Advogado Dispensado”.
Parágrafo 4º - Para todos os contratos que tenham sido ajuizados por advogados outros que não sejam do escritório do contratado, em datas anteriores a este contrato, prevalecerão às definições e condições estabelecidas pela OAB, através da Lei 8906/94 - Estatuto da OAB - e outros instrumentos que regulamentem a questão.
Comentário.
Se houver carta revocatória ao advogado do condomínio e sem causa ou culpa, os honorários são devidos ao advogado titular deste contrato, nas definições e condições estabelecidas pela OAB, através da Lei 8906/94 - Estatuto da OAB - e outros instrumentos que regulamentem a questão, até no máximo os 10% definidos neste contrato, na forma sugerida no entendimento do item acima “Quanto aos Honorários a Serem Pagos ao Advogado Dispensado”.
Sugestão de Cláusula Complementar que torna o contrato mais equilibrado.
Fica estabelecido que os honorários contratados, cobrem, apenas os serviços prestados na 1a. Instância, na Comarca de ......................, correndo todas as despesas processuais, custas e outras, por conta do CONTRATANTE, sendo que, havendo necessidade de qualquer recurso, quer seja por razões ou contra razões, serão devidos ao CONTRATADO, os honorários, extras, correspondentes a R$ ............. (por extenso), na época da interposição do competente recurso, sendo seu pagamento anterior ao protocolo do respectivo recurso, ficando estabelecido que não pagos os honorários devido ao recurso, o CONTRATADO fica desobrigado de promovê-lo, ficando isento de toda e qualquer responsabilidade profissional ou pessoal. *5
V. CLÁUSULA QUINTA – DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
A eventual tolerância, por uma das Partes, no descumprimento de obrigação imputável à outra Parte não significa novação, ou renúncia a esse direito, que poderá voltar a ser exercido a qualquer momento, na forma ajustada.
Sugestão de Cláusula Complementar que torna o contrato mais equilibrado.
A parte que descumprir qualquer das cláusulas deste contrato, dará à outra, o direito de rescindir o presente instrumento, sem qualquer interpelação, judicial ou extrajudicial, ficando desobrigada a parte inocente a dar continuidade a este contrato, ficando acordado entre as partes que, em caso de necessidade de ajuizamento de ações relativas a esse instrumento, a citação se dará por via postal, com aviso de recebimento (AR), cabendo ao vencedor, honorários, na razão de 20% (vinte por cento), sobre o valor da causa, a título de verba sucumbencial. *5
As partes contratantes elegem o foro de (Nome da Cidade), sobre qualquer outro por mais privilegiado que seja ou venha a ser, para dirimir qualquer questão oriunda da interpretação ou da aplicação deste Contrato.
E por estarem assim justos e contratados, assinam o presente contrato em 2 (duas) vias de igual teor e forma, na presença das testemunhas abaixo nomeadas.
(Nome da Cidade), xx de yyy de 200z.
______________________________________
Nome do/a Síndico/a
______________________________________
Nome do Advogado contratado - OAB/(Nome da Cidade) Nº XXX
Testemunhas:
Nome ____________________________
Identidade ____________________________
CPF ____________________________
Assinatura ____________________________
Nome ____________________________
Identidade ____________________________
CPF ____________________________
Assinatura ____________________________
IV. Minuta de Encaminhamento de Rescisão Contratual ao Advogado Titular do Escritório Jurídico a ser Dispensado.
Prezado/a Dr/a ________________,
Reportamo-nos a V.Sa. objetivando informar que o Condomínio ________________________, não tem mais interesse na continuidade do contrato de prestação de serviços entabulado entre as partes, tendo a presente missiva, caráter de aviso prévio de rescisão contratual.
Solicitamos que nos entregue pessoalmente e na administração, todos os documentos que estejam em vosso poder de guarda e relatório detalhado contendo todos os números de processos e demais informações relevantes que foram objeto dos trabalhos de vosso escritório, inclusive sobre as unidades não ajuizadas até a presente data e cujas procurações específicas lhes foram outorgadas por gestões anteriores, para que possamos dar andamento aos trabalhos jurídicos iniciados.
Oportunamente lhe informaremos o nome do advogado para o respectivo substabelecimento.
Sendo o que se apresenta para o momento, firmamo-nos.
Cordialmente,
___________________________________________
x - Síndico
cc. Subsíndico, Conselheiros, Síndicos e Subsíndicos da gestão anterior.
Comentário.
Sendo o presente instrumento rescisório objeto de culpa do advogado titular dos processos e, dado o grau da gravidade cometida pelo advogado, documentá-la, encaminhando cópia à OAB que se incumbirá de tomar todas as medidas punitivas pertinentes e em conformidade com seu estatuto.
V. Minuta de Encaminhamento de Contrato Revisado ao Advogado Titular do Escritório Jurídico.
Prezado/a Dr/a ________________,
Tendo em vista os interesses mútuos envolvidos entre as partes - condomínio e vosso escritório -, acredito que o contrato em anexo esteja em equilíbrio perfeito quando aos aspectos financeiros registrados em nossos entendimentos, como também ao nível de decisões que devam ser tomadas - quem toma quais decisões e em quais momentos.
Ciente de que está pronto por minha parte, obtendo o vosso "De Acordo" para os acréscimos e alterações sugeridas, minha posição é que possa emiti-lo para assinatura.
Solicito encaminhar-me devidamente assinado, em duas vias, para que eu o assine e lhe devolva a via a ser arquivada em vosso escritório.
Quando o devolver, estarei anexando a ata da AGO de minha eleição e a carta revocatória entregue sob protocolo ao ex-Advogado do condomínio.
[SE for o caso] Solicito que providencie a procuração específica para que possa preparar a petição para assumir os contratos que estavam com o Dr. ____________________.
Atenciosamente
___________________________________________
x - Síndico
cc. Subsíndico e Conselheiros.
* O presente trabalho é objeto do Livro “Abrindo a Caixa Preta da Administração do Condomínio e Virando a Mesa – A Bíblia da Gestão Condominial Objetiva: Inteligente, Responsável e Transparente ®” com direitos autorais e intelectuais registrados pelo autor Marco Antônio Gomes de Castro. Versão Beta 3.
CD em PDF, com 854 páginas e totalmente liberado para impressão.
Vendas exclusivas pelo Site http://gestaocondominialobjetiva.wordpress.com
Marco A. G. Castro é Consultor de diversos Gestores de Corporações, Administradoras e Condomínios Comerciais e Residenciais no Rio de Janeiro (presencial) e em outros estados do Brasil (via WEB), Consultor/Orientador de Alunos Universitários em TCC (via WEB) e Autor dos Livros Digitais de Gestão Condominial Objetiva e Focada em Resultados - "Abrindo a Caixa Preta da Administração do Condomínio e Virando a Mesa" - 854 págs , "KIT A.G.O. - Estratégia e Logística para Conquista ou Manutenção de Gestão" - 58 págs e, Constituição e Alavancagem de Administradoras de Condomínios e Imobiliárias - Estratégia e Logística. A Bíblia da Gestão Empreendedora " - 801 págs.
E-mail e Skype: marcoagcastro@hotmail.com
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