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2011-08-20T11:28:00.013-03:00

Livros de Gestão Condominial Objetiva
Autoria de Marco Antônio Gomes de Castro
Livros em CD (PDF) liberados para impressão.

Livro: "Abrindo a Caixa Preta da Administração do Condomínio e Virando a Mesa - A Bíblia da Gestão Condominial Objetiva: Inteligente, Responsável e Transparente ®" , com 854 páginas de Pura Gestão Administrativa de Condomínios, ancorada na Metodologia de Projetos – PMI.
Livro: "KIT A.G.O. - Assembléia Geral Ordinária - Estratégia e Logística para Conquista ou Manutenção de Gestão ®" , com 58 páginas.

Utilizado por inúmeros universitários em todos os estados do Brasil, como Instrumento Base de Conhecimentos em Gestão de Condomínios - Horizontal, Vertical, Residencial, Comercial, Misto - para elaboração de TCC em Condomínios.

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Índice das Publicações deste Blog

2011-06-06T09:10:00.022-03:00

Matérias de Administração de Condomínios de Autoria de Marco Castro

Índice do BLOG - Links estão ao lado direito, por datas de publicação.

Nº 14 - Parametrizando Ganhos Patrimoniais em seu Condomínio.

Nº 13 - Alteração de Convenção e Regulamento Interno

Nº 12 - Limites de responsabilidade quanto às Obras, Manutenções e Reparos.

Nº 11 - Pró-labore versus Isenção da Cota Condominial.

Nº 10 - O SEGREDO DE SE FAZER BEM FEITO versus O SEGREDO DE SE COBRAR O QUE TEM QUE SER FEITO.

Nº 9 - Inadimplência. Condomínios: divulgação de nomes de inadimplentes é permitida?

Nº 8 - Reforço de Segurança em Férias - Plano de Contingência para Mitigação de Riscos no Condomínio, em períodos de Férias Escolares.

Nº 7 - Condução da Assembléia Geral Ordinária - A.G.O.

Nº 6 - Contrato com Advogados - Cuidados Essenciais.

Nº 5 - Riscos de Manutenção de Empregado Residente no Condomínio. Prestador de Serviços Autônomo, sem Vínculo Empregatício *.

Nº 4 - O Subprojeto Projeção Orçamentária.

Nº 3 - Administração Condominial Focada em Resultados.

Nº 2 - A Arte de Administrar Condomínios.

Nº 1 - Gestão Condominial Objetiva – Inteligente, Responsável e Transparente ®. Inadimplência - Política de Cobrança.

Outras Publicações em Sites, Jornais e Revistas especializadas podem ser vistos em "Matérias de Gestão Condominial." clicando no Link acima "Índice das Publicações deste Blog."

Administração de Condomínios nº 14 / 2011. Parametrizando Ganhos Patrimoniais em seu Condomínio.

2011-05-23T22:21:00.013-03:00

Parametrizando Ganhos Patrimoniais em seu Condomínio.

Mais-valia condominial

Para refletir.

Tendo em vista que os recebimentos e gastos registrados contabilmente nos balancetes emitidos pela administradora de seu condomínio, descontados as Receitas e Despesas Transitórias que mascaram os resultados mensais desses balancetes - receitas antecipadas e despesas de adiantamentos ou mesmo pagamentos efetuados no último dia do mês que não foram contabilizados no mês de competência - distorcem sobremaneira as análises sobre os resultados mensais, posso concluir que jamais chegará a um resultado esperado de quanto houve de investimentos / ganho de patrimônio por unidade, via Balancete, uma vez que os condomínios trabalham com o sistema de rateio de despesas (Código Civil) e que os gestores sempre contam para cobertura de seus Déficit's Orçamentários Anuais e outros Investimentos, com os RECURSOS COMPULSÓRIOS que alavancam seus Fluxos de Caixas através das cobranças de inadimplentes ou mesmo locações de espaços (enfatizando), procurando fazer com que ao final das gestões seus Fluxos de Caixa Geral não sejam negativados.

Em resumo: Todas as Receitas de Inadimplentes o são, por regra geral, "Ordinárias Passadas (principal)" acrescidas de juros a título de atualização monetária (Correção Ordinária do Principal Passado), juros moratórios e multas, sendo estas duas últimas “Receitas Não Ordinária”, ou seja, Extraordinárias, não representando qualquer Ganho Patrimonial (investido ou não).

Parametrizando:

Quanto aos recursos advindos de locações até então não existentes (Total de Recursos), podemos dividi-los pela Fração ideal e chegar a conclusão de quanto seu patrimônio foi valorizado pelos gestores em referência (últimos doze meses), por atos de gestão;
Quanto aos recursos economizados pela eficiência da máquina proficiente, difícil se faz calculá-los para computá-los ao primeiro parâmetro acima.

Concluindo: A quantificação do Ganho Patrimonial gerado pelo esforço dos gestores em criar e agregar valores pode ser feita única e exclusivamente através do somatório de todas as Receitas Extraordinárias resultantes do esforço de sinergia em gerar novas riquezas através da obtenção de recursos até então não recebidos pelo condomínio - Locação de Espaço para instalação de antenas de telefonia ou transmissão de dados, coleta seletiva de lixo, recolhimento de óleo - ou mesmo, excepcionalmente, através do resultado obtido pelas atividades dos empregados bem qualificados e profissionalmente treinados para desenvolver suas atividades com qualidade, menores custos e riscos, poupando esforços e produtos, ou seja, atuando com eficiência.

Uma mensagem final.

O Gestor Inteligente, Responsável, Transparente que promove a eficiência do funcionamento da máquina condominial - econômico, financeiro, contábil, jurídico, administrativa, de recursos humanos, de manutenção preventiva e corretiva, físico de estrutura predial e social interna e externa, de gestão de contratos (físico e financeiro) - mão precisa se preocupar com a quantificação financeira dos ganhos apontados no item dois, acima parametrizado, tendo em vista que seus resultados são transparentes aos olhos dos condôminos e o Ganho Patrimonial dar-se-á pelo Mercado Imobiliário - valor da unidade - e não por resultados hipotéticos e resultantes de aplicações de modelos matemáticos complexos.

Marco Antônio Gomes de Castro

É Profissional Liberal, Consultor, Professor e Autor dos Livros em CD (PDF) “Abrindo a Caixa Preta da Administração do Condomínio e Virando a Mesa - A Bíblia da Gestão Condominial Objetiva: Inteligente, Responsável e Transparente ®”, com 854 páginas de pura Gestão Administrativa de Condôminos, ancorada na Metodologia de Projetos – PMI e do Livro "KIT A.G.O. - Assembléia Geral Ordinária - Estratégia e Logística para Conquista ou Manutenção de Gestão ®", com 58 páginas.

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Administração de Condomínios nº 13 / 2011 Alteração de Convenção e Regulamento Interno

2011-05-23T12:09:00.016-03:00

Condução Administrativa de alteração de Convenção e Regulamento Interno, com ou sem Registro prévio no Cartório de Registro de Imóveis – Orientação e Argumentos.

Partindo-se da premissa de que pela Lei Nº 4.591, de 16 de dezembro 1964 – LEI DO CONDOMÍNIO “O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: j) minuta da futura Convenção de Condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações” (Artigo 32 j), e que “Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos * que representem, no mínimo, dois terços das frações ideais que compõem o condomínio” (Artigo 9º § 2º), ENTENDO que independentemente de a Convenção e seu Regulamento Interno estarem registrados ou não no Cartório de Registro de Imóveis **, quaisquer alterações que sejam necessárias – modernização/atualização ou adequação – somente poderão ser feitas em Assembléia geral Extraordinária especificamente convocada para este fim, e que apresente um quorum mínimo de 2/3 dos condôminos. (Lei nº 10.406, de 10/01/2002, publicação: Diário Oficial do dia 11/01/2002 – Código Civil brasileiro Art. 1.351. “Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.”

** Se a Minuta da Convenção – pós Assembléia de Instalação –, contiver a assinatura de menos de 2/3 dos titulares de direito que representem as respectivas frações ideais, grandemente observado na prática, providências imediatas devem ser tomadas no sentido de adequá-la aos interesses gerais da comunidade e a legislação (Lei nº 10.406 – Código Civil brasileiro Art. 1.351. “A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.”, através de nova assembléia especificamente convocada à este fim ou mesmo de “abaixo assinado” que contemple o “rito formal” que o dê valor legal.

* Em tendo sido registrado no Cartório de Registro de Imóveis, ENTENDO que qualquer alteração deverá ser averbada consoante Artigo 9º § 1º da Lei Nº 4.591 – LEI DO CONDOMÍNIO.

A ORIENTAÇÃO fundamenta-se nos argumentos abaixo listados que lhes dão consistência, estando ancorados nos dispositivos de leis (evidências objetivas), os quais sejam:

Da Lei Nº 4.591 – LEI DO CONDOMÍNIO ***

Uma vez tendo sido a Minuta da Convenção Registrada no Cartório de Registro de Imóveis pelo Incorporador, condição fundamental para que o Incorporador comercialize as unidades – (Artigo 32 j);
Tenha acontecido a Assembléia de Instalação, com qualquer quorum;

Através desta Assembléia de Instalação o Incorporador tenha repassado ao Síndico eleito e aos novos proprietários da edificação:
Todos os documentos de comprovação e certificação de que os tramites do desenvolvimento do empreendimento, sua execução e conclusão foram feitos em conformidade com as leis vigentes (Artigo 9º § 1º - a a i, l a p) e,

Demais Instrumentos de gestão – MINUTA DA CONVENÇÃO (Artigo 9º § 1º - j), Manuais, Plantas, ..., entre outros estabelecidos pela - Associação Brasileira de Normas Técnicas;
“Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão (verbo de ação e determinação de lei), por escrito, a Convenção de Condomínio, e deverão, também (verbo de ação e determinação de lei), por contrato ou por deliberação, em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.” (Artigo 9º);
“Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis bem como a averbação das suas eventuais alterações.” (Artigo 9º § 1º).

***Decreto-Lei nº 4.657, de 04/09/1942 - Lei de Introdução ao Código Civil brasileiro - publicação: Diário Oficial do dia 09/09/1942

Art. 2º - Não se destinando à vigência temporária, a lei terá vigor até que outra a modifique ou revogue.

§ 2º. A lei nova, que estabeleça disposições gerais ou especiais a par das já existentes, não revoga nem modifica a lei anterior.

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Administração de Condomínios nº 12 / 2011

2011-03-31T21:26:00.030-03:00

Limites de responsabilidade quanto às Obras, Manutenções e Reparos.

Todas as necessidades de obras, manutenções e reparos que sejam comprovadamente partes da Estrutura da Edificação, ou seja, que estejam dentro do condomínio, mesmo que atendam às unidades - e todas as partes comuns o estão para dar acesso e atendimento às unidades, como tubulações de: água, gás, esgoto, eletricidade, telefone, antenas, ... -, são de responsabilidade de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante rateio de despesas, se necessário, sob condução do síndico gestor, cabendo as obras, manutenções e reparos destes mesmos itens e suas despesas, e outros conseqüentes desses que prejudiquem terceiros, ao proprietário da unidade, individualmente, se constatado o problema do Ponto de Referência Unidade *¹ para dentro de sua unidade residencial ou comercial.

Se constatado o problema antes do Ponto de Referência Condomínio, todas as responsabilidades e despesas são do fornecedor ou da concessionária prestadora do serviço, ou seja, vejamos o resumo na tabela:

Tabela. Marcos Delimitadores dos Pontos de Referências *¹: Condomínio e Unidade Autônoma.

*1 Pontos de Referência são os instrumentos que servem de elo de ligação do sistema externo fornecedor, concessionária -, com o sistema do condomínio - Ponto de Referência Condomínio -, e do condomínio com o sistema das unidades - Ponto de Referência Unidades.

São pontos meramente informativos, ora criados para facilitar os entendimentos, e que servem como referência em todas as discussões hoje observadas entre condôminos e síndicos, na maioria dos condomínios, quanto ao mérito de quem é a responsabilidade pelo pagamento das despesas objeto da obra, manutenção ou reparo em condomínios.

*2 Da caixa de distribuição ao duto na parte externa do condomínio a responsabilidade de entupimento, embora remota, é do condomínio, entendendo-se que a administração seja atuante quanto a limpeza da caixa geral interna.

*3 Toda a distribuição de energia elétrica, desde a rua até os medidores das unidades, inclusive o medidor do condomínio, que em condomínios normalmente encontram-se em uma única sala reservada, são de responsabilidade exclusiva dos fornecedores da energia elétrica e cujos acessos normalmente são lacrados e invioláveis.

*4 Normalmente em condomínios são os compartimentos que recebem as fiações da rua e a distribuem para as caixas de entrada das unidades.

*5 É a caixa externa a unidade que recebe a fiação do compartimento de distribuição *4 e a distribui às unidades próximas.

*6 As tubulações de gás e água que partem dos respectivos medidores até o registro geral das unidades são de total responsabilidade do condomínio. Os medidores sempre estão fora das unidades para praticidade de apontamento mensal pelos respectivos agentes apontadores das concessionárias.

Análise da Tabela.

Dentro da Estrutura da Unidade - Responsabilidade do Proprietário.

Todos os danos observados, quaisquer que sejam, dentro da unidade privada - a direita do Ponto de Referência Unidade, na tabela -, são de exclusiva responsabilidade do proprietário da unidade que deverá incumbir-se de providenciar imediatamente os devidos reparos, à qualquer problema observado, para que não afetem as partes comuns do condomínio ou mesmo as propriedades de terceiros, pelo que será responsabilizado, arcando com todos os prejuízos advindos, uma vez a origem do problema encontra-se dentro de sua unidade privada.

Dentro da Estrutura da Edificação que Impliquem em Danos às Unidades - Responsabilidade do Condomínio.

Todos os danos que sejam identificados em áreas comuns do condomínio ou em unidades particulares, cujas origens estejam em áreas comuns - antes do Ponto de Referência Unidade, na tabela -, são de exclusiva responsabilidade do condomínio que arcará com todas as futuras despesas conseqüentes da falta de atuação pontual do síndico.

Fora da Estrutura da Edificação - Responsabilidade do Fornecedor ou Concessionária.

Todos os prejuízos que o condomínio tenha que arcar, e que sejam decorrentes de problemas gerados fora da estrutura da edificação, ou seja, antes do Ponto de Referência Condomínio, devem ser repassados administrativa ou juridicamente aos fornecedores ou concessionárias responsáveis pelos respectivos seguimentos de serviços.

A você síndico inteligente, imparcial e conciliador, proativo, cabe a missão de documentar até mesmo fotografando todos os trabalhos: antes, durante e depois, em áreas comuns e, ou privadas, para que não existam dúvidas quanto a origem do problema objeto de futuras prováveis discussões e desentendimentos, quando as contas forem cobradas e tiverem que ser repassadas.

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Administração de Condomínios nº 11 / 2010

2010-06-16T09:25:00.012-03:00

Pró-labore versus Isenção da Cota Condominial.

No interesse de conciliar esforços no sentido de ajustar os atos de gestão do seu Condomínio a um denominador comum que atenda os vossos interesses, os dos condôminos e a legislação em vigor, sugiro que repasse ao(s) Subsíndico(s) e aos Srs. Conselheiros os seguintes entendimento sobre a Isenção da Cota Condominial em detrimento ao Pagamento do Pró-labore, seus desdobramentos, sugestões e como fazer.

Premissas.

Pela legislação previdenciária – Decreto n.º 3.048/99, art. 9º § 1º –, transcrita ao final, o síndico que recebe remuneração do condomínio é classificado como Segurado Obrigatório e nesta condição é um contribuinte individual, devendo contribuir para a Previdência Social;
Sua remuneração é considerada como base de cálculo para pagamento da contribuição previdenciária cujo processamento se faz mediante a retenção do percentual de 11% (parte empregado) e 20% (empregador), pelo condomínio;
A remuneração do síndico deve ser somada as suas demais remunerações, por este, para a formação da base de cálculo para isenção ou pagamento de seu Imposto de Renda Pessoa Física.

Considerações

Considerando que:

O síndico que têm isenções de cotas condominiais está sonegando obrigações, tendo em vista que os valores das cotas condominiais que lhes foram dadas isenções não são bases de cálculos para os recolhimentos de encargos trabalhistas mensais;
O síndico que têm isenções de cotas condominiais não poderá utilizar esses valores base como acréscimo às suas demais remunerações objeto de cálculos para apuração de isenções ou pagamentos de seu Imposto sobre a Renda;
O síndico que recebe isenções de cotas condominiais em detrimento ao recebimento de pró-labore está de certa forma emaranhando competências de sua vida privada com a de prestador de serviços ao condomínio - síndico.

Concluo

É um erro grave praticar ou dar manutenção às isenções de cotas condominiais aos síndicos, pelos motivos acima expostos;
Os síndicos que o aceitam por constar em Convenções desatualizadas e não providenciam a sua transformação em pró-labore, provavelmente em curto espaço de tempo serão cobrados pelas autoridades competentes, tendo em vista que as legislações sobre condomínios estão sendo totalmente revisadas em função de suas obsolescências frente às expectativas dos novos condomínios que estão sendo construídas em todos os estados do Brasil, cada vez maiores, mais estruturados dos pontos de vista de suas administrações, situações econômicas, físicas e financeiras, perante as demandas exigidas pelas modernizações impostas pelo desenvolvimento global e, principalmente, sustentado;
Os condôminos que co-participam dessa irregularidade também poderão ser futuramente responsabilizados e chamados a responderem financeiramente pelos recursos não recolhidos por parte do condomínio e na forma descrita no item 2 acima.

Sugiro

Seja gerado um documento administrativo a ser homologado pelo Subsíndico e pelos Conselheiros, transformando simplesmente a Isenção da Cota Condominial em Pró-labore, pelo mesmo valor, remunerando o Síndico na forma da lei e recolhendo os devidos encargos trabalhistas em consonância a legislação vigente.

Providencie Correções Preventivas

Como Fazer:

Verificar se a isenção da cota condominial consta na Convenção Interna;
Formalize um documento para ser referendado pelo(s) Subsíndico(s) e Conselheiros, em que constem os 10 itens acima, acrescidos de seu voto quanto à necessidade de mudança;
Acrescente ao documento os custos adicionais ao condomínio (20% de recolhimento de encargos patronais), diante da tomada de decisões pela mudança de Isenção de Cota Condominial para Pró-labore;
Justifique o acréscimo com a alegação de que o condomínio está sujeito ao recolhimento retroativo e obrigatório em havendo notificação dos órgãos competentes e da forma como são hoje praticados quanto ao INSS, FGTS, ISS entre outros, junto aos condomínios devedores;
Justifique que a Decisão de Gestão não contraria a convenção (se constante na mesma) e sim adéqua as atuações de gestão à legislação, não necessitando de parecer ou deliberação de condôminos reunidos em assembléia;
Ao convocar uma AGE – assembléia geral extraordinária –, homologue os trabalhos e documentos relacionados a esta mudança, fazendo com que sejam partes integrantes da ata para que seja respeitada por futuros síndicos.

Marco Castro

Anexo

DECRETO Nº 3.048 - DE 06 DE MAIO DE 1999 - DOU DE 7/05/1999 - Republicado em 12/05/1999

Art. 9º São segurados obrigatórios da previdência social as seguintes pessoas físicas:

§ 1º O aposentado pelo Regime Geral de Previdência Social que voltar a exercer atividade abrangida por este regime é segurado obrigatório em relação a essa atividade, ficando sujeito às contribuições de que trata este Regulamento.

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Administração de Condomínios nº 10 / 2010

2010-04-29T12:50:00.013-03:00

O SEGREDO DE SE FAZER BEM FEITO versus

O SEGREDO DE SE COBRAR O QUE TEM QUE SER FEITO.

Naturalmente que o grau de participação de gestores em uma administração condominial proativa, interativa, inteligente, responsável e totalmente transparente, focada objetivamente em resultados, está ancorada na Integridade e Competência desses Gestores em saberem organizar estratégica e logisticamente todo o seu plano plurianual de metas – ano a ano –, conjugando os esforços no sentido de fazer a integração da administração para com terceiros: subsíndicos, conselheiros, membros de comissões de moradores e de empregados, empregados, prestadores de serviços, fornecedores, condôminos e órgãos de governo, de forma clara, questionando responsabilidades na esfera de trabalho, ouvindo críticas diversas de todos os envolvidos direta e indiretamente na administração, formando opiniões para que em consenso com seu corpo administrativo, operacional e de consultores, possa formar uma linha de base que os levem à organização de um planejamento e ao controle de atividades que resultem em definições claras de objetivos a serem sugeridos, aprovados em assembléias e executados, materializando-os, criando e agregando valores aos bens patrimoniais – predial e social –, corrigindo desvios de cursos pelas mitigações de seus riscos pontuais, viabilizando soluções que os mantenham rumo aos objetivos previamente definidos com minimização de custos e riscos, maximização de retornos de resultados, com qualidade.

Qualidade administrativa se alcança com conhecimento, dedicação e trabalho técnico de gestão – teórico e prático –, sempre priorizado pelas necessidades da comunidade condominial que participativamente interage com os administradores quanto as suas manifestações de interesses, formulações de idéias, priorizações e avaliações de projetos por centros de custos contábeis, definindo as regras de condução dos assuntos pelas constantes cobranças de resultados, pela entrega de balancetes mensais, fiscalização de saldos de contas bancárias e caixa da administração, controle de estoques, manutenção de despesas ordinárias em função das previsões orçamentárias, ou seja, buscando a eficiência, por excelência.

Acreditando nessas premissas básicas acima expostas, este presente Relado de Situação ora disponibilizado aos senhores tem como único objetivo Gerar Propostas de Soluções aos Problemas Pontuais levantados no dia-a-dia das atividades de um Síndico ou Gestor Profissional, ora por falta de planejamento mais detalhado, ora por falta de cumprimento de metas apresentadas e não previstas, mitigando erros de gestão e buscando sempre o retorno ao viés da gestão proficiente.

Acima podem encontrar a “Fórmula do Sucesso” –, com todos os subsídios para que em anos próximos e futuros, erros crassos não sejam praticados por gestores que venham a comprometer todos os esforços dos senhores em, no presente, darem início a um trabalho bem feito, com total comprometimento, registrando a marca do sucesso em todas as atividades de gestão.

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Administração de Condomínios nº 9 / 2010 - Inadimplência

2010-04-28T11:43:00.015-03:00

Condomínios: divulgação de nomes de inadimplentes é permitida?
Creio que não e fundamento minha argumentação com as evidências objetivas abaixo.

Os Balancetes que são liberados aos Condôminos, normalmente são simplificados (resumidos) e se caracterizam por serem Relatórios Gerenciais que refletem a situação financeira e um condomínio, mês a mês – Receitas, Despesas e Saldos em Caixa da Administração, Bancos (Conta corrente, Aplicações e Fundo de Reserva).
É praxe contábil que as unidades pagantes no mês sejam identificadas nos Balancetes pelo seu “número da unidade”, sendo omitidos os números das unidades não pagantes – inadimplentes.
Os condôminos atentos e interativos acompanham esses movimentos como também até mesmo fiscalizam as atuações dos gestores quanto à administração, finanças, contabilidade, inadimplência, entre outros.
É fato que nos diversos fóruns estaduais as interpretações desta matéria pelos MM Juízes são diversas e até mesmo controversas, dados o universo de vieses colocados pelas correntes de intelectuais juristas altamente renomados.
Entendo que embora muitos advogados conceituados busquem nas jurisprudências a base da formulação de suas teses/ações, as leis não são claras o suficiente para que os diversos síndicos e condôminos espalhados por todo este imenso Brasil possam praticar com absoluta segurança a divulgação de nomes de inadimplentes nos Balancetes mensais e principalmente em Outros Comunicados, e para tanto, neste momento, estou ancorando os fundamentos de minha argumentação nas seguintes evidências objetivas:

1. Não se deve praticar um ato duvidoso, falho, objeto de interpretações diversas, as quais alguém acabará perdendo e este alguém sempre será um síndico ou condômino, e neste particular, o advogado ganhando ou perdendo a causa sempre vai faturar seus honorários;

2. Uma vez que divulgue o nome de um ou mais condôminos inadimplentes nos Balancetes Mensais disponibilizados aos demais condôminos do condomínio, o Síndico e ou Gestor Profissional estão claramente expondo, pela ênfase do destaque de a unidade já não estar listada no Balancete pelo fato deste condômino não ter pago a sua cota do mês, no mês, ter grafado seu nome e novamente associando-o a unidade inadimplente, sinalizando claramente a sua intenção de fazê-lo, ou seja, expô-lo;

3. É praxe administrativa dos Síndicos e ou Gestores Profissionais Inteligentes, Responsáveis, Competentes, Transparentes, Proativos, Interativos para com seu público alvo – Condôminos –, orientar os advogados do condomínio para que providencie o ajuizamento de ações a cada três meses de inadimplência consecutiva ou não de uma unidade (aspecto legal e claramente grafado no maior número de convenções de condomínios hoje em utilização), divulgando a lista de todos os processos ajuizados por número de processo (ato amparado por lei), tornando-se totalmente ineficaz e acredito ilegal o processo de antecipação da exposição do nome do condômino inadimplente.
Concluo.
Com a exposição do nome do inadimplente associado a sua unidade, os Síndicos e ou Gestores Profissionais estão transferindo o foco dos assuntos de gestão que são de sua inteira responsabilidade diante o Código Civil, quando através do Artigo 1.348 definiu-se as competências do Síndico, não somente abdicando as suas responsabilidades de gestor como também fazendo intencionalmente com que todos os demais condôminos passem a discriminar este inadimplente vindo até mesmo a cobrar a sua responsabilidade pelo pagamento através dos canais informais do condomínio, como também gerando um mal estar nesses condomínios, o que vem a ser totalmente incoerente com as dinâmicas de gestões interativas aplicadas nos dias de hoje – Gestão Condominial Focada em Resultados –, e com o agravo de ter exposto o condômino inadimplente e sua unidade antes mesmo de atuar com proficiência quanto a cobrança que lhe é de responsabilidade total e em conformidade com os ditames legais que vêm a ser o ajuizamento das ações de cobranças.

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Administração de Condomínios nº 8 / 2009 - Reforço de Segurança em Férias

2009-11-30T14:17:00.010-02:00

Plano de Contingência para Mitigação de Riscos no Condomínio, em períodos de Férias Escolares.

Importante que os síndicos atentem para que a segurança de seus condomínios nos períodos de férias escolares de dezembro a fevereiro e julho, anualmente, na maioria dos estados do Brasil, sejam reforçadas ora com cuidados extraordinários nas orientações de porteiros, zeladores, faxineiros e segurança privada, quanto às instruções detalhadas de procedimentos práticos complementares aos do dia-a-dia, que visem a mitigar riscos de os mesmos serem surpreendidos em situações adversas, intencionais e oportunistas de pessoas mal-intencionadas, bem como alertar aos condôminos através de comunicados internos e periódicos, para que evitem deixar chaves com porteiros e, em havendo necessidade, providenciar para que sejam entregues à vizinhos de confiança, preferencialmente parentes, e se não morador, preparar uma autorização por escrito, com anuência do síndico – cópia protocolada –, para que essas pessoas possam entrar no condomínio.

Alerte à todos os empregados e condôminos, sem exceção, que qualquer observação de situações suspeitas como pessoas e automóveis parados nas proximidades do condomínio e por longo espaço de tempo, sejam de imediato comunicada à administração e, se fora do horário de funcionamento, ao porteiro plantonista chefe de turno ou mesmo à polícia.

Quanto à entrada e saída de condôminos e veículos no condomínio, certifiquem-se de que não existam pessoas estranhas ou automóveis próximos à esses acessos, caso contrário, programe uma volta na quadra.
Ao retornar, certificando-se de que a pessoa ou o veículo suspeito ainda esteja no local, procure contato através de telefone com alguém que esteja no interior do condomínio para que reforce a sua segurança, ou mesmo chame a polícia.

Faça uma inspeção em todo o sistema de segurança para confirmar que todos os equipamentos estão em perfeito estado de funcionamento e principalmente se cobrem todo o perímetro da área ao qual se destina, fazendo com que essas áreas se interliguem pela cobertura desses equipamentos, não existindo áreas de sombra, ou seja, sem alcance interligado das câmeras.

As rondas noturnas internas devem ser intensificadas, sobretudo nos edifícios com grandes áreas internas e, se existir contrato com empresas terceirizadas de segurança patrimonial, que aumentem seus efetivos principalmente na entrada principal do condomínio.

Quanto ao sistema central de armazenamento de informações do Circuito Interno de Captação de Imagens, além de obrigatoriamente terem que estar em local totalmente reservado, restrito ao gestor e seus assessores administrativos imediatos, devem ter segurança máxima, ou seja, trancados a sete chaves e serem interligados com o sistema estabilizador – no-break – para que em havendo falta de energia funcionem regularmente e sem interrupções.
Importante que este sistema seja totalmente digital, ou seja, com imagens sendo gravadas internamente na memória do computador, evitando-se a necessidade de troca de fitas como em sistemas antigos e obsoletos.

Lembre-se que todo cuidado é pouco e que se cada um fizer a sua parte, todos sairão ganhando em segurança e principalmente em qualidade de vida.

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Administração de Condomínios nº 7 / 2009 - Condução da Assembléia Geral Ordinária - A.G.O.

2009-09-13T20:28:00.007-03:00

Condução da Assembléia Geral Ordinária

Prezados Senhores,

Abaixo sugestão de condução da Assembléia Geral Ordinária para que os Senhores tomem conhecimento de como os trabalhos devem ser promovidos, evitando-se desgastes com discussões inúteis e perdas de tempo, conquistando-se o respeito, mantendo-se a disciplina e alcançando-se objetivos definidos, transformando-os em ganhos a todos os Condôminos.

Ao chegaram

Assinem o Livro de Presenças que deverá estar sobre a Mesa dos trabalhos, sob os cuidados da atual administração;

Observação. Não estando, cobre-o à administração atual.

Todos os condôminos que estejam com procurações que lhes tenham sido outorgadas por proprietários, devem neste momento, assinar o livro por sua unidade e pelas unidades às quais representam (uma ou mais), ou seja, firmando no livro o: 1) número da unidade, 2) seu nome e 3) assinatura, uma a uma, repetidamente para quantas unidades representar.

Eleição do Presidente da Mesa

O Síndico neste momento deve solicitar que se apresentem candidatos à Presidência dos Trabalhos Assembleares;
Candidatos se escrevem – um de cada chapa.

Observação. Neste momento é importante que todos estejam presentes, pois somente votam os presentes.

É promovida a eleição e em seguida é apurada a quantidade de votos para cada candidato;

Observação. Cada Síndico Candidato pode encaminhar um representante para fiscalizar os trabalhos de apuração.

O Presidente da Mesa é declarado;
O Presidente da Mesa é empossado e dá início à escolha de um secretário;
O secretário é escolhido pelo Presidente da Mesa, submetido a aprovação da assembléia e, dá-se início aos trabalhos da Pauta de Convocação da Assembléia.

Preliminares dos Trabalhos

De posse da Lista Atualizada de Inadimplentes, o secretário providencia para que sejam feitas marcações no Livro de Presença, de forma a identificar com facilidade a unidade inadimplente impedindo que qualquer condômino inadimplente vote.

Observação. Como os nomes dos inadimplentes não podem ser divulgados na assembléia, o Presidente da Mesa e o Secretário fazem a triagem ao final de cada escrutínio, divulgando seu resultado como segue:

x votos para A;

y votos para B;

w abstenções e,

z votos de inadimplentes;

Total de votos apurados = n Observação. Cada Síndico Candidato pode fiscalizar os trabalhos de apuração.

Um resumo do ciclo:

>>> > Levantamento dos votos por unidade > Apuração (contagem) > Eliminação dos inadimplentes e procurações ilegais > Divulgação do resultado > >>>

Início dos Trabalhos

O Presidente deve abrir a seção com firmeza e determinação, alertando a todos que a assembléia trata de assuntos do patrimônio e de interesses comuns, pedindo o apoio de todos os Condôminos presentes no sentido de que os trabalhos sejam tratados de forma respeitosa, ou seja, com manutenção da ordem interna, do respeito e dos bons costumes, dando início aos trabalhos com a leitura da convocação distribuída;
Lê a ata da assembléia anterior e solicita aos Condôminos presentes que se manifestem formalmente à administração em até trinta dias corridos quanto aos assuntos que não concordem, cujas respostas lhes serão encaminhadas formalmente e objeto da próxima assembléia.

Observações.

1. Se o Condômino solicitar que sua manifestação seja registrada em ata, o Presidente da Mesa deve orientar o Secretário que o faça;

2. Como a assembléia é soberana e a ordem dos assuntos da pauta de uma AGO – Assembléia Geral Ordinária – não foram respeitadas *, deve-se sugerir à assembléia a seguinte ordem:

1. Aprovação das Contas da Gestão que se encerra;

2. Eleição de Síndico, Subsíndicos e Conselheiros;

3. Aprovação da Previsão Orçamentária;

4. Assuntos Gerais: CEDAE, Arrecadação e Denúncias, Telhado e Circuito Interno e Hidrômetro Individual.

* A ordem dos trabalhos da assembléia de eleição do Síndico deverá ser a apresentada conforme determinada pelo artigo 12 ** da Convenção do Condomínio Village dos Flamboyants, como apresentada acima, e fundamentada na LEI N° 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO 1964 - LEI DO CONDOMÍNIO, em seu artigo 9º § 2º - Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, dois terços das frações ideais que compõem o condomínio.

** Detalhes ao final em Outras Informações Relevantes.

Levado a votação a ordem da pauta acima, se necessário, dá-se início aos trabalhos pela nova ordem instituída.

Primeiro Assunto da Pauta de Convocação.

Iniciado o primeiro assunto da pauta – Aprovação das Contas da Gestão que se encerra.

O Presidente da Mesa declara que:

Todas as pastas com documentações originais objeto de contabilização estão sobre a Mesa, para consultas que se façam necessárias para esclarecimentos à assembléia;

Observação. A assembléia não é apropriada para se fazer auditoria em pastas com documentos contábeis. Todos estes assuntos devem ser analisados com antecedência e somente exceções devem ser levadas à discussão.

Que em todas as pastas estão afixados os “Termos de Indicação de Aprovação de Contas” devidamente assinados pelos Subsíndicos e Conselheiros;
Pede ao Presidente do Conselho Fiscal que relate sucintamente aos Condôminos a posição do Corpo Fiscal quanto à aprovação ou não das contas do período;
Pergunta se algum condômino gostaria de questionar algo ao Presidente do Conselho Fiscal ou mesmo aos Subsíndicos, exclusivamente sobre o assunto em pauta – contas;
Em havendo interesse, os condôminos devem levantar suam questões, apresentando suas dúvidas, uma a uma, alto e em bom tom, para que todos o escutem;
O Presidente do Conselho Fiscal deve responder tantas quanto forem às dúvidas;

Observação. O Presidente da Mesa deve limitar tempo de cada condômino.

O Presidente da Mesa declara que todas as questões foram levantadas e respondidas e conduz o assunto à votação;
Apura-se o resultado e o Presidente da Mesa promove sua divulgação.

Segundo Assunto da Pauta de Convocação.

Dá-se início ao segundo assunto da pauta – Eleição de Síndico, Subsíndicos e Conselheiros.

O Presidente da Mesa pede que os Titulares das Chapas concorrentes se apresentem;
As Chapas são apresentadas com os respectivos candidatos a Síndicos, Subsíndicos, Conselheiros e Suplentes se possível, uma a uma;
O Presidente da Mesa pede que cada candidato à síndico se apresente e exponha as propostas de sua equipe;
Ao término da apresentação de cada proposta, o Presidente da Mesa pergunta se algum condômino gostaria de questionar algo aos candidatos;

Observação. O Presidente da Mesa deve limitar tempo de cada condômino.

O Presidente da Mesa declara que todas as questões foram levantadas e respondidas pelos respectivos titulares das Chapas e conduz o assunto à votação;

Observação. Em algumas eleições, dependendo da convocação, o Síndico, os Subsíndicos e os Conselheiros são votados em separado, ou seja, em três momentos diferentes. Esta definição é dada pela convenção ou pela pauta da convocação.

Apura-se o resultado e o Presidente da Mesa promove sua divulgação.

Observação. O novo Síndico deve assumir no dia imediatamente posterior ao da assembléia, exceto se não existir outra determinação na Convenção Interna do Condomínio.

IMPORTANTE.

I. Dada a quantidade de Condôminos que compareçam na assembléia, sugere-se:

1. Se as votações forem por maioria dos votos.

> Primeiro - votam os condôminos que somente têm uma unidade;

> Segundo - Votam os condôminos com mais de uma unidade.

Observação. Esta forma dá maior transparência aos trabalhos.

2. Se as votações forem por unidade, uma a uma.

> O Presidente da Mesa deverá conduzir a votação, chamando condômino a condômino pela unidade que representa;

Observação. Embora um pouco mais trabalhosa e demorada, não dá margem a erros pelo fato de que os votos são apurados um a um e registrados no livro de atas pelas suas respectivas unidades.

II. Para ambas as sugestões devem-se observar a observação contida no item 9 - Preliminares dos Trabalhos.

Terceiro Assunto da Pauta de Convocação.

Dá-se início ao terceiro assunto da pauta – Aprovação da Previsão Orçamentária.

O Presidente da Mesa pede que o Síndico eleito apresente sua Proposta Orçamentária;
A Proposta é apresentada pelo Síndico eleito cujos esclarecimentos adicionais podem ser complementados por Subsíndicos e Conselheiros eleitos;
Ao término da apresentação da Proposta Orçamentária, o Presidente da Mesa pergunta se algum condômino gostaria de questionar algo ao Novo Síndico Eleito;

Observação. O Presidente da Mesa deve limitar tempo de cada condômino.

O Presidente da Mesa declara que todas as questões foram levantadas e respondidas pelos respectivos titulares eleitos e conduz o assunto à votação;
Apura-se o resultado e o Presidente da Mesa promove sua divulgação.

Quarto Assunto da Pauta de Convocação.

Dá-se início ao quarto assunto da pauta – Assuntos Gerais.

O Presidente da Mesa declara que estão abertas as Sub-seções de Assuntos Gerais, com segue, uma a uma, pedindo ao Síndico da gestão anterior que exponha os problemas e sugestões de soluções, objeto da Pauta da Convocação.

CEDAE;
Arrecadação e Denúncias;
Telhado e Circuito Interno e,
Hidrômetro Individual.

Ao término da apresentação da questão da sub-seção, pelo Síndico da Gestão Anterior, o Presidente da Mesa pergunta se algum condômino gostaria de questionar algo;

Observação. O Presidente da Mesa deve limitar tempo de cada condômino.

O Presidente da Mesa declara que todas as questões foram levantadas e respondidas pelos respectivos titulares da gestão anterior;
O Presidente da Mesa questiona ao Secretário da Assembléia se todos os registros das questões expostas e levantadas bem como sugestões de soluções foram registradas;
O Presidente da Mesa, neste momento deve agradecer a presença de todos e,
Fecha a seção.

Comissão pró-mudanças radicais para

“Gestão Focada em Resultados Objetivos e com Transparência Total”.

Outras Informações Relevantes - anexo.

Extraídos da Convenção do Condomínio

Capítulo III – Das Assembléias Gerais

Artigo 8º – As assembléias gerais serão convocadas mediante carta registrada ou protocolada, pelo sindicou ou por condôminos que representem, pelo menos, um quarto (1/4) do condomínio, e serão realizadas no próprio condomínio, ou em outro local a ser indicado, salvo motivo de força maior.

§1º As convocações indicarão o resumo da ordem do dia e data, a hora e o local da Assembléia, e serão assinadas pelo síndico ou pelos condôminos que as fizerem. §2º As convocações das assembléias gerais ordinárias serão acompanhadas de cópias do relatório e contas do síndico, bem como da proposta de orçamento relativo ao exercício respectivo.

Artigo 12 – A Assembléia Geral Ordinária realizar-se-á no primeiro trimestre de cada ano, e a ela compete: a) Discutir e votar o relatório e as contas da administração, relativos ao ano findo; b) discutir e votar o orçamento das despesas para o ano em curso; c) eleger o síndico e dois subsíndicos, quando for o caso; d) eleger os membros efetivos e suplentes do conselho fiscal e do conselho consultivo; e) Votar as demais matérias da ordem do dia.

Artigo 13 – As Assembléias Gerais Ordinárias realizar-se-ão em primeira convocação com a presença de condôminos que representem dois terços das unidades autônomas que constituem o Condomínio, e em segunda com qualquer

Extraído do Livro “Abrindo a Caixa Preta da Administração do Condomínio e Virando a Mesa - A Bíblia da Gestão Condominial Objetiva: Inteligente, Responsável e Transparente.^® ”

Não pode ser reproduzido total ou parcialmente, de qualquer forma ou por qualquer meio.

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Administração de Condomínios nº 6 / 2009

2009-08-06T12:43:00.029-03:00

Contrato com Advogados - Cuidados Essenciais.

Índice Geral da Matéria

I. Cláusulas Objeto de Contrato com Advogado do Condomínio – Cuidados Especiais.
> Revogando direitos outorgados ao advogado do condomínio, pela gestão anterior.
> Quanto aos Honorários a Serem Pagos ao Advogado Dispensado;
- Com Evidências Objetivas de Negligência e, ou Culpa do Advogado;
- Com Evidências Objetivas de Difícil Relacionamento do Advogado para com o Cliente;
- Sem Evidências Objetivas;
> Quanto a Obrigação do Comparecimento do Advogado Dispensado, às Audiências Marcadas;
> Quanto a Obrigação do Comparecimento do Advogado que Renunciou ao Mandato, às Audiências Marcadas;
> Assinatura de Contrato com Advogado Autônomo ou Advogado Titular de Escritório Jurídico;
> Um Alerta especial para Assinatura de Contrato Único em detrimento a Contratos Específicos e por Área de Atuação Profissional;
II. Minuta de Carta a ser Enviada ao Advogado a ser Contratado pelo Condomínio. Parâmetros Objeto do Contrato a ser firmado entre Gestores de Condôminos e Advogados – Sugestão.
III. Formatação de Contrato com Advogado do Condomínio e Cláusulas Objeto – Cuidados Especiais. Comentários;
IV. Minuta de Encaminhamento de Rescisão Contratual ao Advogado Titular do Escritório Jurídico a ser Dispensado;
V. Minuta de Encaminhamento de Contrato Revisado ao Advogado Titular do Escritório Jurídico.

_____________________________________________________________________________________________

I. Cláusulas Objeto de Contrato com Advogado do Condomínio – Cuidados Especiais.

Revogando direitos outorgados ao advogado do condomínio, pela gestão anterior.

Antes de dispensar o advogado do condomínio, certifique-se de que existe um contrato com este advogado e verifique todos os itens que digam respeito à rescisão contratual, substabelecimento de ações ajuizadas, entre outros ônus que os condôminos terão que arcar, uma vez tomada a sua decisão de encaminhar-lhe carta revocatória.

Todo contrato deve conter uma cláusula em que garanta direitos para ambos os lados, e em caso de rescisão unilateral não fundamentada e documentada, tanto do lado do contratante como do contratado, alguma parte terá que arcar com o ônus da rescisão.

Existindo contrato, ou em sua ausência existindo procurações ao advogado, os cuidados devem ser maiores.

Documente todas as irregularidades observadas como não cumprimento dos deveres contratuais por parte do advogado quanto à emissão periódica de informações ao condomínio – andamento das ações ajuizadas, julgamentos, não comparecimento em audiências, não emissão de recibos detalhados objeto de contabilização dos recursos recebidos com a ação, entre outros.

Se o interesse da dispensa do advogado for por questões de falta de entendimento entre as partes – você como novo síndico e o advogado contratado pela gestão anterior –, ao chamá-lo para novos entendimentos, convoque o subsíndico e conselheiros para que sejam testemunhas dos diálogos mantidos.

Somente elabore a carta rescisória – revocatória – de contrato firmado para ser protocolada junto ao escritório jurídico contratado em sua gestão ou mesmo por síndicos de gestões anteriores, depois de juntar todas as evidências objetivas que lhes dêem respaldos legais para rescindir o contrato em vigência, por negligência ou culpa do advogado contratado, sem chances de o condomínio ter que arcar com qualquer ônus por sua decisão.

Uma vez de posse de todas as evidências objetivas acima comentadas, elabore documento – carta revocatória – endereçada formalmente ao advogado, declarando sua intensão em não mais mantê-lo com advogado do condomínio, com todas as justificativas e evidências objetivas plausíveis.

Evitando-se desdobramentos mais graves e que venham a comprometer o status do profissional junto ao seu conselho, não encaminhe cópia da carta revocatória à OAB, exceto se constatado falta grave em relação a atuação deste profissional por inoperância, imperícia, imprudência ou mesmo inconveniência no trato deste para com o cliente, em que você tenha testemunhas conforme acima elucidado.

Quanto aos Honorários a Serem Pagos ao Advogado Dispensado.

Com Evidências Objetivas de Negligência e, ou Culpa do Advogado.

Documente a carta revocatória com todos os fundamentos que a justifiquem, ou seja, cite item a item objeto de atuações pontuais do advogado junto ao desenrolar do andamento do processo sobre sua responsabilidade e que contrariem as normas de ética e boa conduta ditadas pelo Código Civil Brasileiro - Lei nº 10 406, de 10/01/2002, pelo Estatuto da OAB - Lei 8906, de 04 /7/1994, entre outras leis disciplinadoras da questão.

Protocole uma cópia junto a OAB de seu estado, solicitando através de carta específica cuja revocatória esteja em anexo, providências imediatas do Órgão.

Importante: Este documento lhes dará amparo legal quanto ao não pagamento dos honorários advocatícios, independentemente de a administração do condomínio, ter ou não contrato com este advogado.

Com Evidências Objetivas de Difícil Relacionamento do Advogado para com o Cliente.

Conforme orientado acima, tendo convocado testemunhas para presenciar os desentendimentos com o advogado, ao terminar a reunião, elabore uma carta de próprio punho com todos os fundamentos e esclarecimentos que lhes sejam pertinentes, em duas vias, e solicite as testemunhas que as assine.
Faça uma carta específica à OAB, junte em anexo a carta revocatória e a carta assinada pelas testemunhas e protocole junto a OAB de seu estado, solicitando imediatas providências ao Órgão.

Importante: Este documento lhes dará amparo legal quanto ao não pagamento dos honorários advocatícios, independentemente de a administração do condomínio, ter ou não contrato com este advogado.

Sem Evidências Objetivas.

Uma vez tendo dispensado o advogado sem evidências objetivas que a justifiquem, convoque formalmente através de carta assinada pelo novo advogado, uma reunião com este advogado dispensado, sugerindo que em sua presença sejam discutidas e formalizado um acordo sobre as formas de remuneração dos serviços executados no espaço de tempo transcorrido entre o início do ajuizamento da ação ou ações até o momento do recebimento da carta revocatória, consoante aos ditames da OAB e outros instrumentos que regulam a questão.

Importante: Este documento lhes dará amparo legal para que sejam tomadas todas as providências de pagamento dos serviços advocatícios ao advogado dispensado, obrigatoriamente e nos moldes sugerido pelo Estatuto da OAB - Lei 8906, de 04 /7/1994, sem, contudo venha a ter qualquer problema futuro tanto em relação a este advogado como em relação aos condôminos a quem o síndico deve prestar contas, que não tenha como se respaldar.

Quanto a Obrigação do Comparecimento do Advogado Dispensado, às Audiências Marcadas.

É responsabilidade do gestor do condomínio tomar todas as precauções necessárias quanto à contratação do novo advogado para atuar em nome do condomínio antes de revogar o mandato outorgado ao seu advogado, com ou sem causa, independentemente de ter sido contratado em sua gestões ou anteriores, afirmativa fundamentada nas disposições legais que expressam “que toda pessoa é responsável por aquilo a que der causa” *1 e “A parte, que revogar o mandato outorgado ao seu advogado, no mesmo ato constituirá outro que assuma o patrocínio da causa” *2.

Antes de revogar o mandato do advogado, certifique-se de que tem todas as informações como nº dos Processos, andamento, próximos passos e, ou Audiências marcadas, etc., de todos os processos que lhes foram outorgados pelo contrato a ser rescindido.

Entenda que “O antigo Advogado não pode ser responsabilizado pela inabilidade e, ou incompetência do Gestor Profissional ou Síndico, em cancelar um Contrato de Serviços Advocatícios com Processos em pleno andamento, e não ter outro Advogado já contratado!” *3

*1 Lei nº 10.406, de 10/01/2002 - Código Civil brasileiro.
Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

*2 Lei nº 5.869, de 11/01/1973 - Código de Processo Civil.
Art. 44. A parte, que revogar o mandato outorgado ao seu advogado, no mesmo ato constituirá outro que assuma o patrocínio da causa.

*3 http://www.contratosonline.com.br

Quanto a Obrigação do Comparecimento do Advogado que Renunciou ao Mandato, às Audiências Marcadas.

Se a renuncia do mandato partir do advogado contratado pelo condomínio, e este advogado cientificar o gestor para que este nomeie um substituto, terá que atuar nos próximos 10 dias seguintes como representante do mandante – gestor do condomínio –, desde que necessário para lhe evitar prejuízos. *4

*4 LEI Nº 5.869, DE 11 DE JANEIRO DE 1973 - DOU DE 17/01/1973 - CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL
Art. 45. O advogado poderá, a qualquer tempo, renunciar ao mandato, provando que cientificou o mandante a fim de que este nomeie substituto. Durante os 10 (dez) dias seguintes, o advogado continuará a representar o mandante, desde que necessário para lhe evitar prejuízo. (Redação dada pela Lei nº 8.952, de 13.12.1994)

Assinatura de Contrato com Advogado Autônomo ou Advogado Titular de Escritório Jurídico.

Nunca assine contrato com advogado de escritório jurídico que venha a trabalhar para o condomínio, sem que esse contrato seja analisado e criticado por gestor profissional – administrador –, ou advogado condômino proprietário que tenha interesse em apoiar a sua gestão, objetivando valorizar seu patrimônio, mitigando riscos presentes e principalmente futuros de você gestor ser objeto de ajuizamento de ação de condômino atento a todas as decisões administrativas de sua gestão, por ingestão, imprudência ou imperícia na análise e assinatura de contrato jurídico ou mesmo outros, tendo em vista que é obrigação do gestor do condomínio avaliar se existe o perfeito equilíbrio entre decisões que devam ser tomadas e por quem de direito – gestor ou advogado –, sem esquecer o lado financeiro do condomínio, ou seja, o quanto se deve pagar pelos serviços.

Se esta atenção não for observada pelo gestor e de certa forma caracterizar a sua imprudência no trato dos assuntos de sua gestão – assinatura de contrato sem equilíbrio administrativo (quanto a quem toma quais decisões), econômico (quanto ao uso dos índices de atualização legalmente permitidos), financeiro (o percentual de honorários a ser sugerido deverá ser o suportado pelo caixa do condomínio, o menor possível, e o máximo permitido pela Lei 8906/94 – Estatuto da OAB ou outro órgão regulador), e mesmo jurídico (enquadrado nas cláusulas contratuais dentro das normas de direito e preferencialmente que a procuração seja "SEM RESERVAS DE DIREITO", ou seja, se o contrato for revogado, os processos serão substabelecidos e o advogado dispensado não poderá atuar mais sobre os processos que tenha ajuizado, individualmente ou em conjunto com o novo advogado contratado).

Observação: Tendo sido revogado este contrato com o advogado, qualquer decisão de ajuizamento que venha a ser promovida pelo mesmo, posterior a data da carta revocatória que lhe foi entregue sob protocolo, deverá ser objeto de ação de anulação de seu ato, tendo em vista que tomou conhecimento de que o poder de atuação do gestor do condomínio que lhe contratou, terminou na data efetiva da transferência de sua gestão para o novo síndico, referendado em A.G.O..

Um Alerta especial para Assinatura de Contrato Único em detrimento a Contratos Específicos e por Área de Atuação Profissional.

Importante: Sempre procure assinar somente contratos específicos e por assunto.

Nunca assine um “Pacote de Contratos” ou “Contrato Combo”, que contenha como objeto, contratos de diversas áreas, como por exemplo:

> “Contrato de Apoio aos Serviços da Administração – contratação de administradora” que englobe “Prestação de Serviços Jurídicos”;
> “Contrato de Apoio aos Serviços da Administração – contratação de administradora” que englobe “Prestação de Serviços de Limpeza”;
> “Prestação de Serviços de Segurança Armada” que englobe “Prestação de Serviços de Limpeza”;
> “Prestação de Serviços em Fornecimento de Pessoal - Porteiros” que englobe “Prestação de Serviços de Limpeza”;
> ..........................

Justificativas: Mais difíceis de serem rescindidos no momento em que você o tenha assinado com preço fixo do pacote, ou seja, os valores dos serviços não foram desmembrados de tal forma que possa dispensar uma parte dos serviços sem que o preço da outra seja majorado em função da alegação de que o preço base do contrato “combo” continha um desconto em função da contratação do pacote de serviços. É sempre o que alegam.

Procure sempre os advogados estabelecidos em sua região, para que se evite o ônus das despesas de deslocamento.

Sugestão de Cláusula Complementar de Deslocamento, que torna o contrato mais equilibrado.

Fica acordado que em caso de necessidade de viagens para fora da Comarca de ..........................., em raio superior a 100 (cem) quilômetros, o CONTRATANTE pagará, adiantadamente, a diária de R$ ............ (por extenso), em número correspondente aos dias necessários, para fazer frente às despesas de transporte, estadia e alimentação, por serviços fora de sede, ficando estabelecido que em havendo despesas com passagens aéreas, estas deverão ser pagas pelo CONTRATANTE, independente das diárias pagas. Caso a diária e passagens aéreas se houverem e não forem pagas adiantadamente, o CONTRATADO fica desobrigado do cumprimento do ato em questão, podendo a seu critério rescindir o presente contrato e ficando isento de qualquer responsabilidade profissional ou pessoal.*5

*5 http://www.boletimjuridico.com.br/peticao/modelo.asp?id=111

Dentre as principais cláusulas de um contrato de prestação de serviços jurídicos, sugiro, aponto cuidados especiais e comento, como abaixo:

II. Minuta de Carta a ser Enviada ao Advogado a ser Contratado pelo Condomínio.
Parâmetros Objeto do Contrato a ser firmado entre Gestores de Condôminos e Advogados – Sugestão.

Tendo em vista a necessidade de tratarmos de assuntos jurídicos do condomínio com responsáveis tecnicamente qualificados de vosso escritório, quanto aos andamentos dos trabalhos já ajuizados bem como de novos assuntos a serem implementados pela gestora, e que dependam de suporte jurídico, solicito providenciar encaminhamento no menor tempo possível de proposta contratual para este fim e que contemple os itens abaixo:

> Sem custo mensal de manutenção;
> Cada assunto será tratado individualmente, mediante procuração especifica;
> Os honorários serão previamente acordados em 10% mais sucumbência, quando esta última for determinada pelo MM Juiz;
> Poderão ser substabelecidos, por interesse do titular do condomínio – gestor –, com ou sem causa.
- Sem Causa – O titular recebe honorários * integralmente ao final do processo, e pelo porcentual contratado;
* Em havendo honorários de sucumbência, estes deverão ser previamente acordados na ocasião da contratação do novo titular, e entre ambos os advogados: destituído e o novo titular.
- Com Causa – Os honorários serão discutidos a posteriori na presença do novo advogado constituído, segundo o Código Civil Brasileiro - Lei nº 10 406, de 10/01/2002, o Estatuto da OAB - Lei 8906, de 04 /7/1994, entre outras leis disciplinadoras da questão.
> Em havendo rescisão contratual, o advogado titular terá um prazo máximo de cinco dias úteis para encaminhar todos os relatórios jurídicos sobre os processos ao condomínio, sob protocolo, e responderá pelos próximos 10 dias seguintes como representante do mandante – gestor do condomínio –, desde que necessário para lhe evitar prejuízos, conforme determinação do Artigo 45 da Lei Nº 5.869 - CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL *4;
> O Gestor do Condomínio poderá solicitar ao titular do escritório que emita até três cartas de cobrança, consecutivas, podendo cobrar por essas;
> Cada ação objeto de carta de cobrança jurídica e ou ajuizamento de ação será precedida de autorização formal, que deverá ser feita através de instrumento legal de procuração;
> Não existirão cobranças de honorários advocatícios para acordos com inadimplentes que sejam efetuados na administração do condomínio, desde que não passados formalmente através de procuração específica, ao escritório;
> Havendo acordo administrativo com o inadimplente, posterior a emissão pelo gestor, de procuração específica para determinada unidade, ao escritório jurídico, os honorários ficam estabelecidos em 5% do valor do acordo;
> O Gestor do Condomínio deverá receber relatório mensal de vosso escritório, com detalhamento do andamento dos processos;
> O recibo a ser encaminhado pelo advogado, ao final da ação, deverá constar detalhadamente:
- O montante líquido recebido pelo advogado;
- O montante de honorários e,
- O montante a ser repassado à administração do condomínio, para registros de escrituração contábil e posteriormente prestação de contas aos condôminos;
> Todas as baixas de registros ao final do processo, deverão ser providenciadas pelo advogado contratado;
> Toda a documentação processual, ao final do processo, deverá ser de imediato encaminhada à administração do condomínio, sob protocolo, para arquivamento no condomínio;
> O advogado colocar-se-á prontamente a disposição para dirimir quaisquer dúvidas do gestor, pertinentes aos processos ajuizados através de seu escritório.

Contando com o vosso cordial apoio na agilização dos assuntos presentes e futuros de minha gestão, coloco-me no aguardo de vosso pronto retorno.

Att,

III. Formatação de Contrato com Advogado do Condomínio e Cláusulas Objeto – Cuidados Especiais. Comentários.

1. Tipo de contrato a ser firmado – PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS ADVOCATÍCIOS.

2. Qualificação das partes envolvidas.

Contratante – Nome do condomínio, endereço completo com cep., CNPJ, Nome do representante eleito síndico, data da AGO;
Contratado – Nome do advogado, número do registro na OAB/Estado, nome do escritório registrado na junta comercial, CNPJ, endereço completo com cep.;

3. Cláusulas:

I. CLÁUSULA PRIMEIRA – DO OBJETO.

a. Prestação de serviços advocatícios, que compreende os procedimentos extrajudiciais de cobrança de até três meses consecutivos e, judiciais em conseqüência do não atendimento anterior, objetivando a propositura de ação de cobrança e o seu regular acompanhamento até o desfecho da ação, a todos os inadimplentes cujas documentações e a respectivas procurações específicas por unidade, sejam devidamente encaminhadas ao advogado ora contratado.

Comentário.

O período de três meses para cobrança via escritório jurídico é definido pelo gestor do condomínio e em função das custas do processo, sendo precedida por cobrança administrativa de três meses pela administração do condomínio.
Para condomínios com quota condominial igual ou inferior a R$ 150,00 não se justifica ajuizar ação cuja dívida seja menor que o custo do processo.

II. CLÁUSULA SEGUNDA – DA OBRIGAÇÃO DO CONTRATADO.

a. O advogado contratado obriga-se a cumprir o mandato que lhe foi outorgado, através de procurações específicas que receberá do contratante, para cada caso – unidade –, com cláusula “ad judicia”, a prestar seus serviços profissionais na defesa dos direitos de seu Contratante, descritos no objeto deste instrumento, bem como:

Comentário.

O advogado não pode receber uma procuração com plenos poderes para ajuizar ações por sua decisão.
Muitas das vezes os condôminos passam por dificuldades momentâneas e procuram a administração com objetivo de esclarecer o motivo da dívida e pedindo um tempo para pagá-la.
O objetivo dos gestores de condomínios não é promover o ajuizamento de ações e sim contornar situações de forma a conjugar melhores interesses entre as partes – proprietário e condômino -, na esfera administrativa.
Esfera jurídica, somente deve ser usada em último caso.

1. Proceder à prestação de contas mensalmente ao contratante, através de relatório detalhado e que contenha o número do processo, histórico do seu andamento, audiências marcadas e demais instruções que sejam objeto de decisões a curto, médio e longo prazos, por parte do gestor;

Comentário.

Quando houver intenção de acordo de condômino com processo ajuizado, uma vez que este condômino procure o escritório jurídico, o titular do escritório deve levar ao gestor do condomínio a minuta proposta a ser formalizada para que o gestor decida sobre a viabilidade do acordo.
Um exemplo é condômino com dívida elevada e acima de R$ 20.000,00, cuja multa pode ser liberada por ato decisório do gestor do condomínio, se e somente se na proposta do acordo houver intenção de pagamento à vista.
Documentação comprobatória de viabilidade financeira da dispensa da multa poderá ser formatada e assinada por profissional da área financeira com registro no CRA, por solicitação do gestor do condomínio, se tornando objeto de elaboração do instrumento – “Ato Decisório de Gestão sobre Dispensa de Multa de Inadimplente” – cuja dívida seja paga à vista, a ser elaborado pelo gestor e assinado por todos os conselheiros.
O documento “Ato Decisório de Gestão sobre Dispensa de Multa de Inadimplente” com seu anexo. o “Documentação comprobatória de viabilidade financeira da dispensa da multa” servirão para comprovação da viabilidade financeira do ato administrativo do síndico do condomínio junto aos demais condôminos que futuramente venham a questioná-lo a nível administrativo ou mesmo jurídico.
O advogado titular não deve receber através do contrato, direito total de ação e decisão. Pelo Código Civil, o síndico é o responsável por todos os atos de gestão, inclusive passar procurações ou assinar contratos com os advogados, dando-lhes pleno poderes de ação e decisão por tempo indeterminado.
Cada ação deve ser precedida de uma procuração específica e por unidade a ser ajuizada.

2. Informar ao CONTRATADO por escrito, quando da intensão de acordo por parte do condômino, com o imediato envio da respectiva planilha do débito, contendo detalhadamente, o valor principal, juros de mora, multa e atualização monetária; e demais parâmetros objeto de análise e decisão do gestor;

Comentário.

O titular do escritório tem que fazer todos os cálculos de atualização da dívida do condômino, com base nas informações históricas fornecidas pelo gestor, tendo em vista que em juízo, se for requerida a peritagem sobre os cálculos apresentados, pelo juiz ou por parte do advogado do condômino, o advogado do condomínio é que terá que prestar todos os esclarecimentos necessários e não o gestor do condomínio.
O gestor é responsável pelos dados encaminhados ao advogado, ou seja, por todos os valores históricos informados.

3. O CONTRATADO se compromete a envidar todos os esforços no sentido de oferecer ampla atuação nos interesses do CONTRATANTE, nos respectivos prazos assinalados pelo MM. Juiz, bem como velar pelo rápido e bom andamento processual.

III. CLÁUSULA TERCEIRA – DA OBRIGAÇÃO DO CONTRATANTE.

a. Constituem obrigações do CONTRATANTE, fornecer ao CONTRATADO, em tempo hábil, toda a documentação que lhe for solicitada, objetivando uma melhor defesa dos interesses do CONTRATANTE, bem como arcar com todas as despesas judiciais e extrajudiciais, pertinentes ao ajuizamento da Ação de Cobrança, mediante prévia informação, decisão e outorga de procuração específica em relação unidade objeto.

Comentário.

Como esclarecido acima, todos os documentos somente deverão ser entregues ao titular do escritório jurídico, juntamente com a procuração para ajuizamento da ação contra o condômino inadimplente, nunca antes da sua decisão ou procuração.
Quem decide sobre o ajuizamento ou não da ação é o Gestor do Condomínio e através de procuração específica para a unidade a ser ajuizada.

Sugestão de Cláusulas Complementares que tornam o contrato mais equilibrado.

Fica estabelecido que, iniciados os serviços especificados na Cláusula Primeira, são devidos os honorários contratados por completo neste instrumento, ainda que em caso de desistência por parte do CONTRATANTE, ou se for cassado o mandato do CONTRATADO sem sua culpa, ou ainda, por acordo do CONTRATANTE com a parte contrária, sem a devida aquiescência do CONTRATADO, podendo este exigir os honorários de imediato.

Parágrafo Primeiro: Fica estabelecido que em caso de serviços de cobrança ou de execução, ou ainda de qualquer outra natureza, em que o CONTRATADO receba verba ou importância em nome do CONTRATANTE, este desde já, autoriza àquele, descontar os honorários advocatícios, da verba ou importância recebida, ficando obrigado o CONTRATADO a reembolsar o CONTRATANTE no valor correspondente ao saldo remanescente, em substituição à cobrança bancária especificada no caput desta cláusula. *5

IV. CLÁUSULA QUARTA – DO PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO

a. O CONTRATANTE pagará ao CONTRATADO, a título de honorários profissionais, o percentual de 10% (dez por cento), relativo a cada processo que o contratado ajuizar, seja através de sentença ou acordo.

Comentário.

Os 10% caberão a todos os processos ajuizados pelo escritório jurídico do advogado titular deste contrato, considerado um percentual justo e comumente utilizado.
Como exceção, em havendo interesse de acordo de condômino com ação já ajuizada, antes ou durante este contrato, ficará a critério do advogado, decidir pela aceitação ou não da proposta do condômino, desde que submetida à apreciação da administração e não contrarie interesses de gestão – recebimento no menor tempo possível sem que se abra mão de multa *, juros, correção da dívida, bem como dos direitos do condômino.
* Exceto se para recebimento à vista.

Parágrafo 1º - Havendo êxito na demanda judicial sobre os processos ajuizados pós-assinatura deste contrato, fica desde já avençado que os honorários de sucumbência serão repassados ao CONTRATADO.

Comentário.

Os honorários de sucumbência somente existirão se o processo for a julgamento final e o seu porcentual é determinado pelo MM. Juiz, em sentença final de processo.

Parágrafo 2º - O total dos honorários poderá ser exigido imediatamente, no caso do não prosseguimento da prestação de serviços, única e exclusivamente para processos ajuizados a partir da data de assinatura deste contrato, por qualquer circunstância não determinada pelo advogado contratado, ou ainda, se lhe for cassado o mandato sem culpa da mesma.

Comentário.

Não existe sentido em se pagar honorários de 10% ao advogado, em havendo negligência do advogado sobre os processos não ajuizados por este, ou seja, ajuizados antes da assinatura deste contrato, que lhes foram transferidos por procuração específica para este fim com base na carta revocatória protocolada junto ao advogado anterior.
Em o processo sendo julgado ou mesmo acordado entre as partes antes do julgamento, deverá prevalecer o entendimento do item acima “Quanto aos Honorários a Serem Pagos ao Advogado Dispensado”.

Parágrafo 3º - Em havendo necessidade de a gestora do condomínio ter que decidir formalizar a revocatória, contrariando interesses do contratado, desde que não lhe seja cassado o mandato por culpa, lhes serão devidos os honorários na forma estabelecida no Parágrafo 2º.

Comentário.

Se a carta revocatória do mandato da titular do presente contrato for expedida pela gestora do condomínio, sem causa ou culpa, são devidos os honorários ao advogado titular deste contrato na forma sugerida no entendimento do item acima “Quanto aos Honorários a Serem Pagos ao Advogado Dispensado”.

Parágrafo 4º - Para todos os contratos que tenham sido ajuizados por advogados outros que não sejam do escritório do contratado, em datas anteriores a este contrato, prevalecerão às definições e condições estabelecidas pela OAB, através da Lei 8906/94 - Estatuto da OAB - e outros instrumentos que regulamentem a questão.

Comentário.

Se houver carta revocatória ao advogado do condomínio e sem causa ou culpa, os honorários são devidos ao advogado titular deste contrato, nas definições e condições estabelecidas pela OAB, através da Lei 8906/94 - Estatuto da OAB - e outros instrumentos que regulamentem a questão, até no máximo os 10% definidos neste contrato, na forma sugerida no entendimento do item acima “Quanto aos Honorários a Serem Pagos ao Advogado Dispensado”.

Sugestão de Cláusula Complementar que torna o contrato mais equilibrado.

Fica estabelecido que os honorários contratados, cobrem, apenas os serviços prestados na 1a. Instância, na Comarca de ......................, correndo todas as despesas processuais, custas e outras, por conta do CONTRATANTE, sendo que, havendo necessidade de qualquer recurso, quer seja por razões ou contra razões, serão devidos ao CONTRATADO, os honorários, extras, correspondentes a R$ ............. (por extenso), na época da interposição do competente recurso, sendo seu pagamento anterior ao protocolo do respectivo recurso, ficando estabelecido que não pagos os honorários devido ao recurso, o CONTRATADO fica desobrigado de promovê-lo, ficando isento de toda e qualquer responsabilidade profissional ou pessoal. *5

V. CLÁUSULA QUINTA – DAS DISPOSIÇÕES FINAIS

A eventual tolerância, por uma das Partes, no descumprimento de obrigação imputável à outra Parte não significa novação, ou renúncia a esse direito, que poderá voltar a ser exercido a qualquer momento, na forma ajustada.

Sugestão de Cláusula Complementar que torna o contrato mais equilibrado.

A parte que descumprir qualquer das cláusulas deste contrato, dará à outra, o direito de rescindir o presente instrumento, sem qualquer interpelação, judicial ou extrajudicial, ficando desobrigada a parte inocente a dar continuidade a este contrato, ficando acordado entre as partes que, em caso de necessidade de ajuizamento de ações relativas a esse instrumento, a citação se dará por via postal, com aviso de recebimento (AR), cabendo ao vencedor, honorários, na razão de 20% (vinte por cento), sobre o valor da causa, a título de verba sucumbencial. *5

As partes contratantes elegem o foro de (Nome da Cidade), sobre qualquer outro por mais privilegiado que seja ou venha a ser, para dirimir qualquer questão oriunda da interpretação ou da aplicação deste Contrato.

E por estarem assim justos e contratados, assinam o presente contrato em 2 (duas) vias de igual teor e forma, na presença das testemunhas abaixo nomeadas.
(Nome da Cidade), xx de yyy de 200z.

______________________________________
Nome do/a Síndico/a

______________________________________
Nome do Advogado contratado - OAB/(Nome da Cidade) Nº XXX

Testemunhas:

Nome ____________________________
Identidade ____________________________
CPF ____________________________
Assinatura ____________________________

Nome ____________________________
Identidade ____________________________
CPF ____________________________
Assinatura ____________________________

IV. Minuta de Encaminhamento de Rescisão Contratual ao Advogado Titular do Escritório Jurídico a ser Dispensado.

Prezado/a Dr/a ________________,

Reportamo-nos a V.Sa. objetivando informar que o Condomínio ________________________, não tem mais interesse na continuidade do contrato de prestação de serviços entabulado entre as partes, tendo a presente missiva, caráter de aviso prévio de rescisão contratual.

Solicitamos que nos entregue pessoalmente e na administração, todos os documentos que estejam em vosso poder de guarda e relatório detalhado contendo todos os números de processos e demais informações relevantes que foram objeto dos trabalhos de vosso escritório, inclusive sobre as unidades não ajuizadas até a presente data e cujas procurações específicas lhes foram outorgadas por gestões anteriores, para que possamos dar andamento aos trabalhos jurídicos iniciados.

Oportunamente lhe informaremos o nome do advogado para o respectivo substabelecimento.

Sendo o que se apresenta para o momento, firmamo-nos.

Cordialmente,

___________________________________________
x - Síndico

cc. Subsíndico, Conselheiros, Síndicos e Subsíndicos da gestão anterior.

Comentário.

Sendo o presente instrumento rescisório objeto de culpa do advogado titular dos processos e, dado o grau da gravidade cometida pelo advogado, documentá-la, encaminhando cópia à OAB que se incumbirá de tomar todas as medidas punitivas pertinentes e em conformidade com seu estatuto.

V. Minuta de Encaminhamento de Contrato Revisado ao Advogado Titular do Escritório Jurídico.

Prezado/a Dr/a ________________,

Tendo em vista os interesses mútuos envolvidos entre as partes - condomínio e vosso escritório -, acredito que o contrato em anexo esteja em equilíbrio perfeito quando aos aspectos financeiros registrados em nossos entendimentos, como também ao nível de decisões que devam ser tomadas - quem toma quais decisões e em quais momentos.

Ciente de que está pronto por minha parte, obtendo o vosso "De Acordo" para os acréscimos e alterações sugeridas, minha posição é que possa emiti-lo para assinatura.

Solicito encaminhar-me devidamente assinado, em duas vias, para que eu o assine e lhe devolva a via a ser arquivada em vosso escritório.

Quando o devolver, estarei anexando a ata da AGO de minha eleição e a carta revocatória entregue sob protocolo ao ex-Advogado do condomínio.

[SE for o caso] Solicito que providencie a procuração específica para que possa preparar a petição para assumir os contratos que estavam com o Dr. ____________________.

Atenciosamente

___________________________________________
x - Síndico

cc. Subsíndico e Conselheiros.

* O presente trabalho é objeto do Livro “Abrindo a Caixa Preta da Administração do Condomínio e Virando a Mesa – A Bíblia da Gestão Condominial Objetiva: Inteligente, Responsável e Transparente ®” com direitos autorais e intelectuais registrados pelo autor Marco Antônio Gomes de Castro. Versão Beta 3.

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Cels. e SMS: 55 21 9177 0012 Claro / 96131211 Vivo / 80315200 Tim
Tel. residencial: 55 21 24983135 [Com Identificador de Chamadas]
* Por voz, depois das 16:00 horas.

Administração de Condomínios nº 5 / 2009

2009-08-03T11:14:00.011-03:00

Riscos de Manutenção de Empregado Residente no Condomínio.
Prestador de Serviços Autônomo, sem Vínculo Empregatício *.

Índice Geral da Matéria.

I. Premissas Base e Objetos de Riscos ao Condomínio e Condôminos, quanto ao Prestador de Serviços;
II. Premissas Base e Objetos de Riscos ao Condomínio e Condôminos, quanto a Decisão do Gestor – Síndico do Condomínio;
III. Riscos Objetivos *, Envolvidos na Decisão do Síndico em Fornecer a Moradia ao Prestador de Serviços Eventuais – Residente;
IV. Observado o Artigo 22 § 1 itens a a g da LEI N° 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO 1964 - LEI DO CONDOMÍNIO, que Dispõe sobre o Condomínio em Edificações e as Incorporações Imobiliárias e define as Competências do Síndico, conclui-se que ..;
V. Observado o Artigo 23 e Parágrafo Único da LEI N° 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO 1964 - LEI DO CONDOMÍNIO, que Dispõe sobre o Condomínio em Edificações e as Incorporações Imobiliárias e define as Competências do Síndico, conclui-se que ...;
VI. Mitigando Riscos;
VII. Comentário Final;
VIII. Sugestão.

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Abordagem Conceitual.

Somente poderão prestar serviços aos condomínios os prestadores de serviços diversos - autônomos que tenham Carteira de Identidade, CPF, Título de Eleitor, PIS ou PASEP, endereço fixo, entre outros, apresente proposta orçamentária detalhada de prestação de serviços e que esta seja previamente aprovada pelo síndico e se possível pelo presidente do Conselho Consultivo.
Normalmente os condomínios contratam os profissionais autônomos para os serviços pontuais temporários e que envolvam pequenos valores, normalmente dentro do teto convencionado, sem necessariamente que tenham aprovação em assembléia. Envolvem os conselheiros na decisão, elaboram documento de “Ato decisório”, formalizando-o para prestação de contas aos condôminos que futuramente questionem a contratação, seu instrumento legal e objetos dos serviços.
Devem sempre solicitar aos profissionais que emitam seus recibos discriminando a parte de mão-de-obra (sujeita ao recolhimento do INSS e outros) e a parte de gastos com materiais.
Todos os recibos e notas fiscais devem ser emitidos por estes profissionais, em nome do condomínio ou de condôminos, quando por estes solicitado.

Extraído da Legislação.

CONSOLIDAÇÃO DAS LEIS DO TRABALHO - DECRETO-LEI N.º 5.452, DE 1º DE MAIO DE 1943

“Considera-se empregado toda pessoa física que prestar serviços de natureza não eventual a empregador, sob a dependência deste e mediante salário” (CLT - Art. 3º), “não havendo distinções relativas à espécie de emprego e à condição de trabalhador, nem entre o trabalho intelectual, o técnico e o manual”. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.072, de 16-06-62)

DO CONTRATO INDIVIDUAL DO TRABALHO

Art. 443 - O contrato individual de trabalho poderá ser acordado tácita ou expressamente, verbalmente ou por escrito e por prazo determinado ou indeterminado.
Art. 444 - As relações contratuais de trabalho podem ser objeto de livre estipulação das partes interessadas em tudo quanto não contravenha às disposições de proteção ao trabalho, aos contratos coletivos que lhes sejam aplicáveis e às decisões das autoridades competentes.
Art. 445 - O contrato de trabalho por prazo determinado não poderá ser estipulado por mais de 2 (dois) anos, observada a regra do art. 451. (Redação dada pelo Decreto-Lei n.º 229, de 28-02-67, DOU 28-02-67 )
Art. 447 - Na falta de acordo ou prova sobre condição essencial ao contrato verbal, esta se presume existente, como se a tivessem estatuído os interessados na conformidade dos preceitos jurídicos adequados à sua legitimidade.
Art. 451 - O contrato de trabalho por prazo determinado que, tácita ou expressamente, for prorrogado mais de uma vez passará a vigorar sem determinação de prazo.
Art. 452 - Considera-se por prazo indeterminado todo contrato que suceder, dentro de 6 (seis) meses, a outro contrato por prazo determinado, salvo se a expiração deste dependeu da execução de serviços especializados ou da realização de certos acontecimentos.
Art. 456 - A prova do contrato individual do trabalho será feita pelas anotações constantes da Carteira de Trabalho e Previdência Social ou por instrumento escrito e suprida por todos os meios permitidos em direito. (Redação dada pelo Decreto-Lei n.º 926 , de 10-10-69, DOU 13-10-69)
Parágrafo único - À falta de prova ou inexistindo cláusula expressa a tal respeito, entender-se-á que o empregado se obrigou a todo e qualquer serviço compatível com a sua condição pessoal.

I. Premissas Base e Objetos de Riscos ao Condomínio e Condôminos, quanto ao Prestador de Serviços.

1. Reside no Condomínio e em unidade física – imóvel – fornecida pelo gestor do condomínio;
2. Não assinou contrato de comodato ou empréstimo da unidade em que reside, com a Pessoa Jurídica – condomínio;
3. Não paga as cotas condominiais, impostos, tributos, taxas, luz, gás, entre outros, pela unidade em que reside;
4. Não tem vínculo empregatício com a Pessoa Jurídica – condomínio;
5. Não tem contrato de Prestação de Serviços com a Pessoa Jurídica - condomínio;
6. Eventualmente executa serviços para o condomínio, quando solicitado;
7. Eventualmente executa serviços para condôminos, quando solicitado;
8. Não tem hora para execução de serviços;
9. Não tem compromisso com os gestores, quanto à obrigatoriedade de proporcionar descontos em serviços prestados ao condomínio ou aos condôminos, em contrapartida a unidade que lhe foi disponibilizada gratuitamente;
10. Não tem formação técnica profissional qualificada e ou registros;
11. Não tem curso de Segurança do Trabalho;
12. Usa equipamentos e ferramentas próprias e obsoletas;
13. Não tem um seguro de vida;
14. Não recolhe INSS;
15. Emite recibos de prestação de serviços ao condomínio e esporadicamente aos condôminos, quando solicitado;
16. Não discrimina nos recibos, a mão-de-obra (sujeita ao recolhimento do INSS e outros) e a parte de gastos com materiais, em separado;
17. Não tem hora de chegar ou sair do condomínio;
18. Trabalha para terceiros fora do condomínio;
19. Recebe pessoas e parentes na unidade que lhe foi disponibilizada;
20. Promove reuniões entre amigos – festas –, de aniversário entre outras.

II. Premissas Base e Objetos de Riscos ao Condomínio e Condôminos, quanto a Decisão do Gestor – Síndico do Condomínio.

1. Tomou a decisão de emprestar o imóvel, sem homologar formalmente sua decisão junto aos Conselheiros;
2. Não forneceu contrato de comodato (legislação ao final) ou empréstimo da unidade ao Prestador de Serviços Eventuais – Residente – e não tem qualquer documento formal da cessão, assinado por este favorecido;
3. Não cobra água, luz e gás do favorecido;
4. Não fiscaliza serviços executados em unidades autônomas, aos condôminos;
5. Não fiscaliza a emissão de recibos aos condôminos;
6. Não exigiu apresentação de documentações de qualificação profissional, documentos diversos de identificação, recibos de recolhimentos anteriores ao INSS, seguro pessoal, entre outros;
7. Não orientou os empregados, porteiros, quanto à proibição de entrada de desconhecidos à residência do Prestador de Serviços Eventuais – Residente –, mesmo que por solicitação deste;
8. Não orientou aos empregados, porteiros, seguranças, pessoal de limpeza e de serviços em geral, de que por qualquer motivo este Prestador de Serviços Eventuais – Residente – não pode substituí-lo, por qualquer tempo que seja, em suas atividades, mesmo que por necessidades urgentes;
9. Não fiscaliza horário de execução de serviços ao término dos serviços da administração do condomínio.

III. Riscos Objetivos *, Envolvidos na Decisão do Síndico em Fornecer a Moradia ao Prestador de Serviços Eventuais – Residente.

1. O Prestador de Serviços Eventuais – Residente – passa a conviver no condomínio e conseqüentemente absorver todos os mecanismos e rotinas internas do condomínio e condôminos, podendo ser um agente facilitador de riscos;
2. O condomínio é co-responsável pela segurança dos prestadores de serviços que exerçam atividades dentro de sua área, mesmo que sob administração de terceiros, cabendo ao síndico fiscalizá-lo quanto a todos os quesitos I – de 8 a 20;
3. Eventualmente o Prestador de Serviços Eventuais – Residente – se achará na obrigação de substituir qualquer empregado, entendendo esta ‘obrigação’ como uma gentileza pelo fato de morar gratuitamente no condomínio, na falta deste empregado ou por solicitação deste, contribuindo de forma evidenciada para pleitear futuras indenizações trabalhistas, possivelmente com respaldo nos artigos 3º, 443, 447 e 456 parágrafo único (deve-se consultar um advogado);
4. Por não poder limitar o uso da residência fornecida ou mesmo o acesso à residência, todos os condôminos ficam expostos aos riscos identificados no item 1 acima por parte de desconhecidos do condomínio que forem ou freqüentarem a residência fornecida;
5. Por expor o condomínio a pagamentos futuros de indenizações por prática do item 3 acima por parte do Prestador de Serviços Eventuais – Residente;
6. Pelo não fornecimento de contrato de comodato para que fosse assinado pelo Prestador de Serviços Eventuais;
7. Por não fiscalizar todos os atos do Prestador de Serviços Eventuais – Residente –, itens I de 8 a 20, o condomínio se expõe ao risco de ter que indenizá-lo, por qualquer acidente que haja dentro do condomínio e, inclusive, a terceiros proprietários ou não, envolvidos nesses acidentes (Art. 1.348. – V);

* São Riscos conhecidos.

IV. Observado o Artigo 22 § 1 itens a a g da LEI N° 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO 1964 - LEI DO CONDOMÍNIO, que Dispõe sobre o Condomínio em Edificações e as Incorporações Imobiliárias e define as Competências do Síndico, conclui-se que:

1. Houve omissão do síndico quanto à defesa dos interesses comuns em todos os itens da Primeira e Segunda Premissa (I e II), em contrariedade ao item a da Lei acima referenciada (IV);
2. Houve desrespeito aos serviços de vigilância, moralidade e segurança, contrariando o item b;
3. A não prática de atos que lhes são atribuídos pela Lei (dois primeiros acima), contrariando o item c;
4. Descumprimento a Convenção e Regulamento Interno não levando a decisão de ceder ao Prestador de Serviços Eventuais, a residência, à Assembléia, uma vez tratando-se de ocupação de área comum, com AGE obrigatória (artigo 1.314 Parágrafo Único), contrariando o item e;
5. Não prestar contas dos atos à assembléia dos condôminos, contrariando o item f;
6. Não manter cópia de todos os impostos, taxas e encargos trabalhistas e outras do Prestador de Serviços Eventuais – Residente –, contrariando o item g (o condomínio é co-responsável pelos recolhimentos, impostos e taxas não recolhidas por omissão de prestadores de serviços).

V. Observado o Artigo 23 e Parágrafo Único da LEI N° 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO 1964 - LEI DO CONDOMÍNIO, que Dispõe sobre o Condomínio em Edificações e as Incorporações Imobiliárias e define as Competências do Síndico, conclui-se que:

1. Os conselheiros foram omissos em não assessorar o Síndico na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, em todos os itens da Primeira e Segunda Premissa (I e II).

VI. Mitigando Riscos.

Mitigar Riscos é o Processo de tentativa de redução das conseqüências do risco a uma tolerância aceitável. Uma forma alternativa de mitigar os riscos apresentados no item III é não promover a liberação da residência para qualquer prestador de serviços que não seja contratado como empregado efetivo do condomínio – zelador –, sendo que para este, no entanto, tem-se que tomar todas as medidas de resguardo e garantias para que não venha pleitear futuras indenizações.

VII. Comentário Final.

O foco acima é puramente administrativo e alinhado pela ética em consonância ao bom senso e dentro de um viés observado na prática em grande parte dos condomínios em todos os estados do Brasil e talvez a nível internacional.

VIII. Sugestão

Se observada esta situação ou a possibilidade de acontecimento dos atos e fatos acima apresentados, sugiro, para melhor enquadramento jurídico, consultar um advogado credenciado e que seja experiente em gestão condominial.

Marco Antônio Gomes de Castro

É Profissional Liberal, Consultor, Professor e Autor dos Livros em CD (PDF) “Abrindo a Caixa Preta da Administração do Condomínio e Virando a Mesa - A Bíblia da Gestão Condominial Objetiva: Inteligente, Responsável e Transparente ®”, com 854 páginas de pura Gestão Administrativa de Condôminos, ancorada na Metodologia de Projetos – PMI e do Livro "KIT A.G.O. - Assembléia Geral Ordinária - Estratégia e Logística para Conquista ou Manutenção de Gestão ®", com 58 páginas.
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* Por voz, depois das 16:00 horas.

* O presente trabalho é objeto do Livro “Abrindo a Caixa Preta da Administração do Condomínio e Virando a Mesa – A Bíblia da Gestão Condominial Objetiva: Inteligente, Responsável e Transparente ®” com direitos autorais e intelectuais registrados pelo autor Marco Antônio Gomes de Castro. Versão Beta 3.

CD em PDF, com 854 páginas e totalmente liberado para impressão.
Vendas exclusivas pelo Site: http://gestaocondominialobjetiva.wordpress.com

Observação. Artigos objeto dos trabalhos, extraídos das leis:
- Lei nº 10.406, de 10/01/2002 - Código Civil Brasileiro.
- Lei n° 4.591, de 16/12/1964 - Lei do Condomínio.

ANEXOS

Lei nº 10.406, de 10/01/2002 Publicação: Diário Oficial do dia 11/01/2002 Código Civil Brasileiro **
** No que o legislador foi omisso, prevalece a LEI N° 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO 1964 - LEI DO CONDOMÍNIO

Capítulo VI - Do Empréstimo
Seção I - Do Comodato

Art. 579. O comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis. Perfaz-se com a tradição do objeto.
Art. 580. Os tutores, curadores e em geral todos os administradores de bens alheios não poderão dar em comodato, sem autorização especial, os bens confiados à sua guarda.
Art. 581. Se o comodato não tiver prazo convencional, presumir-se-lhe-á o necessário para o uso concedido; não podendo o comodante, salvo necessidade imprevista e urgente, reconhecida pelo juiz, suspender o uso e gozo da coisa emprestada, antes de findo o prazo convencional, ou o que se determine pelo uso outorgado.
Art. 582. O comodatário é obrigado a conservar, como se sua própria fora, a coisa emprestada, não podendo usá-la senão de acordo com o contrato ou a natureza dela, sob pena de responder por perdas e danos. O comodatário constituído em mora, além de por ela responder, pagará, até restituí-la, o aluguel da coisa que for arbitrado pelo comodante.
Art. 583. Se, correndo risco o objeto do comodato juntamente com outros do comodatário, antepuser este a salvação dos seus abandonando o do comodante, responderá pelo dano ocorrido, ainda que se possa atribuir a caso fortuito, ou força maior.
Art. 584. O comodatário não poderá jamais recobrar do comodante as despesas feitas com o uso e gozo da coisa emprestada.
Art. 585. Se duas ou mais pessoas forem simultaneamente comodatárias de uma coisa, ficarão solidariamente responsáveis para com o comodante.
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1º Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

LEI N° 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO 1964 - LEI DO CONDOMÍNIO
Dispõe sobre o Condomínio em Edificações e as Incorporações Imobiliárias

Artigo 22 - Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder a 2 (dois) anos, permitida a reeleição.
§ 1º - Compete ao síndico:
a) representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;
b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a Convenção e o Regimento Interno;
d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno;
e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia;
f) prestar contas à assembléia dos condôminos;
g) manter guardada durante o prazo de 5 (cinco) anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.
Nota: Acrescentada pela Lei nº6.434/77
§ 2º - As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos.
§ 3º - A Convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assembléia, convocada pelo interessado.
§ 4º - Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente.
§ 5º - O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta, pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes, em assembléia geral especialmente convocada.
§ 6º - A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo- lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 (dois) anos, permitida a reeleição.
Artigo 23 - Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 (dois) anos, permitida a reeleição.
Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas.

Administração de Condomínios - Número 4/2008

2008-07-19T13:06:00.011-03:00

O Subprojeto Projeção Orçamentária.

Partindo-se da premissa de que o síndico proativo com o olhar atendo a todos os pontos de atuação em seu condomínio – estrutura predial e social –, levantou*1 e diagnosticou através da Análise Preliminar todos os objetos da Análise Decisória, partirá para a elaboração do Orçamento Base de Gestão que lhes será útil como instrumento de aferição de consistências, delimitador dos subprojetos a serem propostos: extinção, correção, modificação e criação (matéria anterior) e da projeção orçamentária para os próximos três anos (planilha – download gratuito no Site).
Vejamos como isto acontece na prática.
Ao assumir a administração, entende-se que o gestor já tenha um orçamento pronto e aprovado em assembléia – última AGO. Isto não é o bastante para um Gestor Inteligente.
Trabalhe com Metodologias, Instrumentos e Ferramentas propostas.
Fase de Inicialização.
De posse de um papel de rascunho ou planilha eletrônica*2 fornecida gratuitamente por solicitação através de e-mail: marcoagcastro@gmail.com , utilizando-se do orçamento pré-aprovado, liste como complemento, sem qualquer ordem, todas as Receitas existentes e possíveis, dando seguimento da mesma forma às Despesas. Desprenda sua imaginação sempre visualizando uma gestão de três a cinco anos.
Preocupe-se com a visualização global e com o macro registro de todas as informações possíveis, concentrando esforços para obter o máximo de itens de receitas e despesas. Posteriormente parta para uma análise de materialização das idéias, viabilizando-as. Procurando transformá-las em resultados.
Lembre-se que um condomínio funciona da mesma forma que empresas de pequeno, médio e grande, portes. Têm uma administração interna comum, com: finanças, contabilidade, recursos humanos, jurídico, fiscal, tributário e trabalhista, de recursos materiais, estoques, segurança, receitas, despesas, pagamento de salários, fornecedores, prestadores de serviços; uma administração de estruturas predial e social – interna e externa –, com manutenções preventivas e corretivas e, todos os riscos inerentes à gestão empresarial propriamente dita, como de entrada de recursos, de gestão, de estrutura predial e social, e de fatores externos – político, de negócio, ambientais, de trabalho e de força maior.
Comparativamente às demais empresas do mercado – Pessoas Jurídicas Plenas –, o condomínio não é considerado uma “Pessoa Jurídica”, por não sobreviver de receitas e sim do “rateio das despesas orçamentárias em cotas entre seus proprietários”, mesmo tendo que cumprir a maior parte das formalidades legais (cadastrar-se na Receita Federal para obter o CNPJ), fiscais (elaborar registros de movimentações contábeis e financeiras), trabalhistas (pagar salários, férias, 13º, ...), de encargos sociais (INSS, FGTS, ...), e tributários (PIS, COFINS, contribuições, ...).
Faça então os trabalhos preliminares da nova projeção orçamentária, adequando-os às reais necessidades do condômino através da definição dos valores das cotas mensais – rateios –, considerando a fração ideal do terreno e partes comuns, por unidade/coluna, procurando de forma elástica ampliar receitas e minimizar despesas num jogo de ajustes para identificação do resultado ideal que satisfaça as premissas da Gestão Condominial Objetiva: Inteligente, Responsável e Transparente ® , que vêm a ser a de minimização de custos com maximização de resultados e qualidade, materializando idéias, criando e agregando valores aos bens patrimoniais.
Fase de Planejamento.
1. Reordene todo o levantamento iniciando pelas Receitas Correntes, possíveis entradas de Novos Recursos, Despesas correntes e novas Despesas Futuras.
Ordene-as pelo maior receita corrente e finalize com o menor despesa futura.
Transcreva todos os valores para as planilhas, por mês, ano a ano.
Faça o fechamento dos totais - horizontais e verticais -, para os três anos.
2. Cálculo da média aritmética anual – Por item de Receita e Despesa. Divida cada linha de total por doze. Lance-as, por linha, na coluna seguinte.
3. Projeção Linear para os três anos.
a) Receitas. Repita a menor média, de forma linear, para todos os meses dos próximos três anos.
b) Despesas. Repita a maior média, de forma linear, ... (conforme acima).
Lembre-se de que é sempre preferível subestimar receitas e superestimar despesas, ajustando-as nas revisões.
4. Revisões: Acréscimos e Reduções – Re-examine diariamente e por uma semana, todas as descrições e valores. Avalie-os e promova as alterações, inclusive na convenção, se necessário.
Acréscimo de Receitas:
- Aluguel de espaços, venda de lixo para reciclagem, acordos administrativos com inadimplentes.
Redução de Despesas:
- Energia e água, recursos humanos, contratos, unificação de taxas contratuais, administração, estoques.
Acréscimo de Despesas Futuras que se geradas trazem benefícios a curto, médio e longo, prazos.
- Seguimentos de Estrutura:
- Predial (máquinas e equipamentos, barriletes, hidrantes, elétrica e eletrônica) e,
- Social (quadras, piscinas, playground, salão de festas, estacionamento, iluminação piloto com no-break), quanto a: substituições, modernizações, melhoramentos e construções.
5. Reajustes Financeiros:
Aplique os índices acumulados *3, nos respectivos meses de incidência, por contrato, repetindo o novo valor para os meses seguintes até o próximo reajuste, sucessivamente, para os três anos.

Faça o fechamento de todo o trabalho somando colunas e linhas, por planilha *2.

Surpreso com os Resultados Mensais? Seus saldos são credores ou devedores? E o Saldo Total ao final do terceiro ano?

Entenda que você está preparando um Instrumento de Conscientização das Necessidades e Prioridades de Atuações Pontuais para Tomada de Decisões firmes e seguras.
Elabore um subprojeto para materialização de cada idéia lançada.
Submeta-o a aprovação do conselho e posteriormente à assembléia, preferencialmente sem cota extra.
Ao término de seu mandato, o novo gestor terá que dar continuidade, obrigatoriamente, a todos os seus trabalhos iniciados e não concluídos, e por iniciar.

Arregace as mangas. Siga em frente e Vire a mesa!

*1 Levantamento de receitas e despesas dos últimos três anos – se possível.
*2 Planilha eletrônica em MSExcel – Interativa e automatizada.
*3 Índices acumulados projetados por entidades especializadas – FGV.

Próximos Passos.

- Abertura de subprojetos, instrumentos e ferramentas – exemplos práticos - continuação.

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Tel. residencial: 55 21 24983135 [Com Identificador de Chamadas]
* Por voz, depois das 16:00 horas.