Administração de Condomínios nº 13 / 2011 - Alteração de Convenção e Regulamento Interno

Condução Administrativa de alteração de Convenção e Regulamento Interno, com ou sem Registro prévio no Cartório de Registro de Imóveis – Orientação e Argumentos.

Partindo-se da premissa de que pela Lei Nº 4.591, de 16 de dezembro 1964 – LEI DO CONDOMÍNIO “O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: j) minuta da futura Convenção de Condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações” (Artigo 32 j), e que “Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos * que representem, no mínimo, dois terços das frações ideais que compõem o condomínio” (Artigo 9º § 2º), ENTENDO que independentemente de a Convenção e seu Regulamento Interno estarem registrados ou não no Cartório de Registro de Imóveis **, quaisquer alterações que sejam necessárias – modernização/atualização ou adequação – somente poderão ser feitas em Assembléia geral Extraordinária especificamente convocada para este fim, e que apresente um quorum mínimo de 2/3 dos condôminos. (Lei nº 10.406, de 10/01/2002, publicação: Diário Oficial do dia 11/01/2002 – Código Civil brasileiro Art. 1.351. “Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.”

** Se a Minuta da Convenção – pós Assembléia de Instalação –, contiver a assinatura de menos de 2/3 dos titulares de direito que representem as respectivas frações ideais, grandemente observado na prática, providências imediatas devem ser tomadas no sentido de adequá-la aos interesses gerais da comunidade e a legislação (Lei nº 10.406 – Código Civil brasileiro Art. 1.351. “A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.”, através de nova assembléia especificamente convocada à este fim ou mesmo de “abaixo assinado” que contemple o “rito formal” que o dê valor legal.

* Em tendo sido registrado no Cartório de Registro de Imóveis, ENTENDO que qualquer alteração deverá ser averbada consoante Artigo 9º § 1º da Lei Nº 4.591 – LEI DO CONDOMÍNIO.

A ORIENTAÇÃO fundamenta-se nos argumentos abaixo listados que lhes dão consistência, estando ancorados nos dispositivos de leis (evidências objetivas), os quais sejam:

Da Lei Nº 4.591 – LEI DO CONDOMÍNIO ***

1. Uma vez tendo sido a Minuta da Convenção Registrada no Cartório de Registro de Imóveis pelo Incorporador, condição fundamental para que o Incorporador comercialize as unidades – (Artigo 32 j);
2. Tenha acontecido a Assembléia de Instalação, com qualquer quorum;
1. Através desta Assembléia de Instalação o Incorporador tenha repassado ao Síndico eleito e aos novos proprietários da edificação:
2. Todos os documentos de comprovação e certificação de que os tramites do desenvolvimento do empreendimento, sua execução e conclusão foram feitos em conformidade com as leis vigentes (Artigo 9º § 1º - a a i, l a p) e,
3. Demais Instrumentos de gestão – MINUTA DA CONVENÇÃO (Artigo 9º § 1º - j), Manuais, Plantas, ..., entre outros estabelecidos pela - Associação Brasileira de Normas Técnicas;
4. “Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão (verbo de ação e determinação de lei), por escrito, a Convenção de Condomínio, e deverão, também (verbo de ação e determinação de lei), por contrato ou por deliberação, em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.” (Artigo 9º);
5. “Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis bem como a averbação das suas eventuais alterações.” (Artigo 9º § 1º).

*** Decreto-Lei nº 4.657, de 04/09/1942 - Lei de Introdução ao Código Civil brasileiro - publicação: Diário Oficial do dia 09/09/1942

Art. 2º - Não se destinando à vigência temporária, a lei terá vigor até que outra a modifique ou revogue.

§ 2º. A lei nova, que estabeleça disposições gerais ou especiais a par das já existentes, não revoga nem modifica a lei anterior.

Marco A. G. Castro  é Consultor de diversos Gestores de Corporações, Administradoras e Condomínios Comerciais e Residenciais no Rio de Janeiro (presencial) e em outros estados do Brasil (via WEB), Consultor/Orientador de Alunos Universitários em TCC (via WEB) e Autor dos Livros Digitais de Gestão Condominial Objetiva e Focada em Resultados - "Abrindo a Caixa Preta da Administração do Condomínio e Virando a Mesa" - 854 págs , "KIT A.G.O. - Estratégia e Logística para Conquista ou Manutenção de Gestão" -  58 págs e, Constituição e Alavancagem de Administradoras de Condomínios e Imobiliárias - Estratégia e Logística. A Bíblia da Gestão Empreendedora " - 801 págs.

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