Administração de Condomínios nº 5 / 2009 - Riscos de Manutenção de Empregado Residente no Condomínio. Prestador de Serviços Autônomo, sem Vínculo Empregatício *.

Índice Geral da Matéria.

I. Premissas Base e Objetos de Riscos ao Condomínio e Condôminos, quanto ao Prestador de Serviços;
II. Premissas Base e Objetos de Riscos ao Condomínio e Condôminos, quanto a Decisão do Gestor – Síndico do Condomínio;
III. Riscos Objetivos *, Envolvidos na Decisão do Síndico em Fornecer a Moradia ao Prestador de Serviços Eventuais – Residente;
IV. Observado o Artigo 22 § 1 itens a a g da LEI N° 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO 1964 - LEI DO CONDOMÍNIO, que Dispõe sobre o Condomínio em Edificações e as Incorporações Imobiliárias e define as Competências do Síndico, conclui-se que ..;
V. Observado o Artigo 23 e Parágrafo Único da LEI N° 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO 1964 - LEI DO CONDOMÍNIO, que Dispõe sobre o Condomínio em Edificações e as Incorporações Imobiliárias e define as Competências do Síndico, conclui-se que ...;
VI. Mitigando Riscos;
VII. Comentário Final;
VIII. Sugestão.

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Abordagem Conceitual.

Somente poderão prestar serviços aos condomínios os prestadores de serviços diversos - autônomos que tenham Carteira de Identidade, CPF, Título de Eleitor, PIS ou PASEP, endereço fixo, entre outros, apresente proposta orçamentária detalhada de prestação de serviços e que esta seja previamente aprovada pelo síndico e se possível pelo presidente do Conselho Consultivo.
Normalmente os condomínios contratam os profissionais autônomos para os serviços pontuais temporários e que envolvam pequenos valores, normalmente dentro do teto convencionado, sem necessariamente que tenham aprovação em assembléia. Envolvem os conselheiros na decisão, elaboram documento de “Ato decisório”, formalizando-o para prestação de contas aos condôminos que futuramente questionem a contratação, seu instrumento legal e objetos dos serviços.
Devem sempre solicitar aos profissionais que emitam seus recibos discriminando a parte de mão-de-obra (sujeita ao recolhimento do INSS e outros) e a parte de gastos com materiais.
Todos os recibos e notas fiscais devem ser emitidos por estes profissionais, em nome do condomínio ou de condôminos, quando por estes solicitado.

Extraído da Legislação.

CONSOLIDAÇÃO DAS LEIS DO TRABALHO - DECRETO-LEI N.º 5.452, DE 1º DE MAIO DE 1943

“Considera-se empregado toda pessoa física que prestar serviços de natureza não eventual a empregador, sob a dependência deste e mediante salário” (CLT - Art. 3º), “não havendo distinções relativas à espécie de emprego e à condição de trabalhador, nem entre o trabalho intelectual, o técnico e o manual”. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.072, de 16-06-62)

DO CONTRATO INDIVIDUAL DO TRABALHO

Art. 443 - O contrato individual de trabalho poderá ser acordado tácita ou expressamente, verbalmente ou por escrito e por prazo determinado ou indeterminado.
Art. 444 - As relações contratuais de trabalho podem ser objeto de livre estipulação das partes interessadas em tudo quanto não contravenha às disposições de proteção ao trabalho, aos contratos coletivos que lhes sejam aplicáveis e às decisões das autoridades competentes.
Art. 445 - O contrato de trabalho por prazo determinado não poderá ser estipulado por mais de 2 (dois) anos, observada a regra do art. 451. (Redação dada pelo Decreto-Lei n.º 229, de 28-02-67, DOU 28-02-67 )
Art. 447 - Na falta de acordo ou prova sobre condição essencial ao contrato verbal, esta se presume existente, como se a tivessem estatuído os interessados na conformidade dos preceitos jurídicos adequados à sua legitimidade.
Art. 451 - O contrato de trabalho por prazo determinado que, tácita ou expressamente, for prorrogado mais de uma vez passará a vigorar sem determinação de prazo.
Art. 452 - Considera-se por prazo indeterminado todo contrato que suceder, dentro de 6 (seis) meses, a outro contrato por prazo determinado, salvo se a expiração deste dependeu da execução de serviços especializados ou da realização de certos acontecimentos.
Art. 456 - A prova do contrato individual do trabalho será feita pelas anotações constantes da Carteira de Trabalho e Previdência Social ou por instrumento escrito e suprida por todos os meios permitidos em direito. (Redação dada pelo Decreto-Lei n.º 926 , de 10-10-69, DOU 13-10-69)
Parágrafo único - À falta de prova ou inexistindo cláusula expressa a tal respeito, entender-se-á que o empregado se obrigou a todo e qualquer serviço compatível com a sua condição pessoal.

I. Premissas Base e Objetos de Riscos ao Condomínio e Condôminos, quanto ao Prestador de Serviços.

1. Reside no Condomínio e em unidade física – imóvel – fornecida pelo gestor do condomínio;
2. Não assinou contrato de comodato ou empréstimo da unidade em que reside, com a Pessoa Jurídica – condomínio;
3. Não paga as cotas condominiais, impostos, tributos, taxas, luz, gás, entre outros, pela unidade em que reside;
4. Não tem vínculo empregatício com a Pessoa Jurídica – condomínio;
5. Não tem contrato de Prestação de Serviços com a Pessoa Jurídica - condomínio;
6. Eventualmente executa serviços para o condomínio, quando solicitado;
7. Eventualmente executa serviços para condôminos, quando solicitado;
8. Não tem hora para execução de serviços;
9. Não tem compromisso com os gestores, quanto à obrigatoriedade de proporcionar descontos em serviços prestados ao condomínio ou aos condôminos, em contrapartida a unidade que lhe foi disponibilizada gratuitamente;
10. Não tem formação técnica profissional qualificada e ou registros;
11. Não tem curso de Segurança do Trabalho;
12. Usa equipamentos e ferramentas próprias e obsoletas;
13. Não tem um seguro de vida;
14. Não recolhe INSS;
15. Emite recibos de prestação de serviços ao condomínio e esporadicamente aos condôminos, quando solicitado;
16. Não discrimina nos recibos, a mão-de-obra (sujeita ao recolhimento do INSS e outros) e a parte de gastos com materiais, em separado;
17. Não tem hora de chegar ou sair do condomínio;
18. Trabalha para terceiros fora do condomínio;
19. Recebe pessoas e parentes na unidade que lhe foi disponibilizada;
20. Promove reuniões entre amigos – festas –, de aniversário entre outras.

II. Premissas Base e Objetos de Riscos ao Condomínio e Condôminos, quanto a Decisão do Gestor – Síndico do Condomínio.

1. Tomou a decisão de emprestar o imóvel, sem homologar formalmente sua decisão junto aos Conselheiros;
2. Não forneceu contrato de comodato (legislação ao final) ou empréstimo da unidade ao Prestador de Serviços Eventuais – Residente – e não tem qualquer documento formal da cessão, assinado por este favorecido;
3. Não cobra água, luz e gás do favorecido;
4. Não fiscaliza serviços executados em unidades autônomas, aos condôminos;
5. Não fiscaliza a emissão de recibos aos condôminos;
6. Não exigiu apresentação de documentações de qualificação profissional, documentos diversos de identificação, recibos de recolhimentos anteriores ao INSS, seguro pessoal, entre outros;
7. Não orientou os empregados, porteiros, quanto à proibição de entrada de desconhecidos à residência do Prestador de Serviços Eventuais – Residente –, mesmo que por solicitação deste;
8. Não orientou aos empregados, porteiros, seguranças, pessoal de limpeza e de serviços em geral, de que por qualquer motivo este Prestador de Serviços Eventuais – Residente – não pode substituí-lo, por qualquer tempo que seja, em suas atividades, mesmo que por necessidades urgentes;
9. Não fiscaliza horário de execução de serviços ao término dos serviços da administração do condomínio.

III. Riscos Objetivos *, Envolvidos na Decisão do Síndico em Fornecer a Moradia ao Prestador de Serviços Eventuais – Residente.

1. O Prestador de Serviços Eventuais – Residente – passa a conviver no condomínio e conseqüentemente absorver todos os mecanismos e rotinas internas do condomínio e condôminos, podendo ser um agente facilitador de riscos;
2. O condomínio é co-responsável pela segurança dos prestadores de serviços que exerçam atividades dentro de sua área, mesmo que sob administração de terceiros, cabendo ao síndico fiscalizá-lo quanto a todos os quesitos I – de 8 a 20;
3. Eventualmente o Prestador de Serviços Eventuais – Residente – se achará na obrigação de substituir qualquer empregado, entendendo esta ‘obrigação’ como uma gentileza pelo fato de morar gratuitamente no condomínio, na falta deste empregado ou por solicitação deste, contribuindo de forma evidenciada para pleitear futuras indenizações trabalhistas, possivelmente com respaldo nos artigos 3º, 443, 447 e 456 parágrafo único (deve-se consultar um advogado);
4. Por não poder limitar o uso da residência fornecida ou mesmo o acesso à residência, todos os condôminos ficam expostos aos riscos identificados no item 1 acima por parte de desconhecidos do condomínio que forem ou freqüentarem a residência fornecida;
5. Por expor o condomínio a pagamentos futuros de indenizações por prática do item 3 acima por parte do Prestador de Serviços Eventuais – Residente;
6. Pelo não fornecimento de contrato de comodato para que fosse assinado pelo Prestador de Serviços Eventuais;
7. Por não fiscalizar todos os atos do Prestador de Serviços Eventuais – Residente –, itens I de 8 a 20, o condomínio se expõe ao risco de ter que indenizá-lo, por qualquer acidente que haja dentro do condomínio e, inclusive, a terceiros proprietários ou não, envolvidos nesses acidentes (Art. 1.348. – V);

* São Riscos conhecidos.

IV. Observado o Artigo 22 § 1 itens a a g da LEI N° 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO 1964 - LEI DO CONDOMÍNIO, que Dispõe sobre o Condomínio em Edificações e as Incorporações Imobiliárias e define as Competências do Síndico, conclui-se que:

1. Houve omissão do síndico quanto à defesa dos interesses comuns em todos os itens da Primeira e Segunda Premissa (I e II), em contrariedade ao item a da Lei acima referenciada (IV);
2. Houve desrespeito aos serviços de vigilância, moralidade e segurança, contrariando o item b;
3. A não prática de atos que lhes são atribuídos pela Lei (dois primeiros acima), contrariando o item c;
4. Descumprimento a Convenção e Regulamento Interno não levando a decisão de ceder ao Prestador de Serviços Eventuais, a residência, à Assembléia, uma vez tratando-se de ocupação de área comum, com AGE obrigatória (artigo 1.314 Parágrafo Único), contrariando o item e;
5. Não prestar contas dos atos à assembléia dos condôminos, contrariando o item f;
6. Não manter cópia de todos os impostos, taxas e encargos trabalhistas e outras do Prestador de Serviços Eventuais – Residente –, contrariando o item g (o condomínio é co-responsável pelos recolhimentos, impostos e taxas não recolhidas por omissão de prestadores de serviços).

V. Observado o Artigo 23 e Parágrafo Único da LEI N° 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO 1964 - LEI DO CONDOMÍNIO, que Dispõe sobre o Condomínio em Edificações e as Incorporações Imobiliárias e define as Competências do Síndico, conclui-se que:

1. Os conselheiros foram omissos em não assessorar o Síndico na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, em todos os itens da Primeira e Segunda Premissa (I e II).

VI. Mitigando Riscos.

Mitigar Riscos é o Processo de tentativa de redução das conseqüências do risco a uma tolerância aceitável. Uma forma alternativa de mitigar os riscos apresentados no item III é não promover a liberação da residência para qualquer prestador de serviços que não seja contratado como empregado efetivo do condomínio – zelador –, sendo que para este, no entanto, tem-se que tomar todas as medidas de resguardo e garantias para que não venha pleitear futuras indenizações.

VII. Comentário Final.

O foco acima é puramente administrativo e alinhado pela ética em consonância ao bom senso e dentro de um viés observado na prática em grande parte dos condomínios em todos os estados do Brasil e talvez a nível internacional.

VIII. Sugestão

Se observada esta situação ou a possibilidade de acontecimento dos atos e fatos acima apresentados, sugiro, para melhor enquadramento jurídico, consultar um advogado credenciado e que seja experiente em gestão condominial.

Marco A. G. Castro  é Consultor de diversos Gestores de Corporações, Administradoras e Condomínios Comerciais e Residenciais no Rio de Janeiro (presencial) e em outros estados do Brasil (via WEB), Consultor/Orientador de Alunos Universitários em TCC (via WEB) e Autor dos Livros Digitais de Gestão Condominial Objetiva e Focada em Resultados - "Abrindo a Caixa Preta da Administração do Condomínio e Virando a Mesa" - 854 págs , "KIT A.G.O. - Estratégia e Logística para Conquista ou Manutenção de Gestão" -  58 págs e, Constituição e Alavancagem de Administradoras de Condomínios e Imobiliárias - Estratégia e Logística. A Bíblia da Gestão Empreendedora " - 801 págs.

E-mail e Skype:  marcoagcastro@hotmail.com

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* O presente trabalho é objeto do Livro “Abrindo a Caixa Preta da Administração do Condomínio e Virando a Mesa – A Bíblia da Gestão Condominial Objetiva: Inteligente, Responsável e Transparente ®” com direitos autorais e intelectuais registrados pelo autor Marco Antônio Gomes de Castro. Versão Beta 3.

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Observação. Artigos objeto dos trabalhos, extraídos das leis:
- Lei nº 10.406, de 10/01/2002 - Código Civil Brasileiro.
- Lei n° 4.591, de 16/12/1964 - Lei do Condomínio.

ANEXOS

Lei nº 10.406, de 10/01/2002 Publicação: Diário Oficial do dia 11/01/2002 Código Civil Brasileiro **
** No que o legislador foi omisso, prevalece a LEI N° 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO 1964 - LEI DO CONDOMÍNIO

Capítulo VI - Do Empréstimo
Seção I - Do Comodato

Art. 579. O comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis. Perfaz-se com a tradição do objeto.
Art. 580. Os tutores, curadores e em geral todos os administradores de bens alheios não poderão dar em comodato, sem autorização especial, os bens confiados à sua guarda.
Art. 581. Se o comodato não tiver prazo convencional, presumir-se-lhe-á o necessário para o uso concedido; não podendo o comodante, salvo necessidade imprevista e urgente, reconhecida pelo juiz, suspender o uso e gozo da coisa emprestada, antes de findo o prazo convencional, ou o que se determine pelo uso outorgado.
Art. 582. O comodatário é obrigado a conservar, como se sua própria fora, a coisa emprestada, não podendo usá-la senão de acordo com o contrato ou a natureza dela, sob pena de responder por perdas e danos. O comodatário constituído em mora, além de por ela responder, pagará, até restituí-la, o aluguel da coisa que for arbitrado pelo comodante.
Art. 583. Se, correndo risco o objeto do comodato juntamente com outros do comodatário, antepuser este a salvação dos seus abandonando o do comodante, responderá pelo dano ocorrido, ainda que se possa atribuir a caso fortuito, ou força maior.
Art. 584. O comodatário não poderá jamais recobrar do comodante as despesas feitas com o uso e gozo da coisa emprestada.
Art. 585. Se duas ou mais pessoas forem simultaneamente comodatárias de uma coisa, ficarão solidariamente responsáveis para com o comodante.
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1º Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

LEI N° 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO 1964 - LEI DO CONDOMÍNIO
Dispõe sobre o Condomínio em Edificações e as Incorporações Imobiliárias

Artigo 22 - Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder a 2 (dois) anos, permitida a reeleição.
§ 1º - Compete ao síndico:
a) representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;
b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a Convenção e o Regimento Interno;
d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno;
e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia;
f) prestar contas à assembléia dos condôminos;
g) manter guardada durante o prazo de 5 (cinco) anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.
Nota: Acrescentada pela Lei nº6.434/77
§ 2º - As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos.
§ 3º - A Convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assembléia, convocada pelo interessado.
§ 4º - Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente.
§ 5º - O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta, pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes, em assembléia geral especialmente convocada.
§ 6º - A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo- lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 (dois) anos, permitida a reeleição.
Artigo 23 - Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 (dois) anos, permitida a reeleição.
Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas.